Schweizer Hypothekarmarkt knackt 1,3 Billionen Franken: Was der Rekord bedeutet

Der Schweizer Hypothekarmarkt hat 2025 erstmals die Schwelle von 1,3 Billionen Franken überschritten. Hinter dem Rekordvolumen verbergen sich strukturelle Verschiebungen zwischen den Kreditgebern, die für Hypothekarnehmer neuen Verhandlungsspielraum eröffnen.

Das Volumen wächst schneller als im Zehnjahresdurchschnitt

Der Bestand an Hypothekarforderungen in der Schweiz ist 2025 um 3,1 Prozent auf 1310 Milliarden Franken gewachsen. In absoluten Zahlen entspricht das einem Plus von rund 39 Milliarden Franken innerhalb eines einzigen Jahres. Das zeigt die Hypothekarmarktstudie 2025 von MoneyPark und Helvetia. Damit liegt das Wachstum erstmals seit 2022 wieder über dem Zehnjahresdurchschnitt von 3,0 Prozent und deutlich höher als in den beiden Vorjahren, als die Zunahme 2,6 Prozent (2024) beziehungsweise 2,4 Prozent (2023) betragen hatte.

Der Rekord fällt in eine Phase, in der die Schweizerische Nationalbank den Leitzins bei null Prozent belässt und Immobilienpreise weiter zulegen. Als dritten Treiber identifiziert die Studie den Eigenheimmarkt selbst: Er war 2025 so liquide wie seit zehn Jahren nicht mehr. Mehr Handänderungen bedeuten mehr Neufinanzierungen, und beide Faktoren zusammen begünstigen sowohl die Nachfrage nach Wohneigentum als auch das Refinanzieren bestehender Hypotheken zu vergleichsweise günstigen Konditionen.

Raiffeisen und Kantonalbanken teilen sich das Wachstum

Die eigentliche Nachricht steckt aber in der Verteilung des Zuwachses. Die Raiffeisen-Gruppe legte 2025 um 4,6 Prozent zu und war damit die am stärksten wachsende Bankengruppe. Die Kantonalbanken folgten mit einem Plus von 3,9 Prozent. Zusammen absorbierten die beiden Gruppen mit 29 Milliarden Franken rund drei Viertel des gesamten Nettowachstums.

Die UBS als grösste Anbieterin am Markt hielt ihr Volumen praktisch stabil und wuchs nur um 0,1 Prozent. Für die Bank ist das aus eigener Sicht ein Erfolg, denn nach der Integration der Credit Suisse waren zunächst deutliche Rückgänge zu verzeichnen. Für die Marktdynamik bedeutet die Stagnation jedoch, dass der Vorsprung der UBS auf die Raiffeisen-Gruppe auf noch rund 52 Milliarden Franken zusammengeschmolzen ist. Setzt sich das Muster fort, könnte Raiffeisen in wenigen Jahren gemessen am Hypothekarvolumen zur grössten Anbieterin im Land aufsteigen.

Pensionskassen überholen erstmals die Versicherungen

Historisch bemerkenswert ist eine Verschiebung ausserhalb des Bankensektors. Die Pensionskassen sind 2025 um rund acht Prozent gewachsen und haben die Versicherungen damit knapp überholt. Sie sind neu die zweitwichtigste Anbietergruppe hinter den Banken und folglich die grösste bankenunabhängige Kraft im Hypothekargeschäft. Gemessen am Gesamtmarkt bleiben die Anteile beider Gruppen mit je rund zwei bis drei Prozent zwar überschaubar, doch die Bewegung ist eindeutig.

Der Grund liegt in der Anlagepolitik der Vorsorgeeinrichtungen. Angesichts anhaltend tiefer Renditen auf Obligationen suchen Pensionskassen nach stabilen, langfristigen Erträgen. Direkte Hypothekarvergabe an Wohneigentümer bietet planbare Cashflows über die gesamte Laufzeit einer Festhypothek und eignet sich damit zur Bedienung der Rentenverpflichtungen. Die Lebensversicherer stossen derweil an regulatorische und geschäftsmodellbedingte Grenzen. Für Kreditnehmer eröffnet das eine weitere Bezugsquelle jenseits der klassischen Bankfinanzierung, häufig mit langen Laufzeiten und individuell verhandelten Konditionen.

Margen unter Druck: Nettomarge auf 1,16 Prozent

Das Volumenwachstum darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Ertragslage der Hypothekargeber angespannt bleibt. Die durchschnittliche Nettozinsmarge im Hypothekargeschäft ist im Jahresvergleich um zehn Basispunkte auf 1,16 Prozent gefallen. Gegenüber dem Höchststand von 2023 beträgt der Rückgang bereits 24 Basispunkte. Die Studienautoren bringen es auf den Punkt: Das Volumen-Comeback ist kein Ertrags-Comeback.

Hinter dieser Entwicklung steht der intensive Wettbewerb um Neukunden und Anschlussfinanzierungen. Der Margenschub aus der Zeit der Zinswende wird allmählich abgebaut, und tiefere Refinanzierungskosten konnten den Trend nur teilweise auffangen. Wer heute eine Hypothek abschliesst oder verlängert, profitiert davon, dass Anbieter über die Konditionen kämpfen müssen, um überhaupt am Wachstum zu partizipieren. Die tiefen Margen sind für die Banken eine Belastung, für Kreditnehmer aber eine unmittelbare Chance auf günstigere Abschlüsse.

Was Kreditnehmer aus dem Rekordjahr mitnehmen sollten

Drei Beobachtungen sind für die individuelle Finanzierungsentscheidung relevant. Erstens: Der Wettbewerb zwischen den Anbietergruppen ist real. Wer eine Hypothek abschliesst oder erneuert, sollte mindestens drei Offerten aus unterschiedlichen Segmenten einholen, also etwa eine Grossbank, eine Kantonal- oder Raiffeisenbank sowie einen bankenunabhängigen Anbieter wie eine Pensionskasse oder einen Versicherer.

Zweitens: Die Bank ist nicht mehr automatisch die günstigste Wahl. Pensionskassen und Versicherungen bieten oftmals attraktive Festhypotheken mit langen Laufzeiten. Für Kreditnehmer, die Planungssicherheit über zehn Jahre und mehr suchen, lohnt sich der direkte Vergleich.

Drittens: Die tiefen Margen dürften sich in verhandelbaren Konditionen niederschlagen. Wer die publizierten Richtsätze als Ausgangspunkt nimmt und aktiv nach einem Abschlag fragt, hat gute Chancen auf einen tieferen Zinssatz, insbesondere bei einer soliden Tragbarkeit und einer moderaten Belehnung.

Ausblick auf 2026

Auf Basis des ersten Quartals und der anhaltend tiefen Zinsen erwarten die Studienautoren für 2026 ein Marktwachstum in ähnlicher Grössenordnung wie im Vorjahr. Getragen wird die Prognose von steigenden Transaktionszahlen im Immobilienmarkt und einem anhaltend hohen Nachfragedruck nach Wohneigentum. Die Margen dürften hingegen unter Druck bleiben. Für Kreditnehmer bleibt das Umfeld damit vorteilhaft, solange der Leitzins tief bleibt und der Wettbewerb zwischen den Anbietergruppen anhält.

Die strukturelle Verschiebung zugunsten von Raiffeisen, Kantonalbanken und Pensionskassen dürfte sich fortsetzen. Für die individuelle Hypothekenwahl bedeutet das vor allem eines: Der Vergleich lohnt sich mehr denn je.

Quellen

• MoneyPark und Helvetia: Hypothekarmarktstudie 2025 «Der Schweizer Hypothekarmarkt 2025», publiziert am 16. Juli 2026 (Primärquelle), moneypark.ch
• cash.ch: «Schweizer Hypothekarmarkt 2025 wieder überdurchschnittlich gewachsen», 16. Juli 2026
• Schweizerische Nationalbank: Geldpolitische Lagebeurteilung (Leitzins), snb.ch