Wenn die Bank Ihre Hypothek weiterverkauft: Was Verbriefung für Schuldner bedeutet

Wer eine Hypothek bei einer Schweizer Bank abschliesst, geht in der Regel davon aus, dass diese Bank die Forderung bis zum Schluss in ihrer Bilanz hält. In vielen Fällen stimmt das, in nicht wenigen aber nicht. Banken bündeln Hypothekarforderungen, packen sie in Wertpapiere und verkaufen sie an institutionelle Investoren wie Pensionskassen, Versicherungen oder andere Banken. Verbriefung nennt sich das Verfahren, und es ist nach Schweizer Recht zulässig.

Im Dezember 2016 platzierte Crédit Agricole Financements Suisse Hypotheken im Volumen von 200 Millionen Franken als Wertpapier am Markt, mit dem Vermerk, es sei die erste Transaktion dieser Art seit fünfzehn Jahren. Die Zürcher Kantonalbank übernahm den Vertrieb, Moody's und Fitch vergaben das Spitzenrating AAA. Seither hat das Volumen zugenommen, ohne die Dimensionen des US-amerikanischen Verbriefungsmarkts zu erreichen. Auch MoneyPark betreibt eine eigene Plattform, auf der Schweizer Hypotheken an Drittinvestoren vermittelt werden.

Wie die Verbriefung funktioniert

Bei der Verbriefung verkauft die ursprüngliche Bank ein Bündel ihrer Hypothekarforderungen an eine Zweckgesellschaft. Diese Gesellschaft refinanziert den Kauf, indem sie Anleihen ausgibt, deren Verzinsung und Tilgung aus den Zins- und Amortisationszahlungen der Hypothekarschuldner gespeist werden. Investoren kaufen diese Anleihen am Kapitalmarkt. Der ursprüngliche Kreditgeber erhält frische Liquidität, die er erneut für Hypotheken einsetzen kann. Das Risiko des Kreditausfalls liegt nun bei den Investoren.

Für den Hypothekarnehmer ändert sich im Tagesgeschäft praktisch nichts. Die Bank, mit der der Vertrag geschlossen wurde, bleibt formell Vertragspartnerin und sogenannte Servicerin. Sie zieht weiterhin die Zinsen ein, kommuniziert mit der Schuldnerschaft, betreut Verlängerungen und nimmt vorzeitige Rückzahlungen entgegen. Wer im Hintergrund die wirtschaftliche Inhaberin der Forderung ist, wird in der Regel nicht offengelegt.

Die Klausel, die alles erlaubt

Rechtliche Grundlage für die Verbriefung ist eine Übertragungsklausel im Hypothekarvertrag. Sie hält fest, dass die Bank die Forderung samt allen Sicherheiten an Dritte abtreten darf. In der Praxis findet sich diese Klausel in den allgemeinen Geschäftsbedingungen vieler Schweizer Hypothekarverträge. Wer den Vertrag unterzeichnet, gibt damit seine Zustimmung zur Übertragbarkeit auf andere Banken, Versicherungen oder Pensionskassen.

Ohne diese Klausel wäre eine Übertragung der Forderung nach Artikel 164 des Obligationenrechts grundsätzlich zwar zulässig, in der Praxis aber komplizierter. Banken sichern sich mit der Klausel die Handlungsfreiheit, ohne im Einzelfall die Zustimmung der Schuldnerschaft einholen zu müssen. Eine Information der Hypothekarnehmer über die konkrete Übertragung ist nicht zwingend vorgesehen.

Was sich für die Schuldnerschaft ändert

Die wichtigste Folge ist im Alltag unsichtbar. Die monatliche Zinsbelastung bleibt unverändert, der Schuldbrief im Grundbuch bleibt unter dem Namen der ursprünglichen Bank eingetragen oder als Inhaberschuldbrief in deren Verwahrung. Wer die Bank wechseln will, kann das genau wie zuvor tun, indem er nach Ablauf der Laufzeit kündigt oder eine vorzeitige Auflösung mit Vorfälligkeitsentschädigung anstrebt.

Spürbar werden kann die Verbriefung in zwei Konstellationen. Erstens bei Zahlungsschwierigkeiten. Geraten die Schuldner in Verzug, kann der dahinterstehende Investor andere Verwertungspräferenzen haben als die ursprüngliche Bank. Pensionskassen oder Versicherungen verfolgen oft einen längerfristigen Anlagehorizont und sind zurückhaltender bei der raschen Liquidation der Sicherheit, andere Investoren handeln rigoroser. Zweitens bei der Verlängerung. Hat die Bank die Forderung in einer Konstellation mit eingeschränktem Spielraum verbrieft, kann sie bei der Anschlussfinanzierung weniger Verhandlungsspielraum beim Zinssatz haben, weil die Konditionen mit den Investoren abgestimmt werden müssen.

Risiken für den Schweizer Markt

Hierzulande ist der Verbriefungsmarkt klein und reguliert. Die FINMA hat klare Anforderungen an die Qualität der unterliegenden Hypotheken, an die Strukturierung der Wertpapiere und an die Kapitalunterlegung der ausgebenden Banken. Anders als in den USA vor 2008, wo Subprime-Hypotheken in undurchsichtige Wertpapierpakete gegossen wurden, basieren Schweizer Verbriefungen auf Wohnhypotheken mit konservativen Belehnungs- und Tragbarkeitsanforderungen. Crédit Agricoles 200-Millionen-Transaktion erhielt das Höchstrating, was die Qualitätsstufe der Schweizer Wohnhypothek widerspiegelt.

Für die Stabilität des Marktes ist die Verbriefung weder besonders riskant noch zwingend nötig. Schweizer Banken refinanzieren ihre Hypotheken hauptsächlich über klassische Pfandbriefe und Spareinlagen. Pfandbriefe sind eine im internationalen Vergleich konservative Form der Refinanzierung: Die Forderungen bleiben in der Bilanz der Bank, die Pfandbriefzentrale gibt die Anleihen heraus, gedeckt durch einen Pool von Hypotheken. Verbriefung im engeren Sinn bleibt eine Nische, doch sie wächst.

Was Hypothekarnehmer prüfen sollten

Wer Klarheit über die Übertragbarkeit seiner Hypothek möchte, findet die Informationen meist in den allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bank, häufig unter Stichworten wie Abtretung, Übertragung der Forderung oder Verfügung über die Forderung. Im Zweifel hilft eine direkte Anfrage bei der Bank, die in der Regel innerhalb weniger Tage Auskunft gibt.

Vertrag aufmerksam lesen. Achten Sie bei der Unterzeichnung neuer Hypothekarverträge auf die Übertragungsklausel. Sie ist nicht versteckt, wird in der Beratung aber selten aktiv erwähnt. Die Klausel selbst lässt sich in Einzelfällen verhandeln, gerade bei grösseren Hypotheken oder bei Privatbanken, die mit individuellen Konditionen arbeiten.

Bei alternativen Anbietern fragen. Pensionskassen und Versicherungen agieren oft als direkte Kreditgeber, ohne den Umweg über die Verbriefung. Wer auf eine möglichst stabile Vertragsbeziehung Wert legt, kann sich nach einer direkten Finanzierung beim langfristigen Investor erkundigen.

Bei vorzeitiger Ablösung Vorsicht. Ist die Hypothek verbrieft, kann die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung an die Investorenkonditionen gekoppelt sein. Das ist meist marktüblich, doch bei tiefer Restlaufzeit lohnt sich der Vergleich mit anderen Anbietern.

Auskunftsrecht nutzen. Schuldner haben gegenüber der Bank ein Auskunftsrecht über die Person des wirtschaftlich Berechtigten, soweit dies aus Vertragsgründen relevant ist. In der Praxis wird das Recht selten geltend gemacht, kann aber bei strittigen Auseinandersetzungen Bedeutung erlangen.

Fazit

Hypothekenverbriefung in der Schweiz ist legal, reguliert und in der Tagesabwicklung für die Schuldnerschaft kaum spürbar. Sie ist kein Skandalthema, doch sie verändert die Beziehung zwischen Schuldner und Kreditgeber im Hintergrund. Wer einen Hypothekarvertrag abschliesst, sollte die Übertragungsklausel kennen und im Hinterkopf behalten, dass die Forderung möglicherweise weiterverkauft wird. Die Bank bleibt Ansprechpartner, die wirtschaftliche Inhaberschaft kann jedoch wandern. Im Schweizer System mit seinen konservativen Belehnungsvorschriften und der strengen FINMA-Aufsicht bleibt die Konstruktion stabil, das Risiko für die Schuldnerschaft ist im Vergleich zur amerikanischen Subprime-Praxis vernachlässigbar. Trotzdem schadet ein bewusster Blick in die Vertragsdetails nicht.

Quellen: Tages-Anzeiger, finews.ch zu Crédit Agricole, MoneyPark Verbriefungsplattform.