UBS-Blasenindex 2026: Zürich hat weltweit das höchste Risiko einer Immobilienblase

Die UBS sieht in keiner Stadt der Welt ein höheres Risiko einer Immobilienblase als in Zürich. Im Global Real Estate Bubble Index 2026 erreicht Zürich 1,69 Punkte und überholt Tokio und Miami. Für Käufer ist das kein Grund zur Panik, wohl aber ein Grund für eine vorsichtige Finanzierung.

Zürich vor Tokio, Miami fällt zurück

Die UBS hat ihren Global Real Estate Bubble Index am 22. September 2026 veröffentlicht. Der Index erscheint jährlich, dieses Jahr in der zwölften Ausgabe. Untersucht werden 23 Metropolen, Lissabon und Seoul sind erstmals dabei. Die UBS ordnet die Städte vier Risikokategorien zu: hoch, erhöht, moderat und niedrig.

Nur Zürich mit 1,69 und Tokio mit 1,54 Punkten liegen in der höchsten Kategorie. Miami, das die beiden letzten Ausgaben anführte, fällt mit 1,41 Punkten in die Kategorie «erhöhtes Risiko» zurück. Dort liegen auch Dubai, Seoul, Lissabon und Genf. Genf kommt auf 1,12 Punkte. Laut UBS haben in der Schweiz vor allem die tiefen Finanzierungskosten die Ungleichgewichte in Zürich und Genf verstärkt.

Preise lösen sich von Mieten und Einkommen

In den vergangenen zwanzig Jahren stiegen die Wohnungspreise in Zürich stärker als in jeder anderen untersuchten Stadt. Sie legten um fast 140 Prozent zu. Die Mieten stiegen im gleichen Zeitraum um rund 40 Prozent, die Einkommen um rund 30 Prozent.

Das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten ist in Zürich aussergewöhnlich hoch und steigt weiter. Die UBS sieht darin eine zunehmende Abhängigkeit des Marktes von günstigen Finanzierungskosten. Als Treiber nennt die Studie die tiefen Zinsen, den Zuzug internationaler Fachkräfte, besonders aus Technologie und künstlicher Intelligenz, sowie das knappe Angebot. Die Leerstandsquote liegt nahe null. Das Angebot an Wohneigentum verharrt weit unter seinem historischen Niveau.

Entsprechend angespannt ist die Erschwinglichkeit. Eine qualifizierte Fachkraft müsste laut UBS rund acht Jahreseinkommen aufbringen, um eine 60-Quadratmeter-Wohnung in Zentrumsnähe zu kaufen. In Hongkong sind es 15 Jahre.

Eine «Schön-Wetter-Bewertung»

UBS-Ökonom Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie, spricht für Zürich von einer «Schön-Wetter-Bewertung». Die Preise sind tragfähig, solange die Finanzierung günstig bleibt. Einen Einbruch erwartet die UBS kurzfristig dennoch nicht. «Erhöhte und teilweise wieder steigende Finanzierungskosten begrenzen das Potenzial für Preisanstiege zumindest kurzfristig», sagt Holzhey. Schmerzhaft würde es für Investoren laut Holzhey erst bei Zinsen über zwei Prozent, weil dann teure Bauprojekte unrentabel würden.

Davon ist die Schweiz derzeit weit entfernt. Die Nationalbank hat den Leitzins am 24. September bei 0 Prozent belassen (mehr zum SNB-Entscheid). Der Saron liegt bei minus 0,04 Prozent, der zehnjährige CHF-Swap bei rund 0,79 Prozent (Stand 5. Oktober 2026). Die Swap-Sätze bilden die Refinanzierungskosten der Banken für Festhypotheken ab.

Warum der Schweizer Index anders liest

Die UBS berechnet für den gesamten Schweizer Markt einen eigenen Index, den Swiss Real Estate Bubble Index. Er stieg im zweiten Quartal 2026 von 0,62 auf 0,72 Punkte und damit seit Ende 2024 ununterbrochen. Die UBS stuft das Risiko dennoch als moderat ein. Der Risikobereich beginnt erst bei einem Punkt, von einer Blase spricht die UBS ab zwei Punkten.

Der Unterschied ist methodisch bedingt. Der nationale Index bildet den gesamten Schweizer Markt ab. Der globale Index vergleicht dagegen einzelne Metropolen, in denen sich Nachfrage und Zuwanderung konzentrieren. Ein moderater Landeswert sagt deshalb wenig über die Lage in Zürich, Genf oder am Zürichsee aus.

Was das für Hypothekarnehmer bedeutet

Ein Indexwert ersetzt keine Prüfung im Einzelfall. Wer in einer Region mit hohem Bewertungsrisiko kauft, sollte einige Punkte besonders sorgfältig prüfen.

Belehnung tief halten. Banken finanzieren in der Regel bis 80 Prozent des Belehnungswerts. Eine Belehnung von 60 bis 65 Prozent schafft Reserve für den Fall einer Preiskorrektur. Bis zu einer Belehnung von zwei Dritteln entfällt zudem die Pflicht zur Amortisation, und die Margen sind oft günstiger.

Tragbarkeit mit Reserve rechnen. Banken prüfen die Tragbarkeit in der Regel mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 Prozent. Prüfen Sie zusätzlich, ob Ihre Liquidität auch bei einem effektiven Zins von zwei bis drei Prozent ausreicht, etwa bei einer Anschlussfinanzierung.

Laufzeit bewusst wählen. Wer steigende Zinsen als grösstes Risiko sieht, kann sich mit einer langen Festhypothek absichern. Die tiefen Swap-Sätze machen lange Laufzeiten derzeit vergleichsweise günstig. Eine Saron-Hypothek eignet sich vor allem für Käufer mit soliden finanziellen Reserven.

Objektwert unabhängig prüfen. In Hochpreislagen lohnt sich eine Zweitbewertung, unabhängig von der finanzierenden Bank. Eine hohe Bewertung erleichtert heute die Finanzierung. Bei einer späteren Neubewertung kann sie zum Problem werden.

Regulierung dämpft, verhindert aber nicht

Nationalbank und Finma beobachten den Immobilienmarkt seit Jahren. Der sektorielle antizyklische Kapitalpuffer liegt auf dem gesetzlichen Maximum von 2,5 Prozent. Er verpflichtet die Banken, für Hypotheken auf inländische Wohnliegenschaften zusätzliches Eigenkapital zu halten.

Seit Anfang 2025 gelten mit Basel III Final zudem neue Eigenmittelvorschriften (mehr dazu). Gleichzeitig hat die Bankiervereinigung die 2019 verschärften Regeln für Renditeobjekte aufgehoben. Heute gelten für alle Liegenschaftstypen dieselben Mindestvorgaben: 10 Prozent harte Eigenmittel und eine Amortisation auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert 15 Jahren. Diese Massnahmen machen die Banken widerstandsfähiger. Eine Überbewertung der Preise verhindern sie nicht.

Fazit

Wohneigentum in Zürich und Genf ist teuer, bei den heutigen Zinsen aber weiterhin finanzierbar. Der Blasenindex ist keine Marktprognose. Käufer sollten ihn als Aufforderung lesen, die eigenen Reserven grosszügig zu bemessen.

Quellen

• UBS: Medienmitteilung zum Global Real Estate Bubble Index 2026, 22. September 2026
• UBS: Global Real Estate Bubble Index 2026 (Studie)
• UBS: Swiss Real Estate Bubble Index, 2. Quartal 2026
• SRF: Zürich zeigt weltweit höchstes Risiko für eine Immobilienblase
• Bilanz: Zürich: Höchstes Risiko für Immobilienblase weltweit 2026
• finews.ch: Global Real Estate Bubble Index: Zürich ist wieder die Nummer eins
• SNB: Geldpolitik und Finanzstabilität bei der SNB: die Rolle makroprudenzieller Instrumente, Referat vom 26. August 2026
• Swiss Banking: Basel III Final: SBVg passt Selbstregulierungen im Hypothekarbereich an
• hypothek.ch: Aktuelle Swap-Sätze