Ein Zinsswap (von englisch «to swap» für tauschen) ist eine Vereinbarung zwischen zwei Parteien, Zinszahlungen auszutauschen. In der Schweiz nutzen Banken CHF-Swaps primär, um sich gegen schwankende Zinsen abzusichern. Wenn Sie eine Festhypothek abschliessen, ist der aktuelle Swap-Satz für die Bank der «Einkaufspreis» für das Geld, das sie Ihnen leiht.

Eine Hypothek ist ein durch eine Immobilie gesichertes Darlehen, das im Grundbuch über ein Grundpfandrecht (Schuldbrief) abgesichert wird. Sie finanziert den Kauf oder Bau von Wohneigentum, während Eigenmittel den Rest abdecken. Konditionen wie Zinssatz (fest oder geldmarktnah), Laufzeit und Amortisation bestimmen Kosten und Flexibilität. Banken prüfen dafür Belehnung und Tragbarkeit, damit die Belastung langfristig tragbar bleibt.

Eine Hypothek ist ein spezieller Kredit, der immer durch eine Immobilie abgesichert ist und über ein Grundpfandrecht im Grundbuch läuft. Sie dient in der Regel der Finanzierung von Kauf, Bau oder Renovation von Wohneigentum und bietet dank der Sicherheit tiefere Zinsen und längere Laufzeiten. „Kredit“ ist der Oberbegriff für Geldleihe jeder Art, auch unbesichert, etwa Privat- oder Geschäftskredite. Der Hauptunterschied liegt in der Besicherung und den daraus folgenden Konditionen, Laufzeiten und Prozessen.

Sie beantragen eine Hypothek, indem Sie Budget, Eigenmittel und Tragbarkeit klären, die nötigen Unterlagen zu Einkommen, Vermögen und Objekt zusammenstellen und Offerten auf Basis der Objektbewertung einholen. Danach wählen Sie Zinsmodell und Tranchen, verhandeln Konditionen und schliessen den Vertrag ab; Schuldbrief und Grundbucheintrag sichern das Darlehen, die Auszahlung erfolgt zum Eigentumsübergang.

Belehnung ist das Verhältnis der Hypothek zur massgebenden Bewertungsbasis der Liegenschaft, dem Belehnungswert. Der Belehnungswert ist ein konservativ ermittelter, bankinterner Wert und kann unter dem Kaufpreis liegen; finanziert wird meist nur ein Prozentsatz dieses Werts. In der Schweiz sind bis etwa 80 Prozent üblich, davon rund zwei Drittel im ersten Rang und der Rest im zweiten Rang mit Amortisationspflicht. Eine tiefere Belehnung senkt in der Regel die Zinsmarge, erleichtert die Tragbarkeit und macht die Finanzierung robuster.

Tragbarkeit beschreibt, ob ein Haushalt die laufenden Kosten einer Hypothek dauerhaft tragen kann. Dafür rechnen Banken konservativ mit einem erhöhten, kalkulatorischen Zinssatz, einer jährlichen Amortisation und pauschalen Unterhaltskosten. Als Richtgrösse sollen diese Wohnkosten etwa ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Verpflichtungen wie Leasing oder Kredite werden abgezogen, variable Einkommen nur teilweise berücksichtigt, damit die Finanzierung auch bei höheren Zinsen stabil bleibt.

Man berechnet eine Hypothek, indem man zuerst den Belehnungswert der Liegenschaft und die Eigenmittel bestimmt und daraus den maximal finanzierbaren Anteil ableitet, meist bis etwa 80 Prozent. Die Hypothek wird häufig in einen ersten Rang bis rund zwei Drittel und einen amortisationspflichtigen zweiten Rang darüber hinaus gegliedert. Für die Tragbarkeit addiert man kalkulatorische Zinsen, die Amortisation des zweiten Rangs sowie Unterhalt und Nebenkosten und prüft, ob die Gesamtkosten ungefähr ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Die tatsächlichen Zinskosten ergeben sich aus der Wahl von Festhypothek oder SARON-Modell; bei voll amortisierenden Darlehen kann die gleichbleibende Annuität mit der Standardformel berechnet werden.

Die erste Hypothek bildet das langfristige Fundament der Finanzierung bis zu 65% des Objektwerts und muss in der Regel nicht zurückgezahlt werden. Die zweite Hypothek deckt den darüberliegenden Teil bis zu 80% ab und muss zwingend innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden.

Amortisation ist die planmässige Rückzahlung der Hypothek, welche die ausstehende Schuld und damit die Belehnung senkt. In der Schweiz wird der zweite Rang in der Regel innerhalb von etwa 15 Jahren oder bis zur Pension auf rund zwei Drittel Belehnung zurückgeführt, der erste Rang ist häufig nicht zwingend. Die Rückzahlung erfolgt entweder direkt über Tilgungen auf die Hypothek oder indirekt via Einzahlungen in die Säule 3a mit Verpfändung. Tempo und Methode hängen von Liquidität, Risikoappetit und Zinsbindung ab; Sondertilgungen müssen zu den Vertragsbedingungen passen.