Warum Hypotheken trotz des stabilen Leitzinses teurer werden

Die Rolle der Swap-Sätze und Inflationserwartungen

Festhypotheken werden von Banken nicht über die Nationalbank, sondern primär über den Swap-Markt abgesichert. Die dortigen Swap-Sätze spiegeln die langfristigen Erwartungen der Marktteilnehmer wider. Wenn Investoren künftig steigende Zinsen oder eine höhere Inflation erwarten, klettern diese Sätze bereits heute. Diese Absicherungskosten geben die Finanzinstitute direkt an die Kunden weiter, weshalb eine 10-jährige Festhypothek deutlich teurer sein kann als der aktuelle Leitzins vermuten lässt.

Refinanzierung über Pfandbriefe und Risikoaufschläge

Ein grosser Teil des Schweizer Hypothekarmarktes wird durch Pfandbriefe refinanziert. Diese Wertpapiere müssen für Anleger wie Pensionskassen attraktiv bleiben, weshalb sie in volatilen Marktphasen höhere Risikoaufschläge (Spreads) gegenüber risikolosen Anlagen fordern. Steigt dieser Spread, verteuert sich das Kapital für die Banken. Zusätzlich zwingen regulatorische Anforderungen wie der antizyklische Kapitalpuffer und die Basel-III-Vorschriften die Institute dazu, mehr teures Eigenkapital zu hinterlegen. Diese Kosten fliessen als Margenkomponente direkt in den Endzinssatz ein.

Margengestaltung und vertragliche Untergrenzen

In einem Umfeld extrem tiefer Zinsen stehen die Zinsmargen der Banken unter Druck, da sie Negativzinsen nur begrenzt an Privatkunden weitergeben können. Um die Rentabilität zu sichern, stabilisieren oder erhöhen viele Institute die Margen im Kreditgeschäft. Zudem enthalten die meisten Verträge für Geldmarkthypotheken (SARON) sogenannte Floors. Diese verhindern, dass Kunden von negativen Referenzzinssätzen profitieren – die vereinbarte Bankmarge bildet somit stets die absolute Untergrenze der Zinsbelastung.

Strategische Ansätze für Kreditnehmer

Angesichts dieser Dynamik ist eine differenzierte Finanzierungsstrategie entscheidend. Eine Kombination aus SARON-Modellen und gestaffelten Festhypotheken hilft dabei, das Zinsrisiko zu verteilen und von kurzfristigen Kostenvorteilen zu profitieren. Zudem bietet eine Reduktion der Belehnung auf unter 65 % oft erheblichen Spielraum, um die individuelle Marge im Gespräch mit dem Finanzierungspartner zu optimieren. Eine fundierte Planung der Amortisation rundet die Strategie ab, um die langfristige Zinslast tragbar zu gestalten.