Immobilienkauf: Worauf Sie im Kaufvertrag achten müssen

Die Kostenverteilung: Wer zahlt was? 

In der Schweizer Praxis hat sich bei den Kaufnebenkosten eine bestimmte Aufteilung etabliert. In vielen Kantonen ist es üblich, dass die Notariatsgebühren und die Grundbuchgebühren zwischen Käufer und Verkäufer 50/50 geteilt werden.

Es ist jedoch wichtig zu wissen: Diese Aufteilung ist Verhandlungssache und nicht gesetzlich zwingend vorgeschrieben (ausser in wenigen Kantonen mit fixen Gebührenordnungen). Achten Sie darauf, dass die vereinbarte Kostentragung explizit im Vertrag festgehalten ist, damit Sie Ihr Budget für die Nebenkosten präzise planen können.

Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer

Ein kritischer Punkt für Sie als Käufer ist die Grundstückgewinnsteuer. Diese Steuer wird auf den Wertzuwachs der Immobilie erhoben und ist grundsätzlich vom Verkäufer zu begleichen. Das Problem: Bezahlt der Verkäufer diese Steuer nicht, hat der Kanton ein gesetzliches Pfandrecht an der Liegenschaft. Das bedeutet, im schlimmsten Fall haften Sie mit Ihrer neuen Immobilie für die Steuerschulden des Vorbesitzers.

Um dieses Risiko zu eliminieren, gibt es zwei gängige Wege im Kaufvertrag:

1. Direktzahlung an das Steueramt: Ein Teil des Kaufpreises wird vom Käufer direkt an das kantonale Steueramt überwiesen (als Sicherstellung).
2. Sperrkonto: Der Betrag für die voraussichtliche Steuer wird auf ein gesperrtes Konto einbezahlt und erst freigegeben, wenn die definitive Steuerrechnung beglichen ist. 

Antritt und Übergang von Nutzen und Gefahr

Im Vertrag wird festgelegt, an welchem Datum "Nutzen und Gefahr" auf Sie übergehen. Ab diesem Zeitpunkt tragen Sie die Verantwortung für die Liegenschaft, dürfen aber auch die Erträge (z.B. Mietzinse) beanspruchen. Prüfen Sie, ob dieses Datum mit Ihrer Finanzierung und Ihrem Einzugstermin übereinstimmt. 

Vor- und Nachteile klarer Vertragsregelungen 

Eine detaillierte Prüfung des Entwurfs schützt Sie vor finanziellen Nachforderungen. Die wichtigsten Punkte sind:

Vorteile einer präzisen Regelung:

• Finanzielle Sicherheit: Durch die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer haften Sie nicht für fremde Steuerschulden.
• Transparenz: Die 50/50-Teilung der Gebühren schafft klare Verhältnisse bei den Nebenkosten.
• Rechtssicherheit: Mängelrechte und Garantien sind eindeutig geklärt.

Nachteile bei unklaren Verträgen:

• Kostenrisiko: Ohne explizite Regelung könnten Ihnen höhere Gebührenanteile zufallen.
• Rechtliche Altlasten: Fehlende Sicherstellungen können zu einer Belastung des Grundbuches führen.

Beratung & Begleitung bei Ihrem Vorhaben

Der Kauf einer Immobilie ist eine der grössten finanziellen Entscheidungen im Leben. Da die kantonalen Unterschiede in der Schweiz gross sein können, ist eine sorgfältige Durchsicht des Kaufvertragsentwurfs unerlässlich.

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