Nein zur 10-Millionen-Initiative: Was der Volksentscheid für Immobilienpreise und Hypothekarmarkt bedeutet

Die SVP-Initiative wollte die ständige Wohnbevölkerung bis 2050 auf zehn Millionen begrenzen und den Bundesrat verpflichten, ab einem Stand von 9,5 Millionen Korrekturmassnahmen in Asyl, Familiennachzug und letztlich auch in der Personenfreizügigkeit mit der EU zu ergreifen. Mit 13 von 23 Ständen und einer Stimmbeteiligung von 58,9 Prozent fiel die Ablehnung deutlich aus. Der Ausgang stützt indirekt eine der wichtigsten Säulen der Schweizer Immobiliennachfrage: die Zuwanderung.

Was die Zahlen zur Bevölkerungsentwicklung zeigen

Die Schweiz zählt derzeit rund 9,1 Millionen Einwohnerinnen und Einwohner. Ohne Migration würde die ständige Wohnbevölkerung gemäss UBS-Analyse bis 2050 auf etwa 8,5 Millionen schrumpfen, weil die Geburtenrate seit Jahren unter dem Bestandserhalt liegt. Der Wanderungssaldo aus der EU und dem EWR liegt bei 40'000 bis 50'000 Personen pro Jahr, der gesamte Wanderungssaldo bei 60'000 bis 70'000.

Diese Grössenordnung erklärt, warum das Bevölkerungswachstum als strukturelle Stütze der Wohnraumnachfrage gilt. Jeder zusätzliche Einwohner generiert über die Zeit Bedarf an Wohnungen, sei es zur Miete oder zum Kauf. Eine Annahme der Initiative hätte die jährliche Nettozuwanderung um rund 20'000 Personen unter den Schnitt der letzten zwei Jahrzehnte gedrückt. Mit dem Nein bleibt diese Nachfragekomponente intakt.

UBS rechnete kurzfristig nicht mit Preisrückgang

In ihrer Vorabanalyse hatten die UBS-Ökonomen Matthias Holzhey und Maciej Skoczek selbst bei Annahme der Initiative keine unmittelbare Preiskorrektur erwartet. Sie verwiesen aber auf einen wahrscheinlichen Vertrauenseffekt: Investoren hätten höhere Risikoprämien verlangt, langfristige Renditeannahmen wären gesenkt worden, der Preis von Renditeobjekten hätte sich entsprechend angepasst.

Mit dem Nein vom 14. Juni entfällt dieses Szenario. Für indirekte Immobilienanlagen, also kotierte Fonds und Immobilien-Aktiengesellschaften, lässt das die Bewertungslogik unverändert. Auch institutionelle Käufer, die in den letzten Quartalen verstärkt in Wohnliegenschaften investiert haben, dürften ihre Allokation nicht zurückfahren.

Regionale Spreizung dürfte sich fortsetzen

Eine Annahme hätte die ohnehin sichtbare Spreizung zwischen Zentren und Peripherie verstärkt. UBS rechnete damit, dass Zürich, Genf und Basel sowie starke Regionalzentren auch unter strafferer Migration deutlich besser abschneiden würden als Randregionen. Sinkende Steuereinnahmen in der Peripherie hätten dort Investitionen in Verkehr, Bildung und Grundversorgung gefährdet, was die Nachfrage nach Wohneigentum zusätzlich gedämpft hätte.

Mit der Ablehnung bleibt die aktuelle Dynamik bestehen. Die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen dürften in den Zentren weiter überdurchschnittlich zulegen, während Randlagen volatiler bleiben. Für Käufer in städtischen Agglomerationen bedeutet das anhaltenden Wettbewerb um knappes Angebot. Für ländlichere Regionen entscheidet die wirtschaftliche Anbindung an die Zentren stärker als die Migrationspolitik.

Bauwirtschaft und Angebot

Ein häufig übersehener Aspekt betrifft die Bauwirtschaft selbst. Ein erheblicher Teil der Baufachkräfte stammt aus dem EU-Raum. Eine Verschärfung der Zuwanderungsregeln hätte die Knappheit in Hoch- und Tiefbau verschärft und damit den ohnehin trägen Wohnungsbau weiter gebremst. Das Angebot wäre tendenziell knapper geworden, was preisstabilisierend gewirkt, aber den Verkäufermarkt zementiert hätte.

Mit dem Status quo bleibt die Versorgung mit Arbeitskräften gesichert. Eine spürbare Beschleunigung des Wohnungsbaus erwartet die Branche dennoch nicht, weil weiterhin Bodenknappheit, Einsprachen und Bauteuerung das Tempo bremsen. Die Bauproduktion dürfte hinter der Bevölkerungsentwicklung zurückbleiben, was das Preisniveau weiter stützt.

Folgen für den Hypothekarmarkt

Für den Hypothekarmarkt ist die Botschaft klar: Der wichtigste langfristige Nachfragefaktor, das Bevölkerungswachstum, bleibt aktiv. Das Wachstum der Hypothekarvolumen, das zuletzt bei rund 3 Prozent pro Jahr lag, dürfte sich auf vergleichbarem Pfad fortsetzen. Banken, Versicherungen und Pensionskassen können ihre Wachstumsstrategien im Hypothekarmarkt fortführen, ohne ein abruptes Nachfrageloch einkalkulieren zu müssen.

Auf der Zinsseite gibt das Resultat dagegen keinen direkten Impuls. Die Konditionen für Festhypotheken und SARON-Hypotheken hängen weiterhin primär an der Geldpolitik der SNB und an den globalen Kapitalmarktzinsen. Für Käuferinnen und Käufer bleibt die zentrale Frage damit die gleiche wie vor der Abstimmung: Wie entwickeln sich die Hypothekarzinsen, und reicht die eigene Tragbarkeit für die Liegenschaft?

Einordnung

Der Volksentscheid stabilisiert die Erwartungen am Schweizer Wohnungsmarkt. Käuferinnen und Käufer können davon ausgehen, dass die strukturelle Nachfrage nach Wohnraum erhalten bleibt, gleichzeitig aber auch die bekannte Angebotsknappheit fortbesteht. Damit wird die Mikrolage einer Liegenschaft, ihre Verkehrsanbindung und die kantonale Steuersituation wichtiger als die Frage nach kurzfristigen Preiskorrekturen.

Quellen: SRF zur Abstimmung vom 14. Juni 2026, UBS-Analyse zum Immobilienmarkt via cash.ch.