Revidiertes Geldwäschereigesetz: Was Immobilienkäufer wissen müssen

Was sich mit der GwG-Revision ändert

Am 1. Oktober 2026 ist die Revision des Bundesgesetzes über die Bekämpfung der Geldwäscherei und der Terrorismusfinanzierung (GwG) zusammen mit dem neuen Transparenzgesetz in Kraft getreten. Für die Schweizer Immobilienbranche ist das die weitreichendste regulatorische Änderung seit Jahrzehnten. Der Bundesrat verfolgt damit zwei Ziele: internationale Empfehlungen der Financial Action Task Force umsetzen und bisherige Lücken bei nicht-finanziellen Berufen schliessen.

Neu geschaffen wurde die Kategorie der sogenannten Beraterinnen und Berater. Erfasst werden Personen, die berufsmässig und gegen Entgelt an einer definierten Immobilientransaktion mitwirken und einen kausalen, unentbehrlichen Beitrag leisten. Entscheidend ist nicht die Berufsbezeichnung, sondern die konkrete Tätigkeit. Darunter fallen typischerweise Immobilienmakler mit aktiver Rolle in der Preisverhandlung, Treuhänderinnen, Rechtsanwälte, Notare, M&A-Berater, Projektentwickler und Steuerberater.

Welche Transaktionen erfasst sind

Die neue Regulierung bezieht sich auf den Kauf und Verkauf von Grundstücken sowie auf wirtschaftlich gleichwertige Rechtsgeschäfte. Dazu gehören insbesondere die Zwangsverwertung, die entgeltliche Einräumung von Baurechten und Nutzniessungen sowie die Gründung oder Übertragung von nicht operativen Gesellschaften, die Immobilien halten. Auch Share Deals, also die Übertragung von Aktien an Immobiliengesellschaften, sind explizit erfasst.

Nicht unter das GwG fallen hingegen die reine Verwaltung, die Vermietung und der Unterhalt von Liegenschaften. Private Verkäufe des eigenen Wohneigentums ohne gewerbliche Beratung bleiben ebenso ausgenommen wie landwirtschaftliche Übertragungen unter dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht sowie Schenkungen und Erbgänge innerhalb der Familie.

Die 5-Millionen-Schwelle und ihre Ausnahmen

Für Immobilientransaktionen gilt ein Schwellenwert von 5 Millionen Franken. Transaktionen oberhalb dieses Werts unterliegen den vollen Sorgfaltspflichten der mitwirkenden Beraterinnen und Berater. Transaktionen unterhalb der Schwelle sind nur dann befreit, wenn der gesamte Kaufpreis über einen schweizerischen oder einen gleichwertig beaufsichtigten Finanzintermediär fliesst. Beide Bedingungen müssen gleichzeitig erfüllt sein.

Die Berufsmässigkeit ist ebenfalls klar definiert. Als berufsmässig gilt eine Tätigkeit, wenn pro Jahr ein Bruttoerlös von über 50'000 Franken, mehr als zwanzig Mandate, eine Vermögensverwaltung von über 5 Millionen Franken oder ein Transaktionsvolumen von über 2 Millionen Franken erreicht wird. Zusätzlich entfällt die bisherige 100'000-Franken-Barzahlungsschwelle für Immobilienhändler. Jede Barzahlung löst neu Sorgfaltspflichten aus.

Welche Pflichten die Berater übernehmen müssen

Beraterinnen und Berater, die in den Anwendungsbereich fallen, müssen vor Beginn der inhaltlichen Beratung einen vollständigen Kundenprozess durchlaufen. Dazu gehört die Identifikation der Vertragspartei anhand amtlicher Ausweisdokumente, die Feststellung der an der Transaktion wirtschaftlich berechtigten Personen (Ultimate Beneficial Owner) und die Klärung des Transaktionszwecks sowie der Mittelherkunft. Alle Schritte sind so zu dokumentieren, dass ein sachkundiger Dritter sie nachvollziehen kann.

Bei erhöhtem Risiko greifen verschärfte Pflichten: Mandate ohne persönlichen Kontakt, politisch exponierte Personen, komplexe Gesellschaftsstrukturen, Verbindungen zu Hochrisikoländern oder eine unplausible Mittelherkunft lösen zusätzliche Abklärungen aus. Besteht ein begründeter Verdacht auf Geldwäscherei oder Terrorismusfinanzierung, muss unverzüglich eine Meldung an die Meldestelle für Geldwäscherei beim Bundesamt für Polizei erfolgen. Eine Information der betroffenen Partei ist untersagt.

Beraterinnen und Berater müssen zudem einer von der FINMA anerkannten Selbstregulierungsorganisation beitreten. Die konkreten Standards für Risikoanalyse, interne Weisungen, Schulung und Kontrolle regelt in der Praxis die jeweilige SRO. Bestehende Berater haben bis zum 1. Dezember 2026 Zeit, ein Aufnahmegesuch einzureichen. Wer bis dahin keiner SRO angehört, darf unterstellte Tätigkeiten ab diesem Datum nicht mehr ausüben.

Was Käuferinnen und Käufer konkret erwartet

Für Käufer und Verkäufer ändert sich der Ablauf einer qualifizierten Immobilientransaktion spürbar. Bereits bei der ersten Kontaktaufnahme mit einem Makler, Notar oder Rechtsanwalt werden Ausweiskopien, Angaben zur Finanzierung und bei juristischen Personen Belege zu den wirtschaftlich Berechtigten verlangt. Wer sich hinter Treuhandkonstruktionen oder Beteiligungsgesellschaften verbirgt, muss offenlegen, wer letztlich hinter der Transaktion steht.

Für die Mittelherkunft werden häufig weitere Nachweise verlangt. Dazu zählen Hypothekarvertrag und Belehnungszusage, Bestätigungen über Eigenkapital aus Pensionskasse oder Säule 3a sowie allenfalls Dokumente zu Schenkungen oder Erbvorbezügen. Je ungewöhnlicher die Vermögensstruktur, desto umfangreicher die Prüfung. Verkäufer sollten frühzeitig damit rechnen, dass sich die Due-Diligence-Phase verlängert und ein Signing erst nach Abschluss der KYC-Prüfung erfolgen kann.

Besonderheiten bei Share Deals

Bei einem Share Deal wird nicht die Liegenschaft selbst, sondern eine Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft übertragen. Diese Variante war bisher regulatorisch wenig durchleuchtet und gilt als bevorzugtes Vehikel für intransparente Strukturen. Mit der Revision werden Share Deals den Asset Deals gleichgestellt, sobald die übertragene Gesellschaft überwiegend Immobilienvermögen hält.

Die mitwirkenden Beraterinnen und Berater müssen zusätzlich prüfen, ob die betroffene Gesellschaft operativ tätig ist oder als Sitzgesellschaft gilt. Bei Sitzgesellschaften kommen weitere Pflichten gemäss Transparenzgesetz hinzu, insbesondere die Eintragung in das neue Register der wirtschaftlich berechtigten Personen. Für Verkäufer bedeutet das: Vor einer Transaktion müssen Gesellschaftsstruktur, Beteiligungsverhältnisse und die wirtschaftlich Berechtigten dokumentiert und auf dem aktuellen Stand sein.

Sanktionen und Haftungsrisiken

Die neue Regulierung ist mit empfindlichen Sanktionen bewehrt. Wer eine Verdachtsmeldung vorsätzlich unterlässt, kann mit einer Busse von bis zu 500'000 Franken belegt werden. Fahrlässige Verstösse werden mit bis zu 150'000 Franken sanktioniert. Daneben drohen aufsichtsrechtliche Massnahmen durch die SRO, Reputationsschäden sowie zivilrechtliche Haftungsansprüche aus allfälligen Vermögensschäden.

Käuferinnen und Verkäufer sollten deshalb auf eine saubere Dokumentation ihrer Mittelherkunft achten und mit den Beratenden kooperieren. Unvollständige Angaben verzögern den Abschluss, und offensichtlich inkonsistente Erklärungen können zu Meldungen an die Behörden führen, die den Verkauf blockieren.

Checkliste für die Immobilientransaktion ab Oktober 2026

Wer in den kommenden Monaten eine Liegenschaft kaufen oder verkaufen möchte, sollte die folgenden Punkte frühzeitig vorbereiten:

• Identifikationsunterlagen: Gültiger Pass oder Identitätskarte aller am Rechtsgeschäft beteiligten natürlichen Personen. Bei Ehepaaren und Kaufgemeinschaften für alle Beteiligten.
• Wirtschaftlich Berechtigte: Bei juristischen Personen Aktionärsverzeichnis und UBO-Erklärung. Bei Trusts oder Stiftungen entsprechende Nachweise der wirtschaftlichen Berechtigung.
• Mittelherkunft: Hypothekarvertrag, Finanzierungszusage, Steuerausweise, Bestätigungen über Vorbezug aus Pensionskasse oder Säule 3a, Dokumente zu Schenkungen oder Erbgängen.
• Transaktionsstruktur: Bei Share Deals aktuelle Statuten, Handelsregisterauszüge, Jahresrechnungen und Nachweis zu den wirtschaftlich Berechtigten.
• Zeitplanung: Zusätzliche zwei bis vier Wochen für die KYC-Prüfung einplanen. Der Beraterwechsel kurz vor Signing verzögert die Transaktion deutlich.

Mit der GwG-Revision wird der Schweizer Immobilienmarkt transparenter und sicherer. Für seriöse Käufer und Verkäufer bedeuten die neuen Pflichten in erster Linie mehr Dokumentation und etwas mehr Vorlaufzeit. Wer die Anforderungen kennt und proaktiv vorbereitet, verliert gegenüber dem bisherigen Prozess kaum Zeit und profitiert von einer rechtssicheren Abwicklung.