Was bedeutet Amortisation?

Definition und Ziel der Amortisation

Amortisation bedeutet die planmässige Rückzahlung der Hypothekarschuld. Im Unterschied zu den Zinsen, die den Preis für das geliehene Geld darstellen, reduziert die Amortisation die ausstehende Schuld und damit die Belehnung Ihrer Liegenschaft. Mit jeder Amortisationszahlung sinkt das Kreditrisiko, und häufig verbessern sich längerfristig auch Konditionen, weil die Finanzierung auf einem stabileren Fundament steht.

Die Rangordnung: Erste und zweite Hypothek

In der Schweiz wird zwischen erstem und zweitem Rang unterscheidet. Der zweite Rang deckt den oberen, risikoreicheren Teil der Finanzierung ab und muss in der Regel innerhalb von etwa 15 Jahren oder bis zur Pension so weit zurückgeführt werden, dass die Belehnung ungefähr zwei Drittel des massgebenden Werts erreicht. Der erste Rang ist oft nicht zwingend amortisationspflichtig, kann aber freiwillig reduziert werden, wenn Liquidität und Strategie dies zulassen.

Direkte vs. indirekte Amortisation

Es gibt zwei gängige Wege der Rückzahlung. Bei der direkten Amortisation zahlen Sie regelmässig auf die Hypothek ein, die Schuld sinkt sofort und damit auch die künftigen Zinskosten. Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothek konstant, stattdessen zahlen Sie in die gebundene Vorsorge der Säule 3a ein und verpfänden dieses Guthaben an die Bank. Das schafft Liquidität und kann je nach Rechtslage steuerliche Effekte haben; wirtschaftlich bauen Sie Vermögen in der Vorsorge auf, während die Kreditschuld nominell gleich bleibt.

Strategische Überlegungen zur Rückzahlung

Wie stark und wie schnell amortisiert wird, ist eine strategische Frage. Höhere Amortisation entlastet die Zinskosten und macht die Finanzierung robuster gegenüber Markt- und Lebensereignissen, bindet aber Liquidität, die sonst für Renovationen, Notfälle oder Investitionen zur Verfügung stünde. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer kombinieren eine planmässige Rückführung des zweiten Rangs mit einem Puffer auf dem Konto oder in der Vorsorge, um flexibel zu bleiben.

Taktung, Flexibilität und Vertragsbedingungen

Auch der Takt und die Vertragsform spielen eine Rolle. Üblich ist eine lineare Amortisation mit festen jährlichen oder vierteljährlichen Beträgen. Zusätzliche Sonderrückzahlungen sind möglich, müssen aber zur gewählten Zinsbindung passen. Bei Festhypotheken sind ausserordentliche Tilgungen oft nur zu Zinsablauf ohne Kosten oder sonst gegen Entschädigung möglich, während geldmarktorientierte Modelle wie SARON in der Regel mehr Beweglichkeit bieten. Vor jeder Zusatztilgung lohnt sich ein Blick in die Vertragsbedingungen.

Rechenbeispiel zur Veranschaulichung

Ein Zahlenbeispiel macht es greifbar. Beträgt der Kaufpreis CHF 1’000’000 und die Hypothek 80 Prozent, sind das CHF 800’000. Der erste Rang liegt grob bei zwei Dritteln des massgebenden Werts, also rund CHF 667’000. Der zweite Rang von etwa CHF 133’000 ist amortisationspflichtig und wird in fünfzehn Jahren mit rund CHF 8’900 pro Jahr oder knapp CHF 740 pro Monat zurückgeführt. Danach verbleibt der erste Rang; ob und wie dieser weiter amortisiert wird, richtet sich nach Budget, Lebensplanung und Renditeerwartungen für alternative Anlagen.