Basel III plus FINMA-Verschärfung: Was Hypothekarnehmer heute wissen müssen

Der Schweizer Hypothekarmarkt hat 2025 zwei parallele Regulierungsschübe erlebt, deren kumulierte Wirkung sich erst jetzt richtig entfaltet. Seit dem 1. Januar 2025 gelten für Schweizer Banken die verschärften Eigenkapitalvorschriften von Basel III, seit Mai 2025 ergänzt die FINMA-Aufsichtsmitteilung 02/2025 die Kreditvergabepraxis und die Bewertung von Liegenschaften. Die zwei Regelwerke greifen ineinander. Wer im Jahr 2026 eine Hypothek abschliesst, verlängert oder aufstockt, findet ein anderes Umfeld vor als noch vor 18 Monaten. Besonders spürbar sind die Auswirkungen bei Renditeobjekten, bei Käuferinnen und Käufern mit atypischem Einkommen und bei hoher Belehnung. Dieser Beitrag ordnet die kumulierte Wirkung und zeigt, welche Handlungsoptionen bleiben.

Was Basel III für Schweizer Banken konkret verlangt

Der Basel-III-Rahmen der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich zielt darauf ab, die Widerstandskraft der Banken gegen Kreditrisiken zu erhöhen. Für Schweizer Institute bedeutet das konkret, dass sie für Hypothekarkredite je nach Risikoprofil des Objekts und des Schuldners mehr regulatorisches Eigenkapital hinterlegen müssen. Die Bandbreite ist weit. Für eine selbstbewohnte Liegenschaft mit tiefer Belehnung und Prime-Bonität kann der Kapitalbedarf sogar sinken. Für ein Renditeobjekt mit hoher Belehnung, mittlerer Lage und schwankendem Mieterprofil steigt er dagegen deutlich.

Der Anstieg der Kapitalanforderungen bezahlen die Banken nicht selbst, sondern reichen ihn über die Zinsmarge an die Kundinnen und Kunden weiter. Wer sich in einem risikoreicheren Segment bewegt, sieht das direkt am Konditionenangebot. Beobachtbar ist ein Aufschlag von 20 bis 60 Basispunkten für Renditeobjekte in schwierigeren Lagen und mit Belehnungen über 60 Prozent. Prime-Kunden bei selbstbewohntem Wohneigentum profitieren hingegen von leicht besseren Margen, weil ihr Segment für die Banken kapitaleffizienter geworden ist.

Was die FINMA-Richtlinie 02/2025 zusätzlich vorschreibt

Die Aufsichtsmitteilung 02/2025 vom Mai 2025 zielt auf die Kreditvergabepraxis selbst. Die FINMA hatte in ihren Prüfungen Schwächen bei der Liegenschaftsbewertung, bei der Berücksichtigung nachhaltiger Einkommen und bei der Behandlung von Zweit- und Ferienobjekten festgestellt. Die Richtlinie präzisiert, wie Banken diese Punkte künftig zu handhaben haben. Erstens werden Bewertungsmodelle strenger geprüft. Reine Referenzwerte aus einer nahen Vergleichstransaktion reichen nicht mehr, wenn die Marktlage sich verändert hat. Zweitens müssen Banken bei einkommensbasierter Tragbarkeit stärker auf die Nachhaltigkeit der Einnahmen achten. Boni, Provisionen oder Nebenerwerbseinkommen werden zurückhaltender gewichtet. Drittens gelten für Renditeobjekte engere Vorgaben zur Amortisation.

Der Effekt der FINMA-Richtlinie ist nicht auf die Zinsseite beschränkt, sondern zeigt sich häufig im Bewertungsprozess selbst. Wer heute eine Liegenschaft finanzieren will, muss mit einer konservativeren Belehnungsbasis rechnen als noch 2024. Ein Objekt, das der Verkäufer für 1,5 Millionen Franken bepreist, wird von der Bank möglicherweise nur mit 1,3 oder 1,35 Millionen Franken belehnungsfähig eingestuft. Die Differenz muss der Käufer als zusätzliches Eigenkapital einbringen.

Der kumulierte Effekt auf verschiedene Käuferprofile

Die zwei Regelwerke wirken bei einigen Käuferprofilen additiv, bei anderen kaum. Was die Selbstregulierung der Branche über Jahre offenliess, hat die neue Regulierung nun geschlossen. Die Institute nutzen weniger Spielraum als früher, weil die Aufsicht enger prüft. Das trifft die Segmente unterschiedlich stark.

Prime-Kunden bei selbstbewohntem Wohneigentum, mit einer Belehnung unter 60 Prozent und einer sauberen Einkommenssituation, spüren von der Verschärfung wenig. Sie erhalten oft bessere Konditionen als vor 2025, weil Banken um dieses Segment aktiv werben. Käufer mit einer Belehnung nahe 80 Prozent, mit variablem Einkommen oder in mittleren Lagen sehen dagegen sowohl höhere Margen als auch konservativere Bewertungen. Der Zugang zur Finanzierung wird nicht unmöglich, aber der Prozess wird anspruchsvoller und die Kondition weniger attraktiv.

Renditeobjekte: Wo die Verschärfung besonders drückt

Am stärksten betroffen sind Investorinnen und Investoren mit Anlage- oder Renditeliegenschaften. Basel III und die FINMA-Richtlinie greifen hier fast ausschliesslich in dieselbe Richtung. Für ein Mehrfamilienhaus in mittlerer Lage mit 70 Prozent Belehnung liegen die Konditionen heute rund 40 bis 80 Basispunkte über den Sätzen für vergleichbare selbstbewohnte Objekte. Die Bewertung erfolgt zusätzlich häufig konservativer, insbesondere wenn die Mieten über dem regional üblichen Niveau liegen oder wenn eine Sanierungslast erkennbar ist.

Auch die Amortisationsvorgaben sind schärfer geworden. Wo früher eine Rückführung auf zwei Drittel der Belehnung über zehn oder mehr Jahre akzeptiert wurde, verlangen viele Banken heute kürzere Fristen und höhere direkte Amortisationsraten. Für institutionelle Investoren ist das operativ weniger schmerzhaft, weil sie das Kapital aus dem laufenden Cashflow bedienen können. Für private Anleger mit einer einzelnen Renditeliegenschaft bedeutet es einen spürbaren Eingriff in die Liquiditätsplanung.

Selbstständige und atypische Einkommen

Die schärfere Beurteilung nachhaltiger Einkommen trifft vor allem Selbstständigerwerbende und Personen mit variablen Einkommensbestandteilen. Banken berechnen die Tragbarkeit heute stärker auf Basis eines mehrjährigen Durchschnitts, oft der letzten drei Jahre. Bonuszahlungen werden häufig nur zu 50 oder 60 Prozent angerechnet. Provisionen und Erträge aus Nebentätigkeiten fallen zum Teil ganz aus der Berechnung. Für viele Selbstständige verkürzt sich die effektive Kreditbasis dadurch spürbar.

Praktisch bedeutet das: Wer als Selbstständige oder Selbstständiger eine Hypothek anstrebt, sollte den Jahresabschluss der letzten drei Geschäftsjahre bereithalten, ergänzt um eine Zwischenbilanz des laufenden Jahres. Banken erwarten zudem transparente Angaben zu Privatentnahmen, Vorsorgezahlungen und stillen Reserven. Wer diese Unterlagen professionell aufbereitet, verbessert die Ausgangslage deutlich.

Auswirkungen auf Zinsmargen und Preisbildung

Über den gesamten Markt betrachtet, führen die kumulierten Regulierungen zu einer Spreizung der Konditionen. Der Unterschied zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot für dieselbe Ausgangslage ist grösser geworden. Für eine zehnjährige Festhypothek liegen zwischen dem Prime-Angebot und der Kondition für ein Renditeobjekt mit hoher Belehnung nicht selten 100 Basispunkte oder mehr. Vor 2025 waren solche Spreads seltener. Vergleichen lohnt sich in einem regulierten Markt oft stärker als in einem freien, weil die Interpretation der Regeln zwischen Instituten voneinander abweicht.

Für die langfristigen Fixhypotheken haben sich die globalen Kapitalmarktzinsen zusätzlich bewegt. In den zwölf Monaten seit Anfang 2025 sind zehnjährige Sätze im internationalen Vergleich gestiegen, was den regulierungsbedingten Aufschlag in der Schweiz teilweise überlagert. SARON-Hypotheken profitieren weiterhin von der Null-Zins-Politik der Nationalbank und sind für viele Konstellationen relativ günstig geblieben.

Konkrete Handlungsoptionen für Hypothekarnehmer

Wer aktuell finanziert oder verlängert, sollte drei Punkte priorisieren. Erstens den Vergleich mehrerer Institute, idealerweise über einen unabhängigen Vermittler, der mehr als nur den Hauslieferanten anfragt. Zweitens die aktive Steuerung der Belehnung. Wo möglich sollte die Fremdkapitalquote unter 65 Prozent gedrückt werden, weil in diesem Bereich sowohl Basel III als auch die FINMA-Richtlinie deutlich milder greifen. Und drittens die frühe und saubere Dokumentation des Einkommens. Wer die Nachhaltigkeit seiner Einkünfte belegen kann, umgeht viele Rückfragen und beschleunigt den Prozess.

Für Investoren in Renditeobjekten stellt sich zusätzlich die Frage nach der Strukturierung. Eine Aufteilung mehrerer Objekte auf verschiedene Institute kann die Kreditrisiken diversifizieren und die Verhandlungsposition verbessern. Auch die Kombination mit institutionellen Finanzierern wie Versicherungen oder Pensionskassen wird für grössere Objekte wieder attraktiver, weil deren Konditionen unter der neuen Regulierung wettbewerbsfähiger geworden sind. Details zum aktuellen Marktumfeld hat cash.ch in seiner Analyse «Hypotheken im Umbruch» zusammengefasst.

Ausblick

Die Regulierung ist mit Basel III und der FINMA-Richtlinie 02/2025 nicht abgeschlossen. Weitere Präzisierungen zur Behandlung nachhaltiger Vermietbarkeit und zu Klimarisiken bei Liegenschaften sind angekündigt. Für Hypothekarnehmer bleibt die Grundmechanik gleich: Wer solide Eigenkapitalbasis, sauber dokumentiertes Einkommen und ein klar bewertbares Objekt einbringt, findet weiterhin attraktive Konditionen. Wer sich in Grenzbereichen bewegt, muss mit mehr Aufwand, schärferer Bewertung und höheren Konditionen rechnen. Die Zeiten der lockeren Selbstregulierung sind vorbei, die Bewertung erfolgt strenger, aber auch berechenbarer.

Dieser Beitrag stellt eine allgemeine Marktbeobachtung dar und ersetzt keine individuelle Finanzierungs- oder Rechtsberatung. Die konkrete Beurteilung eines Falls hängt von der Wahl des Anbieters und der individuellen Situation ab.