Welches Einkommen der Kauf in Zürich, Basel, Bern und Lausanne verlangt

Die Halbjahresstudie von Moneypark liefert für das zweite Quartal 2026 Zahlen, die sich in einer Zeile zusammenfassen lassen. Einfamilienhäuser haben im Jahresvergleich um 6,9 Prozent zugelegt, Eigentumswohnungen um 5,9 Prozent, angetrieben von einer Null-Zins-Politik der Nationalbank und einer chronisch knappen Bautätigkeit. Der eigentlich relevante Befund für Kaufinteressierte liegt aber nicht in den Prozentsätzen, sondern im daraus abgeleiteten Einkommenserfordernis. Wer heute in Zürich, Bern, Lausanne oder Basel Wohneigentum finanzieren will, muss ein Bruttoeinkommen mitbringen, das sich vom Medianlohn deutlich absetzt.

Die Tragbarkeitsformel bleibt der Filter

Grundlage jeder Finanzierung ist die kalkulatorische Tragbarkeit. Banken kalkulieren mit einem Zinssatz von rund fünf Prozent auf der Hypothek, unabhängig davon, dass zehnjährige Festhypotheken derzeit deutlich unter zwei Prozent notieren. Dazu kommen Unterhalts- und Nebenkosten von rund einem Prozent des Liegenschaftswerts pro Jahr sowie die Amortisation: Der Teil der Hypothek, der zwei Drittel des Belehnungswerts übersteigt, muss innert 15 Jahren zurückgeführt werden. Damit die Finanzierung als tragbar gilt, darf die Summe dieser drei Positionen ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Diese Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung ist harte Vorgabe, kein Verhandlungsspielraum.

Für ein Objekt zu einer Million Franken bei einer maximalen Belehnung von 80 Prozent bedeutet das eine Hypothek von 800'000 Franken. Die kalkulatorischen Zinskosten betragen 40'000 Franken pro Jahr, die Amortisation auf die Zweidrittel-Grenze rund 8'900 Franken, Unterhalt und Nebenkosten 10'000 Franken. Zusammen ergibt das eine kalkulatorische Jahresbelastung von knapp 59'000 Franken. Für die Tragbarkeit erforderlich sind entsprechend rund 177'000 Franken Bruttoeinkommen. Jede Preissteigerung von 100'000 Franken verschiebt diese Schwelle um weitere rund 17'500 Franken.

Vier Zentren, vier Realitäten

Die nationalen Durchschnittswerte werden am Ort des Kaufs schnell zu Fussnoten. Wer in Zürich eine Eigentumswohnung mittlerer Grösse sucht, kalkuliert derzeit mit Marktpreisen zwischen 1,4 und 1,6 Millionen Franken. Bei 1,5 Millionen Franken und einer Hypothek von 1,2 Millionen Franken bedeutet das eine kalkulatorische Jahresbelastung von rund 88'000 Franken und damit ein erforderliches Bruttojahreseinkommen von rund 265'000 Franken. Der Median der Vollzeit-Bruttoeinkommen im Kanton Zürich liegt gemäss Bundesamt für Statistik bei rund 90'000 Franken. Selbst zwei Vollzeit-Erwerbstätige mit Löhnen am Zürcher Median bleiben mit 180'000 Franken deutlich unter der Schwelle. Ohne zwei klar überdurchschnittliche Einkommen oder Eigenkapital deutlich über den regulatorischen 20 Prozent geht die Rechnung nicht auf.

In Basel sind die Preise für eine vergleichbare Wohnung deutlich moderater, üblich sind 900'000 bis 1,1 Millionen Franken. Bei einer Million Franken sind rund 177'000 Franken Bruttoeinkommen nötig. Ein Verdiener knapp über dem regionalen Median mit einer Zweitperson im Sechzig-Prozent-Pensum reicht dafür in der Regel nicht mehr aus. Realistisch sind zwei weitgehend volle Pensen mit Löhnen um den Median oder darüber. Der Puffer zur Belehnungsobergrenze von 80 Prozent bleibt zusätzlich dünn.

Bern liegt zwischen den beiden Polen. Die Preise für eine mittelgrosse Eigentumswohnung in gutem Zustand bewegen sich in der Regel zwischen 850'000 und einer Million Franken. Ein Kauf zu 900'000 Franken erfordert bei voller Belehnung rund 159'000 Franken Bruttoeinkommen. Die Berner Löhne liegen im Median etwas unter dem Zürcher Niveau, sodass die Rechnung mit einem klassischen Doppeleinkommen in Vollzeit aufgeht, allerdings mit wenig Reserve.

In Lausanne stehen die Erwerber vor einem hybriden Marktbild. Die Preise ziehen zwar langsamer an als in der Deutschschweiz, das Niveau liegt aber bereits sehr hoch. Eine mittelgrosse Eigentumswohnung kostet in Lausanne oder in den umliegenden Gemeinden zwischen 1,1 und 1,3 Millionen Franken. Bei 1,2 Millionen Franken sind rund 212'000 Franken Bruttoeinkommen nötig. Der Median der Waadtländer Löhne unterstützt diese Grössenordnung nur bei deutlich überdurchschnittlichen Positionen, und auch dann in der Regel nur mit einem vollen Doppeleinkommen.

Warum die 20 Prozent Eigenkapital der zweite Filter sind

Selbst wer die Tragbarkeit erfüllt, scheitert oft am Eigenkapital. Für ein Objekt zu einer Million Franken sind mindestens 200'000 Franken erforderlich, für Zürich schnell 300'000 Franken und mehr. Davon muss laut Selbstregulierung mindestens die Hälfte «hart» sein, also nicht aus einem Bezug der beruflichen Vorsorge stammen. Für ein Objekt zu 1,5 Millionen Franken heisst das 150'000 Franken echtes Sparkapital.

Diese Vorgabe wirkt in der Praxis wie ein Alterserfordernis. Wer mit dreissig Jahren einen mittleren Angestelltenlohn hat, hat das nötige Kapital nur mit Erbschaften, Schenkungen oder einer sehr disziplinierten Ansparphase über zehn Jahre zusammen. Der Effekt zeigt sich in der Studie von Moneypark auch beim Erstkäufer-Median der Belehnung, der laut anderen Marktdaten aktuell bei rund 79 Prozent und damit dicht am regulatorischen Maximum liegt. Wir haben die daraus resultierenden Risiken in unserem Beitrag zu Erstkäufern an der 80-Prozent-Grenze im Detail besprochen.

Wie viele Schweizer Haushalte finanzieren können

Die Statistik lässt eine grobe Näherung zu. Rund 40 Prozent der Vollzeit-Vollzeit-Doppelverdiener in der Schweiz erreichen ein gemeinsames Bruttoeinkommen von 180'000 Franken oder mehr. Bei Doppelverdienern mit einem Teilzeitpensum liegt der Anteil bei rund 20 Prozent, bei Einpersonenhaushalten ist er deutlich kleiner. Dieser Filter deckt sich fast exakt mit dem Einkommenserfordernis für den durchschnittlichen Kaufpreis einer Eigentumswohnung von rund einer Million Franken schweizweit, das bei rund 177'000 Franken liegt. Für einen klassisch finanzierten Kauf zum Durchschnittspreis kommt damit nur eine Minderheit der Haushalte in Frage. In Zürich, wo das Erfordernis gegen 265'000 Franken steigt, schrumpft dieser Kreis nochmals deutlich, während Basel und Bern spürbar mehr Haushalten offenstehen.

Die Studie zeigt zudem, dass der Anteil von Saron-Finanzierungen in der Deutschschweiz auf über 32 Prozent gestiegen ist, in der Westschweiz nur bei rund zehn Prozent liegt. Erstkäufer greifen häufiger zur Festhypothek, weil die kalkulatorische Sicherheit für die Bankprüfung wichtiger ist als der Zinsvorteil. Der Deutschschweizer Saron-Trend wird stärker von Verlängerungen und Umschichtungen getragen. Hypothek.ch hat in diesem Artikel darüber berichtet.

Marktdynamik dämpft den Preisdruck nicht

Ein Blick auf das Angebot erklärt, warum die Preise trotz der engen Tragbarkeitskorridore weiter steigen. Die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen bewegt sich schweizweit auf einem historischen Tiefstand von rund 42'000 Einheiten. Die Nachfrage bleibt getragen von einer Zuwanderung um die 80'000 Personen pro Jahr, einem stabilen Beschäftigungswachstum und einem Zinsumfeld, das Eigentum gegenüber Miete rechnerisch attraktiv macht. Bei einem Leitzins von null Prozent und einer zehnjährigen Festhypothek unter zwei Prozent bleibt die monatliche Belastung eines Käufers in vielen Fällen niedriger als die Vergleichsmiete.

Die tiefe Anzahl an Neuabschlüssen im ersten Halbjahr zeigt aber, dass sich das Marktverhalten verändert. Der Anteil an Neufinanzierungen am vermittelten Volumen ist von 47 auf 37 Prozent gesunken. Der Preisdruck filtert also die Kaufinteressenten, ohne dass die Preise dadurch sinken würden. Die Käufer, die durchkommen, tun das mit stärkerer Kapitalbasis und mit klarerer Verhandlungsposition gegenüber den Verkäufern.

Regionale Verschiebung als eigenes Signal

Der Blick auf die Halbjahresdaten offenbart auch eine langsame Neuverteilung. Während Zürich, Zug und Luzern die Preisliste weiter anführen, holen die kleinen und mittleren Städte in der Zentralschweiz sowie Teile der Ostschweiz spürbar auf. In der Romandie ist die Dynamik gedämpfter, was das Kaufniveau attraktiver macht, in einigen kantonalen Nebenkosten aber teurer bezahlt wird. Wer flexibel ist, findet zwischen den vier grossen Zentren durchaus Optionen mit fünf- bis zehnfach unterschiedlichem Preisniveau pro Quadratmeter.

Ausblick auf das zweite Halbjahr

Die Preise werden nach Einschätzung der meisten Marktbeobachter in der zweiten Jahreshälfte 2026 weiter steigen, allerdings mit abnehmender Geschwindigkeit. Das enge Tragbarkeitsraster wird eine harte Grenze, jenseits derer die Nachfrage abbricht. Die Nationalbank hat mit dem Leitzins von null Prozent den Boden erreicht, weitere Zinssenkungen sind unwahrscheinlich. Sollte die Kerninflation anziehen, kommt die Zinsphantasie aus einer anderen Richtung: Kapitalmarktzinsen könnten steigen und die Festhypotheken verteuern. Für Kaufinteressierte in den grossen Zentren bleibt die Rechenaufgabe die gleiche. Ein Bruttoeinkommen deutlich über dem Median, Eigenkapital deutlich über 20 Prozent und ein Objekt, das die Bank nicht als überbewertet einstuft.

Quellen

• «Moneypark/PriceHubble: Finanzierungs- und Immobilien Update H1 2026, 7. August 2026»
• Cash.ch: Nullzinsen treiben Schweizer Immobilienpreise – Finanzierungs- und Immobilien-Update von Moneypark und PriceHubble, 5. August 2026
• Bundesamt für Statistik: Schweizerische Lohnstrukturerhebung (LSE) 2024, Medienmitteilung vom 25. November 2025
• Bundesamt für Statistik: Lohnstruktur nach Grossregionen