Zwischenfinanzierung beim Eigenheimwechsel: Warum die Hausbank den Ton angibt

Was eine Zwischenfinanzierung leistet

Die Zwischenfinanzierung, im Bankjargon auch Überbrückungskredit oder Bridge Loan genannt, deckt die zeitliche Lücke zwischen Kauf und Verkauf einer Liegenschaft. Der Käufer erhält vor dem eigentlichen Verkaufserlös liquide Mittel, um Anzahlung, Notariatskosten und die Handänderungssteuer der neuen Immobilie zu stemmen. Sobald das bestehende Objekt veräussert ist, fliesst der Erlös direkt in die Tilgung.

In der Praxis scheitern viele Eigenheimwechsel nicht am Geld, sondern am Timing: Das Wunschobjekt ist auf dem Markt, bevor die alte Liegenschaft verkauft ist. Laut MoneyPark verzichten rund 50 Prozent der Personen, die bereits eine Liegenschaft besitzen, auf den Kauf ihres neuen Wunschobjekts, weil das Timing nicht passt. Für diese Zielgruppe ist die Zwischenfinanzierung häufig die einzige realistische Option, um beim gewünschten Objekt zum Zug zu kommen, ohne auf die perfekte Choreografie zwischen Verkaufsabschluss und Beurkundung angewiesen zu sein.

In der Regel ein Geschäft der Hausbank

Wer eine Zwischenfinanzierung sucht, sollte sich keine Illusionen über den Anbietermarkt machen: Bridge Loans sind ein Beziehungsgeschäft, kein Vergleichsprodukt. In aller Regel gewährt sie nur die Hausbank, also jenes Institut, das die bestehende Hypothek führt, das Grundpfand bereits hält und die finanzielle Gesamtsituation des Kunden kennt.

Der Grund liegt im Risikoprofil: Die Bank finanziert vorübergehend zwei Objekte gleichzeitig und verlässt sich darauf, dass der Verkaufserlös der alten Liegenschaft tatsächlich und rechtzeitig fliesst. Dieses Vertrauen bringt ein Institut einem langjährigen Kunden entgegen, einem Neukunden praktisch nie. Einzelne Banken vergeben grundsätzlich keine Zwischenfinanzierungen; wer bei einem solchen Institut Kunde ist, muss den Eigenheimwechsel besonders früh planen oder auf alternative Anbieter ausweichen.

Daraus folgt auch: Das Einschalten eines Hypothekarvermittlers bringt bei der Zwischenfinanzierung selbst nichts. Wo kein Markt aus konkurrierenden Offerten existiert, gibt es nichts zu vergleichen und nichts zu verhandeln, das die Hausbank nicht ohnehin direkt mit dem Kunden bespricht. Anders sieht es bei der anschliessenden langfristigen Finanzierung des neuen Objekts aus: Dort lohnt sich der Anbietervergleich sehr wohl, denn die Festhypothek nach der Brückenphase muss nicht zwingend bei derselben Bank abgeschlossen werden.

Höhe, Laufzeit und typische Konditionen

Schweizer Banken finanzieren in einer Zwischenfinanzierung üblicherweise bis zu 90 Prozent des Verkehrswerts der zu veräussernden Immobilie. Massgebend ist eine bankinterne Bewertung, nicht ein spekulativer Wunschpreis des Verkäufers. Die Laufzeit ist immer befristet: Der Kreditgeber verlangt in aller Regel, dass die alte Liegenschaft innerhalb von sechs bis zwölf Monaten verkauft ist. Wer diese Frist nicht einhält, muss um eine Verlängerung ersuchen, was zu höheren Zinsen oder Zusatzsicherheiten führen kann.

Verzinst wird die Brücke variabel, meist mit einem Aufschlag auf einen Saron-basierten Referenzsatz. Wer eine spätere Amortisationsstrategie plant, kann die Rückzahlung flexibel gestalten:

• Unbefristete Hypotheken lassen sich jederzeit ganz oder teilweise zurückzahlen.
• Festhypotheken mit vertraglich vereinbarter ausserordentlicher Amortisation ermöglichen die Rückführung ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
• Saron-Hypotheken können nach jeder Zinsperiode reduziert werden.
• Bestehende Festhypotheken lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen auf das neue Objekt übertragen.

Zur Orientierung: Aktuell (Stand September 2026) beginnen Saron-Hypotheken bei rund 0,75 Prozent, fünfjährige Festhypotheken bei etwa 1,30 Prozent und zehnjährige bei rund 1,54 Prozent. Die persönlichen Konditionen hängen von Belehnung, Tragbarkeit, Kreditvolumen und Objektstandort ab.

Tragbarkeit: Temporär darf die Regel gebrochen werden

Für die Vergabe einer Zwischenfinanzierung gelten grundsätzlich dieselben Grundregeln wie bei einer klassischen Hypothek. Die Bank prüft die Belehnung beider Immobilien im Verhältnis zum jeweiligen Verkehrswert, die Marktgängigkeit, den Standort und den Zustand der zu verkaufenden Liegenschaft sowie vorliegende Verkaufsvereinbarungen, Reservationsverträge oder unterzeichnete Absichtserklärungen.

Bei der Tragbarkeit hingegen zeigt sich ein wesentlicher Unterschied zur normalen Hypothekarprüfung. Rechnet man mit dem kalkulatorischen Zinssatz von rund 4,5 bis 5 Prozent auf die Gesamtschuld beider Objekte, sprengt die Doppelbelastung die übliche Ein-Drittel-Regel fast zwangsläufig. Banken wissen das und akzeptieren in gewissen Fällen, dass die Tragbarkeit während der Brückenphase temporär aus dem Ruder läuft, etwa auf 50 Prozent des Einkommens.

Voraussetzung ist, dass die Abläufe sauber koordiniert sind: Der Verkauf der alten Liegenschaft muss konkret aufgegleist sein, idealerweise mit einem beurkundeten Vorvertrag, einem unterzeichneten Reservationsvertrag oder zumindest einem mandatierten Makler und einem realistischen Zeitplan. Je verbindlicher der Verkauf dokumentiert ist, desto eher toleriert die Bank die temporäre Überschreitung. Entscheidend ist, dass nach Abschluss der Transaktion, also nach Tilgung der Brücke, die Tragbarkeit für das verbleibende Objekt wieder innerhalb der üblichen Grenzen liegt.

Kostenfaktoren jenseits des Zinses

Die Verzinsung ist nur ein Teil der Rechnung. Beim Eigenheimwechsel fallen zusätzliche Nebenkosten an, die kantonal stark variieren:

• Notariatsgebühren für Kauf- und Verkaufsurkunde
• Grundbuchgebühren bei Eigentumsübertragung
• Handänderungssteuer, die je nach Kanton null bis rund drei Prozent des Kaufpreises beträgt
• Errichtung oder Anpassung eines Schuldbriefs
• Grundstückgewinnsteuer auf den Verkaufsgewinn der alten Liegenschaft
• Maklerprovisionen von typischerweise zwei bis drei Prozent

Vor allem die Grundstückgewinnsteuer wird oft unterschätzt. Sie kann bei kurzer Haltedauer der alten Liegenschaft empfindlich hoch ausfallen und den Nettoerlös schmälern, mit dem die Zwischenfinanzierung zurückgezahlt werden soll.

Wann sich die Brücke wirklich lohnt

Eine Zwischenfinanzierung ist nicht per se teuer, aber sie erhöht das finanzielle Risiko in einer ohnehin heiklen Phase. Sinnvoll ist sie insbesondere, wenn:

• ein konkretes Wunschobjekt am Markt ist, das kaum ein zweites Mal auftaucht;
• die alte Liegenschaft aufgrund von Lage, Zustand oder Nachfragelage voraussichtlich zügig verkäuflich ist;
• die Käuferseite die Doppelbelastung an Zinsen, Nebenkosten und laufenden Fixkosten (Steuern, Versicherungen, Nebenkosten beider Objekte) über die Brückenperiode tragen kann.

Umgekehrt kann eine Wartestrategie günstiger sein, wenn das neue Objekt am Markt in ähnlicher Ausprägung mehrfach verfügbar ist oder der Markt für die alte Immobilie regional angespannt ist. Ein realistischer Puffer für Preisverhandlungen bei der Altimmobilie gehört ebenso in die Planung wie die Frage, wie stark die Käuferseite eine mögliche Verlängerung der Frist finanziell verkraftet.

Wenn die Hausbank Nein sagt: Alternative Anbieter und andere Wege

Nicht jeder Eigenheimwechsel läuft über die Hausbank, und nicht jede Hausbank spielt mit. Lehnt sie ab oder bietet sie das Produkt gar nicht an, kommen alternative Wege in Frage:

Alternative Kreditgeber. Plattformen wie lend.ch (Switzerlend AG) haben sich auf Finanzierungen spezialisiert, die durch das klassische Bankenraster fallen, darunter explizit Überbrückungsfinanzierungen beim Eigenheimwechsel. Dabei können sowohl die bestehende als auch die neue Immobilie als Sicherheit dienen, und die Tragbarkeitsprüfung erfolgt situativ statt schematisch. Der Preis dafür sind in der Regel höhere Zinsen als bei der Hausbank; für eine befristete Brückenphase kann sich das dennoch rechnen, wenn die Alternative der Verzicht auf das Wunschobjekt wäre.

Koordination der Termine. Wer den Verkaufsvertrag mit einer aufschiebenden Bedingung (Kauf der neuen Liegenschaft) verknüpft und die Beurkundungen zeitnah setzt, kann die Brücke ganz vermeiden. Voraussetzung ist ein kooperativer Käufer der Altimmobilie.

Verkauf zuerst, Miete auf Zeit. Reduziert das Risiko einer Doppelfinanzierung, verursacht aber Umzugskosten und Mietaufwand für die Zwischenphase.

Eigenmittel oder Verkauf von Wertschriften. Verfügbare Liquidität aus Wertpapierdepots kann eine formelle Brücke ersetzen, sofern das Marktrisiko eines erzwungenen Verkaufs in Kauf genommen wird.

Empfehlungen für die Vorbereitung

Wer den Eigenheimwechsel plant, sollte das Gespräch mit der Hausbank so früh wie möglich suchen, idealerweise bevor ein konkretes Kaufobjekt auf dem Tisch liegt. So lässt sich klären, ob das Institut Zwischenfinanzierungen überhaupt anbietet, zu welchen Bedingungen und mit welcher zeitlichen Toleranz bei der Tragbarkeit.

Sinnvoll ist zudem eine schriftliche Fixierung der Rückzahlungsbedingungen: Welcher Teilbetrag wird durch den Verkaufserlös getilgt, welcher in eine langfristige Festhypothek überführt und zu welchen Konditionen? Spätestens für diese anschliessende Festhypothek lohnt sich dann der Blick über die Hausbank hinaus, denn hier herrscht echter Wettbewerb unter den Anbietern.

Wer zusätzlich die kalkulatorische Tragbarkeit beider Objekte gleichzeitig durchrechnet und den Verkauf der Altimmobilie frühzeitig professionell aufgleist, minimiert die Wahrscheinlichkeit, im Fristendruck Konzessionen beim Verkaufspreis machen zu müssen. Genau darin liegt der grösste finanzielle Nachteil einer schlecht geplanten Brücke.

Die Zwischenfinanzierung ist damit ein wertvolles, aber kein risikofreies Instrument. Sie funktioniert am besten, wenn Kauf, Verkauf und Rückzahlung nicht dem Zufall überlassen bleiben, sondern gemeinsam mit der Hausbank oder einem alternativen Kreditgeber als vollständiges Finanzierungspaket geplant werden.

Quellen

• MoneyPark: Dank Zwischenfinanzierung auf ins neue Zuhause
• Raiffeisen Schweiz: Haus verkaufen und neues kaufen. So gelingt der finanzielle Spagat
• LEND / Switzerlend AG: Überbrückungsfinanzierung beim Eigenheimwechsel
• Beobachter: Schlechter Rat ist teuer. Wenn die Bank keine Zwischenfinanzierung anbietet