Raiffeisen hält SNB-Nullzins für überholt: Signal für Hypothekarnehmer

Raiffeisens Oktober-Prognose im Überblick

In ihrer aktuellen Zinsprognose vom 1. Oktober 2026 bezeichnet Raiffeisen den anhaltenden SNB-Leitzins von 0 Prozent als zunehmend unangemessen. Die Formulierung ist bemerkenswert deutlich. Nach Einschätzung der St. Galler Bank bewegt sich die Schweizer Wirtschaft nahe ihrem Potenzialpfad, die Inflation liegt wieder innerhalb des Zielbands von 0 bis 2 Prozent, und die zweite Welle der Rezessionssorgen aus dem Frühjahr ist weitgehend verflogen. Vor diesem Hintergrund sei eine unterstützende Nullzinspolitik ökonomisch kaum noch zu rechtfertigen.

Raiffeisen rechnet im Basisszenario mit keiner markanten weiteren Verteuerung der längerfristigen Festhypotheken. Die Konditionen hätten sich bereits moderat erhöht und dürften sich bei begrenzten Zinsanpassungen nur noch moderat weiterentwickeln. Ein erster SNB-Zinsschritt sei allerdings mittelfristig wahrscheinlicher geworden. Das Zeitfenster für eine Anhebung könne sich bereits an der Lagebeurteilung im Dezember öffnen, sofern sich die Konjunkturerholung festigt und es nicht zu einer plötzlichen Entspannung bei den Energiepreisen kommt.

Was eine SNB-Anpassung für die SARON-Hypothek bedeutet

Der SARON reagiert praktisch im Gleichschritt mit dem Leitzins. Verändert die Nationalbank den Zins um 25 Basispunkte, verschiebt sich der Compounded SARON innert weniger Wochen in dieselbe Richtung. Für Hypothekarnehmer heisst das: Jede Anhebung des SNB-Zinses erhöht die laufenden Zinskosten einer bestehenden SARON-Hypothek direkt. Bei einer Hypothek über 500'000 Franken entspricht ein Zinsschritt von 0,25 Prozentpunkten einer zusätzlichen jährlichen Belastung von rund 1'250 Franken, bei 1 Million Franken sind es 2'500 Franken.

Aktuell bewegen sich SARON-Produkte je nach Bank und Marge im Bereich von knapp über 1 Prozent, während zehnjährige Festhypotheken rund 2 Prozent kosten. Diese Differenz von etwa einem Prozentpunkt macht die SARON-Hypothek bei vielen Finanzierungen zur rechnerisch günstigeren Variante. Doch die Rechnung verändert sich schnell, wenn die SNB ihren Kurs ändert. Bereits zwei Zinsschritte von je 25 Basispunkten würden SARON-Hypotheken auf ein Niveau heben, bei dem der Zinsvorteil gegenüber einem fünfjährigen Festkredit weitgehend verschwindet.

Wann sich ein Wechsel in die Festhypothek rechnet

Eine einfache Faustregel lautet: Der SARON lohnt sich, solange die Summe aus heutigem Zins und erwarteten Zinsschritten über die geplante Haltedauer unter dem aktuellen Festzins liegt. Wer heute eine SARON-Hypothek zu 1,1 Prozent führt und mit zwei Zinsanhebungen in den nächsten zwei Jahren rechnet, kommt im Durchschnitt auf rund 1,4 bis 1,5 Prozent. Eine fünfjährige Festhypothek zu 1,8 Prozent wäre in diesem Szenario rechnerisch immer noch teurer, bietet aber Planungssicherheit.

Der Entscheid hängt zudem von der persönlichen Lebenssituation ab. Hypothekarnehmer mit knapper Tragbarkeit, einem Projekt zur Pensionierung oder einer Scheidung in Vorbereitung haben ein grösseres Interesse an fixen Kosten. Haushalte mit solidem Einkommensüberschuss und finanzieller Reserve können die Zinsschwankungen des SARON hingegen in der Regel tragen. Für sie bleibt die Geldmarkthypothek auch bei einem allfälligen SNB-Schritt interessant, zumal die Zinskurve im Jahresverlauf 2026 flach geblieben ist.

Breakeven-Szenario: Bei welchem SNB-Zins wird der SARON teurer

Die Rechnung zum Breakeven ist überschaubar. Bleibt die bankspezifische SARON-Marge konstant und steigt der Leitzins von heute 0 Prozent auf 0,75 Prozent, bewegt sich der Compounded SARON gegen 1,75 bis 1,85 Prozent. Dieses Niveau liegt bereits sehr nahe an den aktuellen Konditionen für fünf- bis zehnjährige Festhypotheken. Spätestens bei einem SNB-Zins von 1 Prozent dreht sich das Verhältnis: Der SARON wird dann in den meisten Fällen teurer als eine mittelfristige Festhypothek.

Entscheidend ist, dass Raiffeisen eine solche Entwicklung nicht als Hauptszenario innerhalb der kommenden zwölf Monate ansieht. Die Bank sieht einen schrittweisen Ausstieg aus der Nullzinspolitik, nicht einen abrupten Zinsschock. Entsprechend bleibt den Hypothekarnehmern Zeit, die eigene Finanzierungsstruktur zu überprüfen, Offerten einzuholen und bei Bedarf gestaffelt in Festhypotheken zu wechseln.

Alternativszenario und Marktpreise

Nicht alle Marktteilnehmer teilen die Einschätzung von Raiffeisen. Einige Ökonomen halten eine erste Anhebung erst 2027 für realistisch, insbesondere wenn der Franken wieder spürbar aufwertet oder die internationalen Konjunkturrisiken zunehmen. Die Terminmärkte preisen aktuell eine schrittweise Normalisierung ein, allerdings mit deutlich tieferen Endzinsen als in früheren Zinszyklen. Für die Hypothekarplanung ergibt sich daraus ein breiterer Erwartungskorridor, der konservative Finanzierungen begünstigt.

Für Käufer, die kurz vor Vertragsabschluss stehen, ist die Zinsabsicherung über eine Forward-Hypothek weiterhin ein Thema. Die Aufschläge gegenüber dem Spotpreis sind in den letzten Monaten gestiegen, bleiben aber vertretbar, wenn das Zinsniveau bis zur Finanzierung in zwölf oder vierundzwanzig Monaten tatsächlich anzieht.

Was Hypothekarnehmer jetzt prüfen sollten

Wer eine laufende SARON-Hypothek führt, sollte zunächst die Vertragsbedingungen genau studieren. Entscheidend sind die Umstiegsklausel in eine Festhypothek bei der eigenen Bank, die zugehörige Fristigkeit und der Marktzuschlag. Parallel lohnt sich ein Marktvergleich: Die Konditionen für fünf- und zehnjährige Festhypotheken unterscheiden sich bei grösseren Finanzierungen zwischen den günstigsten und teuersten Anbietern oft um 20 bis 40 Basispunkte.

Für Käufer in der Finanzierungsphase bleibt die zentrale Frage, wie viel Zinssicherheit das eigene Budget verlangt. Die Antwort hängt weniger von der Prognose einer einzelnen Bank ab als von der eigenen Risikofähigkeit, dem Zeithorizont und dem Verhältnis zwischen Hypothek und Haushaltsbudget. Die Oktober-Einschätzung von Raiffeisen liefert dafür einen wertvollen Datenpunkt. Sie ersetzt die individuelle Planung jedoch nicht.