Warum Eigentumswohnungen in der Schweiz teurer werden

Kostenfalle trotz Nullzins: Warum die Finanzierung anzieht

Obwohl die SNB den Leitzins auf 0 % gesenkt hat, verteuert sich Wohneigentum paradoxerweise weiter. Zum Beispiel Festhypotheken profitieren nicht vollumfänglich von den tiefen Zinsen, da stabilere Pfandbriefrenditen und die neue Basel-III-Regulierung die Refinanzierungskosten der Banken erhöhen. Hinzu kommen höhere Mindestreservesätze und steigende Bankmargen, die dazu führen können, dass eine heute abgeschlossene 10-jährige Festhypothek langfristig günstiger kommt als eine SARON-Lösung, deren Sätze bis 2028 laut Prognosen auf rund 0,4 % steigen könnten.

Vom teuren Mietmarkt zum Eigentum

Ein wesentlicher Treiber für den Preisauftrieb beim Stockwerkeigentum ist die angespannte Lage auf dem Mietmarkt. Angesichts steigender Mieten und einer hohen Zuwanderung bei gleichzeitig geringem Leerstand wird der Erwerb von Wohneigentum für viele Haushalte zur attraktiven Alternative. Diese Nachfrageverschiebung trifft auf ein chronisch zu niedriges Angebot: Restriktive Bauzonen, langwierige Einspracheverfahren und hohe Kosten für energetische Sanierungen bremsen das Neubauvolumen aus, was die Preise insbesondere in urbanen Zentren überproportional steigen lässt.

Hürden bei Tragbarkeit und Belehnung

Die strengen regulatorischen Vorgaben wirken einerseits marktstabilisierend, erschweren aber andererseits den Markteintritt. Banken kalkulieren die Tragbarkeit weiterhin mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4,5 % bis 5 %, was in Kombination mit den gestiegenen Objektpreisen viele Interessenten aus dem Markt drängt. Gleichzeitig verschärft dies den Wettbewerb unter den kapitalkräftigen Käufern, die die geforderten 20 % Eigenmittel (davon mindestens 10 % "harte" Mittel wie Cash oder Säule 3a) aufbringen können, was das Preisniveau zusätzlich stützt.

Zinsstrategie und Ausblick bis 2028

Für Käufer empfiehlt sich im aktuellen Umfeld eine differenzierte Finanzierungsstrategie. Da der SARON mittelfristig anziehen dürfte, gewinnen Mischmodelle oder die Tranchierung der Hypothek (z. B. eine Laufzeitenleiter über 3, 5 und 10 Jahre) an Bedeutung, um Refixierungsspitzen zu glätten. Experten von Raiffeisen Schweiz erwarten bei den Langfristzinsen eher eine Seitwärtsbewegung, während die Preise für Eigentumswohnungen aufgrund der strukturellen Knappheit wohl ihren "Aufwärtsdrift" beibehalten werden – eine fundierte Prüfung der Objektqualität und ein robuster finanzieller Puffer bleiben daher essenziell.