Raiffeisen-Studie Q2 2026: Bauregulierung als struktureller Preistreiber

Der Kernbefund: Regulierung wächst schneller als der Wohnungsbau

Die aktuelle Immobilienstudie von Raiffeisen Schweiz für das zweite Quartal 2026 stellt einen Zusammenhang in den Mittelpunkt, der auf dem Schweizer Wohneigentumsmarkt zunehmend spürbar wird: Trotz historisch tiefer Leerwohnungsziffer und deutlicher Knappheitssignale wird die Wohnungsproduktion nicht ausgeweitet. Die Studie liefert erstmals belastbare Zahlen zu einer strukturellen Ursache, nämlich der stetig wachsenden Bauregulierung.

Konkret sind laut Raiffeisen die kantonalen Baugesetze seit 2005 durchschnittlich um 26 Prozent gewachsen, die zugehörigen Bauverordnungen sogar um 32 Prozent. Die Zahl der einzigartigen regulatorischen Begriffe in den kantonalen Rechtstexten stieg im gleichen Zeitraum um 10 bis 15 Prozent. Das Bild verdichtet sich, wenn man die Ausdehnung in andere Rechtsgebiete und private technische Normen einbezieht, die für Bauträger heute mitverbindlich sind.

Warum das Angebot nicht folgt

Bauträger reagieren auf Regulierungsdichte nicht mit Geschwindigkeit, sondern mit Vorsicht. Höhere Komplexität bedeutet längere Planungsphasen, mehr Fachexpertise, aufwendigere Bewilligungsverfahren und ein grösseres Prozessrisiko durch Einsprachen und späte Auflagen. Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz, hält in der Studie fest, dass die Vielzahl neuer gesellschaftlicher Erwartungen dazu führe, dass Komplexität, Risiken und Kosten des Wohnungsbaus derart stark zunähmen, dass die notwendige Ausweitung der Bauleistung ausbleibe.

Das ist ökonomisch bedeutsam. In einem funktionierenden Markt reagiert das Angebot auf steigende Preise mit zusätzlichem Bau. In der Schweiz hat sich dieser Mechanismus verschoben: Die Bauleistung folgt der Nachfrage nur unzureichend, weil die regulatorische Ausgangslage die Angebotsreaktion strukturell verzögert.

Aktuelle Marktdynamik: Ruhe vor der nächsten Welle

Nach dem starken Preisanstieg auf den Miet- und Kaufmärkten hat sich die Dynamik seit Anfang 2024 spürbar beruhigt. Sinkende Zuwanderung und tiefere Zinsen haben den Nachfragedruck vorübergehend entlastet. Auch bei teureren Objekten zeigt sich eine gewisse Preissensitivität, insbesondere im Mietsegment.

Raiffeisen warnt jedoch vor einer verfrühten Entwarnung. Die dämpfende Wirkung tieferer Referenzzinssätze auf die Mieten läuft aus, während die Baukosten wegen steigender Energiepreise, unter anderem infolge des Iran-Konflikts, unter Druck geraten. Die historische Beziehung zwischen Leerstand und Preisniveau spricht dafür, dass die aktuelle Ruhe eine Übergangsphase ist. Die Studie geht davon aus, dass die Mietpreisdynamik im weiteren Jahresverlauf wieder anzieht.

Bedeutung für Käufer und Hypothekarnehmer

Für Käufer im aktuellen Marktumfeld ergeben sich mehrere Konsequenzen aus dem Zusammenspiel von Regulierung, knappem Angebot und stabilisierten Zinsen:

• Der Angebotsmangel wirkt preisstabilisierend nach unten. Wer auf einen deutlichen Preisrückgang im Segment Wohneigentum wartet, kalkuliert gegen strukturelle Faktoren. Die Regulierungsdichte bremst den einzigen Mechanismus, der Preise dauerhaft entlasten könnte, nämlich zusätzliche Bautätigkeit.
• Neubauprojekte werden riskanter. Wer eine noch nicht fertiggestellte Wohnung reserviert, sollte die verlängerten Bewilligungshorizonte im Finanzierungsplan berücksichtigen. Verzögerungen von sechs bis achtzehn Monaten sind in regulierungsintensiven Gemeinden keine Ausnahme mehr.
• Bestehende Objekte gewinnen an relativer Attraktivität. Da der Aufwand für einen Ersatzneubau steigt, behält bestehende Bausubstanz einen strukturellen Wert. Für Käufer bedeutet das eine tendenziell höhere Belehnbarkeit älterer Objekte in guter Lage.
• Die Tragbarkeit bleibt der zentrale Prüfstein. Auch bei stabilen Marktzinsen rechnen Banken weiterhin mit kalkulatorischen Sätzen von rund 4,5 bis 5 Prozent. Die strukturelle Preisstütze auf der Angebotsseite ändert daran nichts.

Der Sonderfall Eigenmietwert

Die Studie streift auch den Themenkreis rund um die 2025 beschlossene Abschaffung des Eigenmietwerts. Acht Monate nach dem Reformentscheid seien in den Datenreihen zu Renovationsbewilligungen und Bautätigkeit noch keine sichtbaren Reaktionen erkennbar. Die volle Wirkung entfaltet sich erst mit dem Steuerjahr 2029. Für Eigentümer bleibt damit ausreichend Zeit, die Auswirkungen auf Amortisationsstrategie und Renovationsplanung mit dem Steuerberater abzustimmen.

Einordnung

Die neue Datenlage bestätigt, was Marktbeobachter seit Jahren beschreiben: Der Schweizer Wohneigentumsmarkt ist kein klassischer Ausgleichsmarkt. Die von Raiffeisen dokumentierte Regulierungsausweitung erklärt einen wesentlichen Teil dieser strukturellen Unbeweglichkeit. Für die Finanzierungspraxis bedeutet das, dass die Preisstabilität der letzten Jahre weder Zufall noch reines Zinsphänomen ist, sondern das Resultat einer chronischen Angebotsknappheit, die sich politisch nicht kurzfristig auflösen lässt.

Wer heute finanziert, sollte diese Struktur nicht ignorieren. Die realistische Erwartung ist nicht der grosse Preisrückgang, sondern eine tendenzielle Fortsetzung des bestehenden Preisniveaus mit periodischen Aufwärtsphasen, sobald Nachfrage und Zins wieder in dieselbe Richtung wirken. Für die Wahl von Laufzeit, Amortisation und Belehnungshöhe ist das der entscheidende Rahmen. Wer die Studie zur Vertiefung heranziehen möchte, findet sie direkt bei Raiffeisen.