Festhypotheken auf 18-Monats-Hoch: Warum die Zinsen trotz SNB-Nullkurs steigen

Der 10-Jahres-Satz für eine Festhypothek liegt laut aktuellen Erhebungen bei knapp 1,93 Prozent, die fünfjährige Laufzeit bei 1,83 Prozent, die dreijährige bei 1,59 Prozent. Damit ist das lange Ende so teuer wie zuletzt im März 2025. Getrieben wird der Anstieg nicht von der Schweizerischen Nationalbank, sondern von den Kapitalmärkten. Die Rendite der zehnjährigen Bundesobligation ist innerhalb weniger Monate von 0,24 auf rund 0,62 Prozent gestiegen. In derselben Grössenordnung haben sich die zehnjährigen Franken-Swaps bewegt, an denen sich die Banken bei der Refinanzierung orientieren.

Warum die SNB-Politik nicht mehr durchschlägt

Der Zinssatz einer Festhypothek entsteht nicht am Schalter der Nationalbank, sondern am Kapitalmarkt. Banken sichern das Zinsrisiko einer zehnjährigen Hypothek in der Regel über Zinsswaps ab; die Swap-Rendite plus eine Marge ergibt den Kundensatz. Steigt die Rendite langlaufender Bundesobligationen, ziehen auch die Swap-Sätze nach, und der Kundenzins der Festhypothek klettert entsprechend.

Die aktuelle Bewegung hat zwei Treiber. Erstens die Inflationserwartung: Geopolitische Spannungen im Nahen Osten und ein Anstieg der Energiepreise haben die Teuerung im Euroraum zuletzt auf 3,3 Prozent gehoben. Zweitens das globale Angebot an Staatsanleihen. Regierungen finanzieren höhere Verteidigungsausgaben, gleichzeitig gehen Milliarden in Rechenzentren und die Infrastruktur für Künstliche Intelligenz. Beides erhöht das Volumen an Anleihen, die der Markt aufnehmen muss, und drückt die Kurse, was gleichbedeutend mit steigenden Renditen ist.

Der Nullzins der SNB wirkt in diesem Umfeld weiter, aber vor allem am kurzen Ende. SARON-Hypotheken bewegen sich nach wie vor unter der Marke von 1 Prozent, weil sie direkt am Tagesgeldsatz hängen. Die Kurve zwischen kurz und lang ist damit deutlich steiler geworden.

SARON und Festhypothek im aktuellen Vergleich

Für Eigenheimbesitzer und Kaufinteressierte verschiebt sich damit die Rechnung. Wer heute eine zehnjährige Festhypothek abschliesst, zahlt rund 0,9 bis 1,0 Prozentpunkte mehr als für eine SARON-Hypothek. Auf eine Hypothek von 800'000 Franken sind das je nach Bank rund 7'200 bis 8'000 Franken höhere Zinskosten pro Jahr.

Auch bei einem Anstieg des Leitzinses bliebe der Abstand zunächst gross. Rechnet man mit einem SNB-Schritt auf 0,25 oder 0,5 Prozent, würde ein SARON-Zinssatz rechnerisch auf rund 1,0 bis 1,25 Prozent klettern. Zur zehnjährigen Festhypothek läge die Differenz noch immer bei rund 0,7 Prozentpunkten. Erst bei mehreren aufeinanderfolgenden Zinserhöhungen der SNB würde sich das Bild kippen.

Die Zinssicherheit hat allerdings ihren eigenen Wert. Wer eine knappe Tragbarkeit hat oder eine lange Kapitalbindung plant, kann mit der Festhypothek zehn Jahre lang mit einer bekannten Rate kalkulieren. Bei einer SARON-Hypothek hängt die monatliche Belastung an der Geldpolitik.

Der Blick auf den 24. September

Am 24. September steht der nächste Zinsentscheid der Schweizerischen Nationalbank an. Die überwiegende Mehrheit der Ökonomen erwartet, dass der Leitzins bei 0 Prozent bleibt. Die Debatte dreht sich vor allem um den Zeitpunkt der ersten Anhebung. Die VP Bank hält einen Schritt im Dezember nicht für ausgeschlossen. UBS-Ökonomen sehen die erste Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte erst Mitte 2027.

Für die Festhypothekenzinsen ist der Entscheid vom 24. September nur ein Teil der Rechnung. Entscheidender ist, wie die SNB die weitere Entwicklung der Inflation, die Frankenstärke und die internationale Zinsdynamik einschätzt. Fällt die Kommunikation restriktiver aus als vom Markt erwartet, dürfte die Swap-Kurve nochmals nach oben rutschen. Deutet Präsident Martin Schlegel dagegen ein längeres Verharren auf null an, könnte sich zumindest der Anstieg am langen Ende beruhigen.

Was Bestandskunden im Blick haben sollten

Wer aktuell eine Festhypothek laufen hat, spürt vom neuen Zinsniveau vorerst nichts. Relevant wird die Trendwende erst bei Ablauf. Läuft eine 2017 abgeschlossene zehnjährige Festhypothek zu 1,3 Prozent im nächsten Jahr aus, dürfte die Anschlusslösung zu heutigen Konditionen spürbar teurer sein.

Für Kaufinteressierte lohnt es sich, mehrere Offerten einzuholen und diese präzise zu vergleichen. Die Spannbreite zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter liegt bei zehnjährigen Festhypotheken teilweise über 0,4 Prozentpunkte. Bei einem grossen Kreditvolumen macht das über die Laufzeit einen fünfstelligen Betrag aus.

Klar ist damit vor allem eines: Die These vom dauerhaft billigen Geld, die während der langen Nullzinsphase vor 2022 galt, trägt nicht mehr. Der SNB-Leitzins steht zwar bei 0, die Refinanzierung langer Laufzeiten für Banken aber nicht mehr. Wer eine Hypothek finanziert, muss sich mit einer Zinslandschaft auseinandersetzen, die von globalen Kapitalflüssen mindestens so stark geprägt ist wie von der Politik der Nationalbank.