Renditeobjekte im Aufwind: Preise für Mehrfamilienhäuser legen im Q2 2026 zu

Der Blick auf die Zahlen

Der von IAZI erhobene und Anfang Juli veröffentlichte Preisindex trennt Renditeobjekte von selbstbewohntem Wohneigentum. Bei den Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Liegenschaften erreichte das Wachstum im zweiten Quartal 1,3 Prozent gegenüber dem ersten Quartal und 4,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Eigentumswohnungen zogen ebenfalls um 1,3 Prozent an, während Einfamilienhäuser mit einem Plus von 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal deutlich schwächer abschnitten. Im gesamten Wohnsegment addieren sich die Werte auf ein Wachstum von 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal und 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Damit setzt sich ein Muster fort, das sich seit Ende 2025 abzeichnet: Renditeliegenschaften ziehen stärker an als selbstgenutztes Wohneigentum. Der Vorsprung ist im laufenden Jahr aber sichtbar grösser geworden, weil institutionelle Investoren und vermögende Privatanleger nach realen Erträgen suchen, die sich am Kapitalmarkt derzeit nur schwer finden lassen.

Warum die Preise für Mehrfamilienhäuser steigen

IAZI führt den Aufwärtstrend auf drei überlagernde Faktoren zurück. Erstens hält die Schweizerische Nationalbank am Leitzins von null Prozent fest, was den Anlagenotstand institutioneller Investoren verlängert. Zweitens sorgen die geopolitischen und makroökonomischen Risiken für ein Ausweichen in Sachwerte, wobei Immobilien wegen ihrer regelmässigen Cashflows als besonders robust gelten. Drittens bleibt die Angebotsknappheit am Mietwohnungsmarkt spürbar, weil neue Projekte langsamer bewilligt und realisiert werden als die Nachfrage wächst.

Diese Kombination führt dazu, dass Anlegerinnen und Anleger für ein Mehrfamilienhaus höhere Preise akzeptieren, obwohl die Bruttorenditen in vielen Regionen unter drei Prozent gefallen sind. Der Markt priorisiert derzeit Kapitalerhalt und stabile Erträge über die reine Renditemaximierung.

Wie Banken Renditeliegenschaften finanzieren

Wer eine Renditeliegenschaft finanziert, sieht sich mit anderen Regeln konfrontiert als beim Kauf des eigenen Hauses. Der wichtigste Unterschied betrifft die Belehnung. Während selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz mit bis zu 80 Prozent des Verkehrswertes finanziert werden kann, akzeptieren Banken bei Renditeliegenschaften in der Regel maximal 65 bis 75 Prozent. Die höhere Eigenmittelquote widerspiegelt das grössere Vermietungs- und Leerstandsrisiko sowie die geringere Wertstabilität in Abschwungphasen. Die zweite Hypothek muss innerhalb von 10 Jahren linear auf 65% amortisiert werden.

Auch die Tragbarkeitsrechnung folgt einer anderen Logik. Massgeblich ist nicht das persönliche Einkommen des Käufers, sondern die kalkulatorischen Nettomieteinnahmen der Liegenschaft. Diese müssen die Kosten der Hypothek bei einem Zinsfuss von 5%, die Amortisation sowie die Unterhalts- und Nebenkosten decken können. Nur dann gilt eine Renditeliegenschaft aus Sicht der Bank als selbsttragend.

SARON oder Festhypothek für Renditeobjekte

Die Wahl zwischen SARON-Hypothek und Festhypothek stellt sich bei Renditeliegenschaften mit einer eigenen Logik. Professionelle Investoren bevorzugen in der aktuellen Zinsphase häufig SARON-Hypotheken. Sie bieten die nötige Flexibilität, um Änderungen am Portfolio vornehmen zu können und sind derzeit zinslich sehr attraktiv. Langfristig orientierte Investoren greifen aber bei den aktuellen Niveaus auch immer wieder mal zu langfristigen Festhypotheken. Sie bieten Planbarkeit und Stabilität. Alternativ bietet sich auch ein Split an, also eine Tranchierung der Hypothekarsumme aufgeteilt in Saron und Festhypotheken.

Kleinere Privatanleger, die eine einzelne vermietete Liegenschaft im Bestand halten, sind mit einer höheren Quote Festhypotheken meist besser bedient. Der Grund liegt in der geringeren Diversifikation und dem stärkeren Einfluss einer plötzlichen Zinssteigerung auf die Rentabilität eines einzelnen Objekts. Wichtig ist in beiden Fällen die frühe Abstimmung mit dem Kreditgeber, da die Konditionen für Renditeliegenschaften stärker vom Objektwert, dem Standort und dem Mieterprofil abhängen als bei Eigenheimen.

Regionale Unterschiede und Ausblick

Die IAZI-Zahlen sind Landesdurchschnitte und verdecken erhebliche regionale Unterschiede. In den urbanen Kernregionen Zürich, Genf, Lausanne und Basel liegen die Preissteigerungen für Mehrfamilienhäuser laut Marktbeobachtern über dem Landesschnitt, während ländliche Gebiete und Peripherielagen deutlich schwächer wachsen oder stagnieren. Der Vorsprung der Städte dürfte sich fortsetzen, solange die Zuwanderung anhält und die Bautätigkeit unter dem Bedarf bleibt.

Für die zweite Jahreshälfte 2026 rechnet die Branche mit einer leichten Abschwächung des Preisauftriebs, weil sich die Angebotsseite langsam erholt und weil Investoren zunehmend auf Bewertungskennzahlen achten. Eine grundlegende Trendumkehr ist aber nicht in Sicht. Solange die Zinsen tief bleiben und alternative Anlageklassen begrenzte Erträge liefern, dürfte die Nachfrage nach Schweizer Renditeliegenschaften robust bleiben.

Fazit

Der IAZI-Preisindex zeigt, dass Renditeliegenschaften im zweiten Quartal 2026 die Preistreiber am Schweizer Immobilienmarkt sind. Für Investoren bedeutet der Preisanstieg eine weitere Kompression der Renditen, für Finanzierende eine gute Sicherheit auf der Objektseite. Die Finanzierungsstruktur unterscheidet sich weiterhin klar vom Eigenheim: höhere Eigenmittel, andere Tragbarkeitslogik und differenzierte Zinsstrategien prägen den Markt. Ob sich der Aufwärtstrend im dritten Quartal fortsetzt, hängt vor allem an der geldpolitischen Kommunikation der SNB und an der Frage, ob die Angebotsknappheit anhält.

Quelle: IAZI Immobilienpreisindex Q2 2026