IAZI-Bericht Oktober 2026: Wie viel Einkommen reicht noch zum Kauf?

Preisentwicklung verliert an Tempo

Der Zürcher Immobiliendienstleister IAZI hat in seinem Marktupdate vom 7. Oktober 2026 die Zahlen für das dritte Quartal publiziert. Eigentumswohnungen verteuerten sich im Jahresvergleich um 3,9 Prozent und im Quartal um 0,8 Prozent. Einfamilienhäuser legten um 2,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr und um 0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal zu. Renditeliegenschaften wuchsen mit 4,5 Prozent auf Jahresbasis am stärksten. Die Zahlen bestätigen den Trend der vergangenen Quartale: Die Preise steigen, aber langsamer als zu Beginn des Zinszyklus.

Diese Entwicklung widerspricht nicht der häufig geäusserten Erwartung einer Marktberuhigung, sie präzisiert sie. Die Nachfrage hat sich stabilisiert, der Markt verfügt aber weiterhin über zu wenig Angebot, um die Preise unter Druck zu setzen. Die Leerwohnungsziffer liegt im sechsten Jahr in Folge tiefer und erreicht mit 0,9 Prozent einen historischen Tiefstand. Von den rund 45'000 landesweit leerstehenden Wohnobjekten entfallen nur knapp 11'000 auf den Markt für Wohneigentum.

Erschwinglichkeit bleibt der Flaschenhals

Interessanter als die Preisrichtung ist die Frage, wer sich den Kauf heute noch leisten kann. Die kalkulatorische Tragbarkeitsrechnung der Banken bleibt der entscheidende Filter. Als Faustregel gilt: Die laufenden Wohnkosten einschliesslich eines kalkulatorischen Zinssatzes von 5 Prozent, Nebenkosten in Höhe von einem Prozent des Belehnungswerts und einer indirekten Amortisation bis zur Zweidrittelbelehnung dürfen ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Bei den aktuellen Preisniveaus führt das zu empfindlichen Mindestanforderungen an das Einkommen.

Für eine klassische Eigentumswohnung in Zürich mit einem Marktwert von 1,5 Millionen Franken bedeutet dies: Bei 20 Prozent Eigenkapital und einer Hypothek von 1,2 Millionen Franken ergeben sich kalkulatorische Zinskosten von 60'000 Franken, Nebenkosten von 15'000 Franken und eine indirekte Amortisation von rund 10'000 Franken. In Summe sind das 85'000 Franken Wohnkosten pro Jahr, was ein Bruttoeinkommen von mindestens 255'000 Franken verlangt. In Basel oder Lausanne liegen die Anforderungen bei vergleichbaren Objekten etwa 15 bis 25 Prozent tiefer, in Bern nochmals etwas günstiger.

Was die aktuellen Preissteigerungen konkret bedeuten

Die 3,9 Prozent Jahresteuerung bei Eigentumswohnungen klingen moderat, verlangen aber in absoluten Zahlen zusätzliche Mittel. Bei einem Objekt von 1 Million Franken sind das rund 39'000 Franken mehr an Kaufpreis, was wiederum rund 7'800 Franken mehr an Eigenkapital und entsprechend höhere laufende Finanzierungskosten bedeutet. Für Haushalte mit knappem Einkommensüberschuss verschiebt bereits eine solche Entwicklung die Grenze zwischen Finanzierbarkeit und Ablehnung.

Noch deutlicher wird der Effekt bei einer Hypothek, die über den Belehnungsrichtwert von zwei Dritteln hinausgeht. Dort verlangen die Banken eine lineare Amortisation auf fünfzehn Jahre. Jede zusätzliche hunderttausend Franken Hypothek über der Zweidrittelgrenze erhöht die jährliche Amortisationsbelastung um rund 6'700 Franken. Für viele Käufer in städtischen Lagen ist das ein zentraler Grund, weshalb der Weg ins Eigenheim trotz historisch tiefer Zinsen schwierig bleibt.

Regionale Unterschiede werden grösser

Die Datenlage zeigt zunehmend auseinanderlaufende Teilmärkte. Während in Zürich und am Zürichsee die Nachfrage nach wie vor den Preis diktiert, sind in peripheren Regionen punktuelle Preisrückgänge zu beobachten. In Ostschweizer Agglomerationen wie Wil, Frauenfeld oder Chur werden Objekte vereinzelt wieder unter dem Angebotspreis gehandelt. Käufer mit beruflicher Flexibilität oder Homeoffice-Vereinbarungen gewinnen hier an Verhandlungsmacht.

Auch in der Westschweiz zeigt sich eine zweigeteilte Dynamik. Der Grossraum Genf bleibt teuer, abgesehen von einzelnen Preiskorrekturen im Luxussegment. Die Waadtländer Riviera und das Wallis profitieren hingegen von einer stabilen Zuwanderung und Zweitwohnungsnachfrage. Die Preisunterschiede zwischen Zentrum und Agglomeration sind damit weiter gewachsen, was die regionale Streuung der Erschwinglichkeit prägt.

Hypothekarvolumen und Finanzierungslage

Das Volumen der ausstehenden Hypothekarkredite in der Schweiz ist weiter gewachsen, auch wenn das Wachstumstempo laut IAZI nachgelassen hat. Nach Angaben der Nationalbank bewegt sich der Gesamtbestand im Bereich von rund 1'074 Milliarden Franken und erreicht damit einen neuen Höchststand. Für die Banken bleibt das Hypothekargeschäft die wichtigste Ertragsquelle, allerdings mit zunehmendem Risikobewusstsein. Mehrere Grossinstitute haben ihre internen Richtlinien verschärft und akzeptieren bei der Tragbarkeit weniger Ausnahmen als noch vor zwei Jahren.

Für die Hypothekarkonditionen bleibt die Lage weiterhin günstig. SARON-Produkte liegen je nach Anbieter knapp über einem Prozent, zehnjährige Festhypotheken bewegen sich bei etwa 1,70 Prozent. Diese Konditionen sind historisch tief, doch der kalkulatorische Stresstest mit 5 Prozent bleibt davon unberührt. Entscheidend für die Finanzierbarkeit ist nicht die Marktzinskurve, sondern das modellhaft gerechnete Zinsszenario der Bank.

Was Kaufinteressierte jetzt tun können

Wer sich an das Thema Eigenheim herantastet, sollte früh und ehrlich mit den eigenen Kennzahlen arbeiten. Der erste Schritt ist eine saubere Tragbarkeitsrechnung mit Puffer. Wer heute mit einem Bruttoeinkommen gerade über der Grenze liegt, sollte Alternativen prüfen, etwa einen Umzug in eine günstigere Region, ein kleineres Objekt, ein höheres Eigenkapital durch Vorbezug aus der Pensionskasse oder der Säule 3a oder die gemeinsame Finanzierung mit Partner, Eltern oder Geschwistern.

Für Käufer mit konkreten Angeboten lohnt sich ein strukturierter Vergleich mehrerer Banken. Die Unterschiede bei den Konditionen für zehnjährige Festhypotheken erreichen bei grösseren Volumen oft 20 bis 40 Basispunkte, was auf die Laufzeit gerechnet mehrere zehntausend Franken Zinsdifferenz bedeutet. Der IAZI-Bericht sagt es nüchtern: Die Preise steigen langsamer, aber der Zugang zum Eigenheim bleibt vor allem eine Frage der Einkommensstruktur.