Bank kündigt die Hypothek: Was tun, wenn die Anschlussfinanzierung scheitert

Ein typischer Fall aus Genf

Der Tagesanzeiger schilderte in seiner Ausgabe vom 8. Oktober 2026 den Fall einer 64-jährigen Architektin aus Genf. Nach vielen Jahren im eigenen Haus verweigerte ihre Bank die Erneuerung der auslaufenden Festhypothek. Begründet wurde der Entscheid mit der Tragbarkeitsregel: Beim kalkulatorischen Zinssatz von fünf Prozent überschritten die anzurechnenden Wohnkosten, einschliesslich Nebenkosten und indirekter Amortisation, ein Drittel des erwarteten Einkommens im Rentenübergang. Nach gescheiterten Gesprächen mit mehreren Anbietern blieb der Betroffenen aus Zeitgründen nur der Verkauf des Objekts.

Der Fall ist kein Einzelfall. Mit dem absehbaren Ausscheiden der Babyboomer aus dem Erwerbsleben steigt die Zahl der Haushalte, deren Einkommen im AHV-Rentenübergang sinkt, während die Hypothek unverändert bleibt. Für diese Gruppe wird die Anschlussfinanzierung oft zur Belastungsprobe, besonders wenn das Objekt in guter Lage und mit entsprechend hoher Belehnung erworben wurde.

Warum die Bank überhaupt kündigen kann

Hypothekarverträge in der Schweiz enthalten regelmässig Erneuerungsklauseln, die der Bank bei Auslauf einer Festhypothek oder bei Vertragsverhandlungen über einen SARON-Vertrag die Möglichkeit geben, die Konditionen neu zu prüfen. Die Bank ist nicht verpflichtet, zu den bisherigen Konditionen zu verlängern. Im Rentenübergang verlangen die Institute in der Regel eine neue Tragbarkeitsprüfung, teilweise auch eine Aktualisierung des Verkehrswertgutachtens.

Die massgebliche Regel stammt aus den Mindeststandards der Bankiervereinigung und wird von der FINMA aufsichtsrechtlich flankiert. Danach dürfen die kalkulatorischen Wohnkosten bei einem Zinssatz von fünf Prozent, Nebenkosten von einem Prozent des Verkehrswerts und einer indirekten Amortisation ein Drittel des massgeblichen Einkommens nicht überschreiten. Das massgebliche Einkommen ist bei Pensionierten die zu erwartende Rente aus AHV und beruflicher Vorsorge, nicht das letzte Erwerbseinkommen. Das führt dazu, dass die Tragbarkeit mit der Pensionierung in vielen Fällen rechnerisch gefährdet ist, selbst wenn die laufenden Zinsen problemlos bezahlt werden können. Der Hintergrund dieser Praxis wird im Beitrag zum 5-Prozent-Stresstest ausführlicher beleuchtet.

Erste Schritte, wenn die Absage kommt

Die wichtigste Massnahme ist Zeit. Wer eine Absage oder eine Kündigungsandrohung erhält, sollte sofort den schriftlichen Nachweis anfordern, aus welchem Grund die Bank den Vertrag nicht erneuert. Der genaue Rechenweg zur Tragbarkeit, die berücksichtigten Einkommensbestandteile und der angewandte Belehnungssatz sind nicht nur hilfreich für Gespräche mit anderen Anbietern, sondern teilweise auch rechtlich entscheidend.

Als zweiter Schritt gehört die Kontaktaufnahme mit einer unabhängigen Finanzierungsberatung. Mehrere Hypothekarvermittler haben sich auf schwierige Konstellationen ab 55 spezialisiert und kennen die Angebote der verschiedenen Marktteilnehmer. Erfahrungsgemäss variieren die internen Richtlinien der Banken erheblich, insbesondere bei der Anrechnung von Säule-3a-Guthaben, von Erträgen aus Wertschriften oder von Vorsorgekapital als Teileinmaleinlage.

Parallel dazu ist die eigene Finanzsituation sauber aufzubereiten. Dazu gehören die letzten drei Steuererklärungen, eine aktuelle Vermögensübersicht, die Rentenverfügung oder die provisorische Rentenberechnung sowie allfällige Mieteinkünfte oder Zusatzerträge. Je präziser die Dokumentation, desto rascher kann ein neuer Anbieter eine Zusage prüfen.

Alternativen zur klassischen Bankhypothek

Für den Fall, dass klassische Bankangebote nicht ausreichen, stehen mehrere Alternativen offen.

Pensionskassen-Hypothek. Mehrere grosse Pensionskassen vergeben Hypotheken an eigene Versicherte, teilweise auch an Dritte. Die Zinssätze sind marktüblich, die Tragbarkeitsberechnung orientiert sich jedoch oft stärker an der nachhaltigen Zahlungsfähigkeit als an starren Belehnungsgrenzen. Je nach Kasse werden auch Rentenprognosen und Vermögen anders gewichtet. Der Marktanteil der Pensionskassen im Hypothekargeschäft ist in den vergangenen Jahren deutlich gewachsen.

Versicherungen und institutionelle Anbieter. Einige Lebensversicherungen und spezialisierte Finanzierungsgesellschaften arbeiten mit flexibleren Tragbarkeitsrechnungen und berücksichtigen beispielsweise Vorsorgekapital in der Säule 3a oder in der Pensionskasse als Reservepuffer. Die Verfahren sind in der Regel aufwendiger, dafür fallen Zusagen zuweilen auch dort, wo Grossbanken ablehnen.

Online-Plattformen und Hypothekarvermittler. Unabhängige Online-Plattformen vergleichen die Angebote mehrerer Dutzend Anbieter. Sie bieten Zugang zu kleineren Kantonalbanken, Regionalbanken oder institutionellen Investoren, deren Richtlinien im Einzelfall günstiger ausfallen können. Entscheidend ist, auf die Kostenstruktur zu achten und die Konditionen vergleichbar aufzubereiten.

Teilverkauf und Nachrangfinanzierung. Ein Teilverkauf überträgt einen Teil des Eigentums an einen institutionellen Investor, der dafür eine periodische Nutzungsentschädigung erhält. Die ursprüngliche Eigentümerschaft bleibt im Haus wohnen, die freiwerdenden Mittel reduzieren die Hypothek. In der Schweiz sind solche Modelle noch wenig verbreitet, einzelne Anbieter sind aber am Markt. Nachrangfinanzierungen, bei denen private Investoren oder Vorsorgeeinrichtungen einen Teil der Finanzierung übernehmen, kommen punktuell ebenfalls in Betracht.

Umkehrhypothek und Reverse Mortgage. In der klassischen Form, wie sie aus den USA oder dem Vereinigten Königreich bekannt ist, existiert die Umkehrhypothek in der Schweiz nicht. Einzelne Banken bieten jedoch Modelle an, die auf Pensionierte zugeschnitten sind und bei denen die laufende Belastung reduziert wird, teilweise durch eine Pauschalzahlung an die Bank aus dem Vorsorgekapital.

Wie sich der Verkauf professionell vorbereiten lässt

Wenn trotz aller Bemühungen keine Anschlussfinanzierung zustande kommt, ist der strukturierte Verkauf oft die bessere Lösung als ein überhasteter Notverkauf. Entscheidend sind drei Elemente: eine realistische Marktbewertung, eine saubere Vorbereitung des Objekts und eine klare Kommunikation mit der Bank.

Für die Marktbewertung sollten mindestens zwei unabhängige Schätzungen eingeholt werden, ergänzt um einen Blick in die laufenden Transaktionen vergleichbarer Objekte. Für die Vorbereitung lohnen sich kleinere Instandstellungsmassnahmen, hochwertige Fotos und ein professionelles Expose. In Verhandlungen mit der Bank lässt sich oft eine Fristverlängerung von drei bis sechs Monaten erreichen, insbesondere wenn ein konkreter Verkaufsplan vorgelegt werden kann.

Besonders wichtig ist der Dialog mit der Bank zur Vermeidung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann bei einem Verkauf während laufender Festhypothek mehrere zehntausend Franken betragen. Mit einer schriftlichen Lösung, etwa einer Übertragung der Hypothek auf den Käufer oder einer vorzeitigen Auflösung gegen eine reduzierte Entschädigung, lassen sich diese Kosten begrenzen.

Checkliste für Eigentümer ab 55

Wer die Pensionierung noch vor sich hat, sollte die Tragbarkeit frühzeitig proaktiv prüfen. In der Praxis haben sich folgende Schritte bewährt:

• Fünf bis zehn Jahre vor der Pensionierung die eigene Hypothekarsituation mit einer Projektion auf das Renteneinkommen durchrechnen.
• Falls die kalkulatorische Tragbarkeit knapp ist, direkte Amortisation prüfen, auch über eine Teilbezahlung mit Vorsorgekapital.
• Die bestehende Hypothek rechtzeitig auf eine kürzere Laufzeit umstellen, damit die Anschlussverhandlung noch im Erwerbseinkommen stattfindet.
• Alternative Anbieter frühzeitig testen, beispielsweise über eine unabhängige Finanzierungsberatung.
• Die Säule-3a-Guthaben und frei verfügbare Wertschriftendepots dokumentieren, damit sie bei Bedarf als Belehnungsreserve oder Rückzahlungsreserve geltend gemacht werden können.
• Rückzahlungspflichten bei Pensionskassenbezug und steuerliche Folgen eines Teilbezugs frühzeitig mit dem Treuhandbüro klären.

Mit diesen Vorbereitungen lässt sich die Situation einer plötzlichen Absage in den allermeisten Fällen vermeiden. Wer dennoch mit einer Kündigung konfrontiert ist, hat am meisten gewonnen, wenn er die ersten Reaktionen auf eine klare Dokumentation stützt, parallel mehrere Alternativen anfragt und mit der Bank einen geordneten Zeitplan vereinbart.