Ein Zinsswap (von englisch «to swap» für tauschen) ist eine Vereinbarung zwischen zwei Parteien, Zinszahlungen auszutauschen. In der Schweiz nutzen Banken CHF-Swaps primär, um sich gegen schwankende Zinsen abzusichern. Wenn Sie eine Festhypothek abschliessen, ist der aktuelle Swap-Satz für die Bank der «Einkaufspreis» für das Geld, das sie Ihnen leiht.

Eine Hypothek ist ein durch eine Immobilie gesichertes Darlehen, das im Grundbuch über ein Grundpfandrecht (Schuldbrief) abgesichert wird. Sie finanziert den Kauf oder Bau von Wohneigentum, während Eigenmittel den Rest abdecken. Konditionen wie Zinssatz (fest oder geldmarktnah), Laufzeit und Amortisation bestimmen Kosten und Flexibilität. Banken prüfen dafür Belehnung und Tragbarkeit, damit die Belastung langfristig tragbar bleibt.

Amortisation ist die planmässige Rückzahlung der Hypothek, welche die ausstehende Schuld und damit die Belehnung senkt. In der Schweiz wird der zweite Rang in der Regel innerhalb von etwa 15 Jahren oder bis zur Pension auf rund zwei Drittel Belehnung zurückgeführt, der erste Rang ist häufig nicht zwingend. Die Rückzahlung erfolgt entweder direkt über Tilgungen auf die Hypothek oder indirekt via Einzahlungen in die Säule 3a mit Verpfändung. Tempo und Methode hängen von Liquidität, Risikoappetit und Zinsbindung ab; Sondertilgungen müssen zu den Vertragsbedingungen passen.