Teilschenkung des Eigenheims: Bundesgericht ebnet Weg zur Steueroptimierung

Der Entscheid und sein Hintergrund

Ein Ehepaar aus dem Kanton St. Gallen übertrug sein Einfamilienhaus deutlich unter Marktwert an den Sohn. Der Kanton verlangte darauf jenen Teil der Grundstückgewinnsteuer, der auf den entgeltlichen Teil der Übertragung entfällt, sofort zur Zahlung. Das Bundesgericht hat diese Praxis mit Urteil 9C_271/2025 verworfen und damit eine Grundsatzfrage für die ganze Schweiz geklärt.

Die obersten Richter entschieden: Die Grundstückgewinnsteuer bei einer gemischten Schenkung kann nur als Ganzes aufgeschoben oder gar nicht aufgeschoben werden. Eine Aufteilung in einen sofort steuerbaren und einen latenten Teil widerspricht dem Steuerharmonisierungsgesetz des Bundes. Weil der Entscheid als Leitentscheid publiziert wurde, bindet er sämtliche Kantone, auch jene mit bisher abweichender Praxis.

Warum die Steuer bei Teilschenkungen aufgeschoben wird

Nach ständiger Rechtsprechung rechtfertigt sich der Steueraufschub bei einer Schenkung dadurch, dass die Schenkenden keinen Gewinn realisieren. Zugleich übernimmt die beschenkte Person das Grundstück zu den steuerlichen Verhältnissen der Rechtsvorgängerin. Verkauft die neue Eigentümerin das Objekt später, versteuert sie den gesamten seit dem ursprünglichen Erwerb aufgelaufenen Mehrwert.

Diese Logik gilt gemäss Bundesgericht auch dann, wenn die Übergabe nicht vollständig unentgeltlich erfolgt. Entscheidend ist, dass die Übertragung überwiegend einen Schenkungscharakter aufweist. Typische Gestaltungen sind die Übernahme der laufenden Hypothek durch das Kind, die Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts an die Eltern oder ein Erbvorbezug mit Ausgleichspflicht gegenüber den weiteren Nachkommen.

Rechenbeispiel aus der Praxis

Angenommen, ein Ehepaar hat 2010 ein Einfamilienhaus für 1'000'000 Franken erworben. 2026 liegt der Verkehrswert bei 1'500'000 Franken. Die Eltern übertragen das Haus an die Tochter zu einem Preis von 1'100'000 Franken, der sich aus der Übernahme der bestehenden Hypothek und einem kapitalisierten Wohnrecht zusammensetzt. Der unentgeltliche Teil beträgt somit 400'000 Franken.

Nach alter Praxis hätte der Kanton auf dem entgeltlichen Teil sofort Grundstückgewinnsteuer erhoben. Nach dem Bundesgerichtsentscheid wird die Steuer vollständig aufgeschoben. Verkauft die Tochter das Haus 2030 für 1'700'000 Franken, versteuert sie den Gesamtgewinn gegenüber dem Kaufpreis der Eltern. In Zürich wären bei einem Steuersatz von rund 20 Prozent auf diesen Gewinn etwa 140'000 Franken zu zahlen. Die effektive Belastung variiert kantonal zwischen rund 5 Prozent bei langer Haltedauer und über 50 Prozent bei sehr kurzer Haltedauer.

Wer vom Entscheid profitiert

Von der neuen Rechtslage profitieren insbesondere Familien, bei denen das Wohneigentum über eine lange Haltedauer in der Familie bleibt. Die Grundstückgewinnsteuer sinkt in den meisten Kantonen mit zunehmender Besitzesdauer deutlich, teilweise auf einen Bruchteil des Ausgangswerts. Übernehmen Kinder das Elternhaus heute und bewohnen oder vermieten es über Jahrzehnte, kann sich die latente Steuerlast bis zu einem späteren Verkauf stark reduzieren.

Auch die Eltern gewinnen Planungssicherheit: Sie können einen Teil des Vermögens zu Lebzeiten übertragen, ohne eine sofortige Steuerzahlung auszulösen. Das erleichtert komplexe Nachfolgelösungen, etwa wenn eines der Kinder im Elternhaus wohnen bleiben soll, während die übrigen Nachkommen über andere Vermögenswerte oder einen Ausgleichsanspruch bedient werden.

Was Käuferinnen und Käufer beachten müssen

Der Entscheid verlagert die Steuerlast auf das Kind. Verkauft dieses die Liegenschaft kurz nach der Übernahme, fällt die gesamte Grundstückgewinnsteuer auf den seit dem Kauf der Eltern aufgelaufenen Mehrwert an. Der tatsächlich bezahlte Übernahmepreis wird nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht als neuer Anlagewert anerkannt. Für den Einzelfall bedeutet das: Wer das Haus nur übernimmt, um es rasch weiterzuverkaufen, zahlt unter Umständen deutlich mehr Steuer, als er bei einem direkten Verkauf durch die Eltern gezahlt hätte.

Vor einer Teilschenkung empfiehlt sich deshalb eine umfassende Analyse der familiären und steuerlichen Verhältnisse. Dazu gehören insbesondere der langfristige Nutzungswille des Kindes, die kantonale Steuerprogression und mögliche Pflichtteilsansprüche weiterer Geschwister. Auch güter- und erbrechtliche Konsequenzen sind zu klären, etwa über einen notariellen Schenkungsvertrag, der mit einem Testament oder einem Erbvertrag abgestimmt wird.

Kantonale Unterschiede bleiben

Obwohl der Leitentscheid schweizweit gilt, bleibt die Grundstückgewinnsteuer kantonal geregelt. Steuersätze, Haltedauerzuschläge und Haltedauerrabatte unterscheiden sich erheblich. Der Kanton St. Gallen hat angekündigt, seine Praxis unmittelbar anzupassen. Auch Basel-Landschaft, Bern, Luzern und die Waadt dürften ihre bisherigen Verlautbarungen überarbeiten müssen. In anderen Kantonen war die vollumfängliche Aufschubpraxis bereits etabliert, dort ändert sich wenig.

Für die Praxis heisst das: Vor einer Übertragung sollte das Steueramt im Wohnsitzkanton der Liegenschaft kontaktiert werden. Viele Kantone bieten verbindliche Vorbescheide an, die den konkreten Steueraufschub bestätigen und spätere Rückfragen vermeiden.

Empfehlungen für die Immobilienübergabe

Wer eine Übertragung des Eigenheims an die nächste Generation plant, sollte folgende Schritte prüfen:

• Verkehrswertgutachten einholen: Ein unabhängiges Gutachten dokumentiert den Marktwert zum Zeitpunkt der Übertragung und schafft die Basis für die steuerliche Beurteilung.
• Finanzierbarkeit der Hypothek klären: Die übernehmende Person muss die Tragbarkeits- und Belehnungsvorgaben des Kreditgebers erfüllen. Bei einem Wechsel der Schuldnerin ist eine neue Bonitätsprüfung üblich.
• Wohnrecht oder Nutzniessung kapitalisieren: Der Wert eines lebenslangen Wohnrechts beeinflusst Schenkungs- und spätere Grundstückgewinnsteuer. Eine saubere Kapitalisierung nach kantonalen Vorgaben ist zwingend.
• Verbindliche Steuerauskunft (Ruling) einholen: Vor der Beurkundung sollte der Steueraufschub mit dem zuständigen Steueramt abgestimmt werden.
• Erbrechtliche Ausgleichung regeln: Pflichtteile und Ausgleichsansprüche weiterer Nachkommen gehören in den Schenkungsvertrag oder in eine letztwillige Verfügung.

Die Teilschenkung ist nach dem Bundesgerichtsentscheid ein steuerlich attraktives Instrument zur Übergabe des Familienheims. Richtig gestaltet, verbindet sie frühe Nachfolgeplanung mit erheblichen Steuerersparnissen für die kommende Generation. Entscheidend ist, dass sie in eine umfassende Vermögens- und Erbplanung eingebettet wird und auf einer sauberen Verkehrswertgrundlage beruht.