Wie berechnet man eine Hypothek?

Grundlagen der Hypothekarberechnung und Belehnung

Eine Hypothek berechnet man in der Schweiz zuerst über den massgebenden Objektwert und die verfügbaren Eigenmittel. Ausgangspunkt ist nicht der Kaufpreis allein, sondern der Belehnungswert, den die Bank konservativ aus dem Marktwert ableitet. Daraus ergibt sich der maximal finanzierbare Anteil, in der Regel bis etwa 80 Prozent dieses Belehnungswerts. Der Rest ist als Eigenkapital einzubringen, wobei ein Mindestanteil als sogenanntes hartes Eigenkapital nicht aus der Pensionskasse stammen darf. Zusätzlich fallen Erwerbsnebenkosten wie Notariat, Grundbuch und je nach Kanton Handänderungssteuern an, die bei der Budgetierung berücksichtigt werden.

Aufteilung der Hypothek in ersten und zweiten Rang

Steht der maximale Finanzierungsrahmen fest, wird die Hypothek in der Praxis oft in zwei Ränge aufgeteilt. Der erste Rang reicht ungefähr bis zwei Drittel des Belehnungswerts und gilt als besonders gut abgesichert. Der darüberliegende zweite Rang deckt den oberen, risikoreicheren Teil ab und muss in der Regel innerhalb von rund 15 Jahren oder bis zur Pension so amortisiert werden, dass die Belehnung wieder auf etwa zwei Drittel sinkt. Ob die Amortisation direkt erfolgt und die Schuld nominal sinkt oder indirekt über die Säule 3a mit Verpfändung des Vorsorgeguthabens, beeinflusst die laufende Liquidität, nicht aber die Tragbarkeit in der Bankrechnung.

Kalkulatorische Tragbarkeit und Rechenbeispiel

Für die laufende Leistbarkeit rechnet die Bank mit einer Tragbarkeit, die bewusst konservativ angesetzt ist. Dazu werden Zinsen mit einem erhöhten, kalkulatorischen Satz, eine jährliche Amortisation für den zweiten Rang sowie Unterhalt und Nebenkosten pauschal addiert. Als Richtgrösse gilt, dass diese Wohnkosten etwa ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten sollten. Ein Beispiel verdeutlicht die Grössenordnungen: Bei einem Kaufpreis von CHF 1’000’000 und einer Hypothek von 80 Prozent ergeben sich CHF 800’000 Fremdkapital. Mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent fallen CHF 40’000 Zinskosten pro Jahr an. Der zweite Rang beträgt grob CHF 133’000 und führt über 15 Jahre zu rund CHF 8’900 Amortisation jährlich. Für Unterhalt und Nebenkosten werden häufig etwa 1 Prozent des Objektwerts, also CHF 10’000, angesetzt. Zusammen resultiert eine jährliche Belastung von ungefähr CHF 58’900 oder knapp CHF 4’900 pro Monat, die im Verhältnis zum Einkommen tragbar sein muss.

Zinsmodelle, Tranchierung und mathematische Grundlagen

Die konkrete Zinsbelastung hängt vom gewählten Modell ab. Festhypotheken sichern einen Zinssatz über mehrere Jahre und bieten Planungssicherheit, können jedoch bei vorzeitiger Auflösung eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Geldmarkthypotheken auf SARON-Basis passen sich periodisch an und können in bestimmten Marktphasen günstiger sein, verlangen dafür eine höhere Risikofähigkeit. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer kombinieren mehrere Tranchen, um Laufzeiten zu staffeln und Zinsrisiken zu verteilen. Für detaillierte Rückzahlungspläne kommt je nach Produkt entweder eine lineare Amortisation des zweiten Rangs zur Anwendung oder, bei voll amortisierenden Darlehen, eine gleichbleibende Annuität, die sich mathematisch mit der Formel

Annuität = Kreditbetrag × i / (1 − (1 + i)^−n)

berechnen lässt, wobei $i$ der Periodenzins und $n$ die Anzahl Perioden ist.

Überwachung der Kennzahlen während der Laufzeit

Wichtig ist, dass Belehnung und Tragbarkeit während der gesamten Laufzeit im Blick bleiben. Steigen die Marktzinsen, erhöht sich die effektive Monatsbelastung, auch wenn die Tragbarkeit mit einem Puffer kalkuliert wurde. Sinkt der Marktwert der Liegenschaft, kann die rechnerische Belehnung ansteigen, was bei Erneuerungen der Hypothek zu zusätzlichen Amortisationen führen kann. Umgekehrt verbessern zusätzliche Eigenmittel, eine raschere Amortisation oder günstigere Zinsofferten die Kennzahlen und schaffen Reserven für Unterhalt und unvorhergesehene Ausgaben.

Ganzheitliche Finanzierungsstruktur und Marktvergleich

Am Ende verbindet eine solide Berechnung immer drei Ebenen: den maximalen Kreditrahmen aus Belehnungswert und Eigenmitteln, die laufende Leistbarkeit gemäss Tragbarkeit sowie die Wahl einer Zins- und Amortisationsstruktur, die zum eigenen Risiko- und Planungshorizont passt. Wer Offerten vergleicht und die Annahmen der Anbieter versteht, erhält nicht nur einen besseren Zinssatz, sondern auch eine Finanzierung, die in unterschiedlichen Zinsumfeldern robust bleibt.