Referenzzinssatz verharrt bei 1,25 Prozent: Was das für Mieter und Eigentümer bedeutet

Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat am 1. September 2026 mitgeteilt, dass der hypothekarische Referenzzinssatz bei 1,25 Prozent bleibt. Er verharrt damit auf seinem historischen Tiefststand, den er seit dem 2. September 2025 hält. Für Mieterinnen und Mieter bedeutet der Entscheid: Aus der aktuellen Bekanntgabe ergibt sich weder ein neuer Senkungs- noch ein Erhöhungsanspruch. Wer seine Ansprüche aus den Senkungen des Jahres 2025 aber noch nicht geltend gemacht hat, kann dies weiterhin tun.

Wie der Referenzzinssatz zustande kommt

Der Referenzzinssatz stützt sich auf den volumengewichteten Durchschnittszinssatz aller inländischen Hypothekarforderungen der Schweizer Banken. Dieser wurde per Stichtag 30. Juni 2026 erhoben und liegt unverändert bei 1,31 Prozent. Da der mietrechtlich massgebende Satz kaufmännisch auf Viertelprozente gerundet wird, gilt ab dem 2. September 2026 weiterhin ein Referenzzinssatz von 1,25 Prozent.

Der Satz bleibt auf diesem Niveau, bis der Durchschnittszinssatz unter 1,13 Prozent sinkt oder über 1,37 Prozent steigt. Die nächste Bekanntgabe des BWO ist auf den 1. Dezember 2026 angesetzt.

Viele Mieter verzichten auf Geld

Der Referenzzinssatz sank im März 2025 von 1,75 auf 1,50 Prozent und im September 2025 auf 1,25 Prozent. Pro Senkung um 0,25 Prozentpunkte resultiert in der Regel ein Senkungsanspruch von rund 3 Prozent auf dem Nettomietzins. Automatisch tiefer wird die Miete jedoch nicht: Mieterinnen und Mieter müssen die Reduktion beim Vermieter einfordern.

Genau daran hapert es. Gemäss einer Auswertung der Zürcher Kantonalbank hatten bis April 2026 nur knapp 12 Prozent der Berechtigten die zweite Senkung eingefordert. Der Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz (MVS) beziffert das durchschnittliche Sparpotenzial auf rund 65 Franken pro Monat. Seit der letzten Senkung wurden mit dem Mietzinsrechner des Verbands rund 75'000 Mietverhältnisse geprüft; in 67 Prozent der Fälle ergab sich ein Senkungsanspruch.

Ein Vorbehalt bleibt: Vermieter können einem Senkungsbegehren unter bestimmten Voraussetzungen gestiegene Unterhaltskosten oder die aufgelaufene Teuerung entgegenhalten. Ob und in welchem Umfang die Miete tatsächlich sinkt, hängt deshalb vom einzelnen Mietverhältnis ab. Massgebend ist, auf welchem Referenzzinssatz der aktuelle Mietzins basiert. Dieser Wert findet sich im Mietvertrag oder in der letzten Mietzinsanpassung.

Eine weitere Senkung ist praktisch ausgeschlossen

Nach unten ist das Potenzial ausgeschöpft. Damit der Referenzzinssatz auf 1,00 Prozent fiele, müsste der Durchschnittszinssatz unter 1,13 Prozent sinken. Raiffeisen-Chefökonom Fredy Hasenmaile hält das bei unveränderten Bedingungen theoretisch frühestens Mitte 2030 für möglich. Bis dahin dürfte sich die Schweizerische Nationalbank (SNB) längst von ihrer Nullzinspolitik verabschiedet haben. Selbst in der Negativzinsphase der Jahre 2015 bis 2022 fiel der Referenzzinssatz nie unter 1,25 Prozent.

Wahrscheinlicher ist mittelfristig ein Anstieg. Die UBS rechnet mit einer Erhöhung auf 1,50 Prozent per Ende 2027, die Zürcher Kantonalbank erst per Ende 2028. Voraussetzung wären nach Einschätzung von Hasenmaile zwei Leitzinserhöhungen der SNB. Eine Erhöhung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte würde Vermietern eine Mietzinserhöhung von rund 3 Prozent erlauben, sofern der Mietzins auf dem aktuellen Satz von 1,25 Prozent basiert.

Was der Entscheid für Hypothekarnehmer bedeutet

Der stabile Durchschnittszinssatz von 1,31 Prozent bildet die Realität am Hypothekarmarkt ab: Das Zinsniveau hat sich nach den Senkungen der SNB auf tiefem Stand eingependelt. Saron-Hypotheken profitieren weiterhin von der Nullzinspolitik der Nationalbank, und auch mittel- bis langfristige Festhypotheken bewegen sich auf historisch günstigem Niveau.

Für Eigentümer von Renditeliegenschaften ist der unveränderte Satz eine Nachricht mit zwei Seiten. Einerseits droht kein zusätzlicher Abwärtsdruck auf die Sollmieten. Andererseits bleibt der Spielraum für referenzzinsbedingte Mietzinserhöhungen bis auf Weiteres verschlossen. Wer eine Finanzierung kalkuliert, sollte die Ertragsseite deshalb konservativ ansetzen und nicht auf einen baldigen Anstieg des Referenzzinssatzes wetten.

Quellen

• Bundesamt für Wohnungswesen: Hypothekarischer Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen bleibt bei 1,25 Prozent, Medienmitteilung vom 1. September 2026
• Bundesamt für Wohnungswesen: Hypothekarischer Referenzzinssatz (Übersichtsseite mit historischer Entwicklung)
• Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz: Der Referenzzins ist erneut gesunken (inkl. Mietzinsrechner)
• SRF News: Hypo-Referenzzins bleibt auf historischem Tief, 1. September 2026