SARON-Boom in der Deutschschweiz: 32 Prozent Marktanteil, aber warum?

Die Halbjahresstudie von Moneypark liefert eine der auffälligsten Zahlen des Jahres. Von Januar bis Juni 2026 wurden in der Deutschschweiz 32 Prozent des vermittelten Hypothekarvolumens über SARON-Produkte finanziert, in der Westschweiz waren es lediglich 10 Prozent, ein Wert, der zusätzlich von 14 Prozent auf dem Vorjahresniveau zurückgegangen ist. Über die ganze Schweiz gerechnet liegt der SARON-Anteil bei 24 Prozent. Historisch bewegte sich diese Quote lange bei rund 10 Prozent. Bei Neukäufen in der Deutschschweiz greifen inzwischen sogar mehr als 40 Prozent der Käuferinnen und Käufer zu einer variablen Verzinsung. Woher kommt dieser Unterschied und was heisst er für die individuelle Wahl der Hypothek?

Die Ausgangslage der Zinsen erklärt einen Teil

Der SARON, der Compounded Swiss Average Rate Overnight, folgt dem Leitzins der Schweizerischen Nationalbank. Die SNB hat ihren Leitzins am 19. Juni 2025 auf 0 Prozent gesenkt und ihn am 18. Juni 2026 unverändert dort belassen. Der zugrunde liegende SARON notiert leicht im negativen Bereich, wird von den Banken aber nicht negativ weitergegeben. Zusammen mit der Marge von 0,7 bis 0,9 Prozent, die je nach Anbieter aufgerufen wird, ergibt sich für Neukunden eine effektive Verzinsung von rund 0,8 bis 1,0 Prozent.

Eine zehnjährige Festhypothek kostet heute je nach Anbieter zwischen 1,5 und 2,0 Prozent. Der Aufschlag gegenüber SARON liegt also bei ungefähr 80 bis 120 Basispunkten. Wer die Sicherheit der langen Bindung nicht zwingend braucht, spart mit einer SARON-Hypothek beträchtlich, selbst wenn man mit einem moderaten Zinsanstieg in den nächsten Jahren rechnet.

Warum die Deutschschweiz eher SARON wählt

Der markante Unterschied zwischen den Sprachregionen erklärt sich nicht durch das Zinsniveau, das für alle gleich ist, sondern durch drei strukturelle Faktoren.

Vermögenslage und Reserven. In den urbanen Wirtschaftsräumen Zürich und Zug ist die durchschnittliche Kapitalausstattung der Käufer höher. Wer Reserven hat, kann kurzfristige Zinsschwankungen aussitzen und ist eher bereit, das Spielfeld der Variablen zu betreten. In vielen Westschweizer Regionen ist der Anteil an Erstkäufern mit knapper Kalkulation grösser.

Vertrauen in die eigene Finanzsituation. SARON verlangt eine gewisse mentale Belastbarkeit, weil sich der Zinssatz in Dreimonatsschritten anpasst. Ein Haushalt mit stabilem Doppeleinkommen und Puffer im Budget nimmt eine Erhöhung von 50 Basispunkten gelassener hin als einer, dessen Tragbarkeitsrechnung ohnehin an der Fünfprozent-Grenze scheuert.

Beratungspraxis der Banken und Vermittler. Ostschweizer und Zürcher Kantonalbanken haben SARON und dessen Vorgänger LIBOR früh salonfähig gemacht. In der Romandie halten sich viele Institute traditionell länger an das Bild der Festhypothek als seriöses Standardprodukt. Diese Prägung wirkt in Beratungsgesprächen bis heute nach.

Die zehnjährige Festhypothek bleibt Marktführer

Trotz des Booms bei SARON ist die zehnjährige Festhypothek mit 38 Prozent des Volumens weiterhin das meistgewählte Produkt. Sehr lange Laufzeiten von elf Jahren oder mehr sind mit nur einem Prozent Anteil praktisch verschwunden, laut Moneypark der tiefste Wert seit Jahren. Der typische Schweizer Kompromiss lautet also: die zehnjährige Fixierung als Anker, oft ergänzt um eine SARON-Tranche für die restliche Summe. Diese Aufteilung ist bei mittleren bis grossen Finanzierungen inzwischen der Standardfall.

Wann SARON heute wirklich lohnt

Die Ausgangslage spricht für SARON, ist aber kein Freibrief. Vier Kriterien helfen bei der Einordnung.

Zinsdifferenz und erwartete Restlaufzeit. Bei einer Finanzierung über CHF 800'000 kostet die Wahl einer zehnjährigen Festhypothek zu 1,8 Prozent gegenüber einer SARON-Hypothek zu 0,9 Prozent etwa 7'200 Franken Mehrzins pro Jahr. Über zehn Jahre summiert sich das auf 72'000 Franken, sofern der SARON-Satz konstant bleibt. Ein Anstieg des SARON um 100 Basispunkte reduziert diesen Vorteil um rund 8'000 Franken pro Jahr. Damit SARON über die volle Laufzeit teurer wird als die Festhypothek, müsste er im Durchschnitt um deutlich mehr als 90 Basispunkte über dem heutigen Niveau liegen.

Budgetreserve für einen Zinsanstieg. Faustregel: Der Haushalt sollte einen Anstieg des Hypothekarzinses um 1,5 bis 2,0 Prozentpunkte ohne Einschränkung des Lebensstandards verkraften. Wer diese Reserve nicht hat, kauft mit einer Festhypothek die eigene Planbarkeit ein.

Horizont und Lebensphase. Wer die Liegenschaft mittelfristig verkaufen will oder eine berufliche Veränderung absehen kann, gewinnt mit SARON zusätzliche Flexibilität. Der Ausstieg aus einer Festhypothek ist teuer, wie die Diskussion um Vorfälligkeitsentschädigungen zeigt.

Zinserwartung, nicht Zinsprognose. Niemand kennt den Pfad des SARON in fünf Jahren. Wer SARON wählt, tut das nicht auf Basis einer Prognose, sondern auf Basis einer Risikoentscheidung: die kurzfristige Ersparnis gegen die langfristige Unsicherheit zu tauschen. Diese Abwägung ist persönlich, keine Rechnung, die eine Bank für den Kunden fertig hinlegen kann.

Wer besser bei der Festhypothek bleibt

Für einige Konstellationen bleibt die Festhypothek trotz Zinsvorteil bei SARON die sinnvollere Wahl. Erstkäufer mit knapper Tragbarkeit, Alleinverdienerhaushalte mit engem Budget und Personen kurz vor der Pensionierung tun sich mit einem stabilen Zinssatz meist leichter. Auch wer die Liegenschaft langfristig halten will und Wert auf einen einfach zu planenden Zahlungsstrom legt, findet in der zehnjährigen Fixierung die passende Antwort. Die Deutschschweizer SARON-Quote von 32 Prozent bedeutet umgekehrt, dass 68 Prozent auch in dieser Region weiterhin auf feste Konditionen setzen.

Ausblick auf die zweite Jahreshälfte

Die SNB dürfte den Leitzins bis zum nächsten Entscheid im September 2026 unverändert lassen. Die Kapitalmarktzinsen bewegen sich in einer schmalen Spanne, getrieben von der geopolitischen Lage. Solange die SNB nicht signalisiert, dass sie den Leitzins wieder anhebt, bleibt SARON die günstigste laufende Hypothek am Markt. Wer heute wählt, sollte weniger auf den Zinsvorteil schauen als auf die eigene Bereitschaft, mit einem variablen Zins zu leben. Genau diese Bereitschaft ist der wahre Grund für die 32 Prozent in der Deutschschweiz und die 10 Prozent in der Westschweiz.

Quellen:
MoneyPark und PriceHubble: Finanzierungs- und Immobilien-Update (FIMU) H1 2026, August 2026,
Moneypark-Studie H1 2026 via Finews