Referenzzinssatz bleibt bis Ende 2027 tief: Warum die Mieten trotzdem steigen

SARON tief, Referenzzins auf historischem Tief

Der hypothekarische Referenzzinssatz notiert seit September 2025 auf dem historischen Tief von 1,25 Prozent. In einer neuen Analyse rechnen die UBS-Ökonomen Fabian Waltert und Thomas Rieder damit, dass dieser Wert bis Ende 2027 unverändert bleiben dürfte. Erst dann sei mit einem Anstieg auf 1,5 Prozent zu rechnen.

Die Prognose folgt aus dem erwarteten Zinspfad der Schweizerischen Nationalbank. Der Leitzins liegt derzeit bei 0 Prozent. Eine erste Anhebung um 25 Basispunkte erwarten die UBS-Ökonomen für Juni 2027. Bis dahin dürften auch die längerfristigen Hypothekarzinsen nur moderat um 10 bis 20 Basispunkte anziehen.

Warum der Referenzzins mit Verzögerung reagiert

Der Referenzzinssatz misst nicht die aktuellen Konditionen für Neuabschlüsse, sondern den durchschnittlichen Zinssatz aller in der Schweiz laufenden Hypotheken. Neuvergaben und Verlängerungen haben zu Beginn ein geringes Gewicht. Erst wenn ein spürbarer Teil des Bestandes zu höheren Sätzen refinanziert wird, verschiebt sich der Durchschnitt.

Das erklärt, warum das Zinstief von Notenbank und Kapitalmarkt erst zeitverzögert im Referenzzinssatz sichtbar wird und warum umgekehrt Zinsanstiege langsam durchschlagen. Für Mieterinnen und Mieter ist das kurzfristig eine Entlastung: Der aktuelle Referenzzinssatz gibt keinen Anlass für Mietzinsaufschläge auf Basis der Zinssituation.

Trotzdem steigen die Angebotsmieten

Paradoxerweise entkoppelt sich der Mietmarkt vom Referenzzinssatz. Auf den Immobilienplattformen ausgeschriebene Wohnungen kosten heute im Durchschnitt rund 15 Prozent mehr als vor fünf Jahren. Diese Angebotsmieten sind für neue Mietverhältnisse relevant und schlagen sich damit in der Wohnkostenbelastung eines wachsenden Teils der Bevölkerung nieder.

Die UBS erwartet, dass sich der Trend fortsetzt. Für 2026 und 2027 rechnen die Ökonomen mit einem jährlichen Mietzinsanstieg von rund 1,5 Prozent. Treiber sind das knappe Angebot in Ballungszentren, die anhaltend hohe Zuwanderung und deutlich gestiegene Baukosten. Sollte der Referenzzinssatz Ende 2027 tatsächlich auf 1,5 Prozent klettern, könnten Vermieter zusätzlich Mietzinserhöhungen von bis zu 3 Prozent geltend machen.

Kauf oder Miete: Die Rechnung verschiebt sich

Für Eigenheiminteressierte ergibt sich damit eine bemerkenswerte Konstellation. Auf der Finanzierungsseite sind die Konditionen historisch günstig. Zehnjährige Festhypotheken liegen bei rund 1,6 Prozent, SARON-Hypotheken bewegen sich im Bereich von 0,75 -1.00% Marge. Gleichzeitig verteuert sich das Mieten in vielen Regionen laufend.

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Verschiebung: Wer eine Eigentumswohnung für CHF 1'000'000 kauft und diese zu 75 Prozent belehnt, bezahlt bei einer zehnjährigen Festhypothek zu 1,6 Prozent rund CHF 1'000 Zins pro Monat. Dazu kommen die Amortisation der zweiten Hypothek, Unterhalt und Nebenkosten. Eine gleichwertige Mietwohnung ist in Zürich, Zug oder Genf heute selten unter CHF 3'000 pro Monat zu haben, in mittleren Lagen des Mittellandes häufig zwischen CHF 2'200 und CHF 2'800. Die reine Zinskomponente einer Kauffinanzierung liegt damit deutlich unter dem monatlichen Bruttomietaufwand vergleichbarer Objekte.

Diese Rechnung ersetzt keine individuelle Tragbarkeitsprüfung. Für die formale Tragbarkeit kalkulieren die Banken weiterhin mit einem Zinssatz von 5 Prozent. Der Haushalt muss die kalkulatorischen Wohnkosten aus höchstens einem Drittel des Bruttoeinkommens tragen können. An dieser Hürde scheitern bei den heutigen Kaufpreisen viele Interessentinnen und Interessenten trotz tiefem Marktzins.

Systemwechsel Eigenmietwert 2029

Zusätzlich rückt ab 2029 die Abschaffung des Eigenmietwerts näher. Nach der Annahme der Vorlage in der Volksabstimmung wird das steuerpflichtige Einkommen selbstgenutzter Wohneigentümer nicht mehr um einen fiktiven Mietwert erhöht. Im Gegenzug entfallen für den Grossteil des selbstgenutzten Wohneigentums die Abzüge für Schuldzinsen und Unterhalt. Für Haushalte mit hoher Belehnung wirkt das tendenziell negativ, für schuldenarme Eigentümerinnen und Eigentümer eher positiv.

Die künftige Steuerlogik verändert die längerfristige Kalkulation von Kauf und Miete. Wer eine hohe Amortisation plant und den Steuervorteil aus Schuldzinsen bislang eingerechnet hat, sollte die Rechnung mit den ab 2029 geltenden Regeln neu prüfen.

Fazit

Das Nullzinsumfeld setzt sich vorerst fort. Für Bestandsmieter bleibt der Referenzzinssatz ein wirksamer Puffer. Neue Mietverhältnisse spiegeln dagegen die Angebotsknappheit und werden weiter teurer. Auf der Kaufseite bleibt das Finanzierungsumfeld ungewöhnlich günstig, während formale Tragbarkeitsregeln und Kaufpreise die eigentliche Hürde bilden. Wer eine Finanzierung plant, findet in der Zinssituation Rückenwind, muss die Rechnung aber unter Einbezug des Systemwechsels beim Eigenmietwert und der eigenen Tragbarkeit sauber führen.

Quelle: Referenzzinssatz: Stand und Ausblick – UBS Schweiz, 24.08.2026