Schritt für Schritt zum Eigenheim: Der Fahrplan für Käufer

Der Kauf einer Immobilie ist in der Schweiz ein strukturierter Prozess, der oft mehrere Monate in Anspruch nimmt. Von der ersten Budgetplanung bis zur endgültigen Schlüsselübergabe gibt es entscheidende Meilensteine, die Sie kennen sollten. Hier ist Ihr detaillierter 10-Schritte-Fahrplan.

1. Finanzielle Reichweite ermitteln

Bevor Sie Portale durchsuchen, müssen Sie Ihre maximale Kaufkraft kennen. Berechnen Sie Ihre Eigenmittel (mindestens 20%, davon 10% «hartes» Eigenkapital) und prüfen Sie die Tragbarkeit. Eine erste Bestätigung Ihrer Bank über die grundsätzliche Finanzierbarkeit ist Ihr wichtigstes Werkzeug für die spätere Verhandlung.

2. Gezielte Suche und Vorselektion

Nicht jedes Objekt, das online gut aussieht, passt zu Ihrem Lebensentwurf. Erstellen Sie ein Kriterienraster (Lage, Ausbaustandard, Steuerfuss der Gemeinde). Nutzen Sie Suchabos, um bei neuen Inseraten sofort informiert zu werden.

3. Professionelle Besichtigung

Prüfen Sie bei der Besichtigung nicht nur die Optik. Achten Sie auf den Zustand von Heizung, Dach und Fenstern. Bei älteren Liegenschaften lohnt es sich, einen Experten zur Beurteilung des Renovationsbedarfs beizuziehen, da diese Kosten Ihre Finanzierung beeinflussen.

4. Kaufzusage und Finanzierungsbestätigung

Haben Sie Ihr Traumobjekt gefunden, geben Sie ein schriftliches Kaufangebot ab. Parallel dazu lassen Sie das Objekt von Ihrer Bank bewerten (Hedonische Schätzung). Erst wenn die Bank den Kaufpreis bestätigt, erhalten Sie die unwiderrufliche Finanzierungszusage.

5. Abschluss der Hypothek und Formalitäten

Nach der Zusage wählen Sie das passende Hypothekarmodell (Festhypothek, SARON oder Mix). In diesem Schritt werden die Darlehensverträge unterzeichnet. Zudem müssen die Formalitäten für die Sicherstellung geklärt werden: Bestehende Schuldbriefe werden geprüft, neue erstellt oder bestehende Papier-Schuldbriefe in Register-Schuldbriefe umgewandelt. Auch die Verpfändung von Vorsorgegeldern (Säule 3a oder Pensionskasse) wird hier administrativ finalisiert.

6. Reservationsvertrag und Anzahlung

Um das Objekt vom Markt zu nehmen, wird meist ein Reservationsvertrag unterzeichnet. Dabei wird eine Anzahlung fällig, die später an den Kaufpreis angerechnet wird. Achten Sie darauf, dass die Bedingungen für eine Rückzahlung der Anzahlung (falls der Kauf scheitert) klar geregelt sind.

7. Ausarbeitung des Kaufvertrags

Ein Notar (je nach Kanton vom Käufer oder Verkäufer gewählt) erstellt den Entwurf des Kaufvertrags. Hier werden Details wie der Übergabetermin, die Übernahme von Lasten und die Aufteilung der Gebühren fixiert. Prüfen Sie diesen Entwurf kritisch oder lassen Sie ihn rechtlich prüfen.

8. Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer

Dies ist ein kritischer Schritt: Stellen Sie sicher, dass im Vertrag die Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer durch den Verkäufer abgesichert ist (z.B. durch Direkteinzahlung an das Steueramt), damit Sie nicht für fremde Steuerschulden haften.

9. Öffentliche Beurkundung

Käufer, Verkäufer und Notar treffen sich zur Unterschrift. Der Notar liest den Vertrag vor und beglaubigt die Unterschriften. Zu diesem Zeitpunkt liegt der Bank bereits das Zahlungsversprechen vor, welches die Kaufpreiszahlung garantiert.

10. Eigentumsübertrag und Schlüsselübergabe

Der offizielle Übergang von «Nutzen und Gefahr» findet meist am Tag des Einzugs statt. Der Notar meldet den Eigentümerwechsel beim Grundbuchamt an. Erstellen Sie bei der Schlüsselübergabe ein detailliertes Übergabeprotokoll, um den Zustand der Liegenschaft festzuhalten.