UBS Blasenindex steigt auf 0.69 Punkte – Risiko am Eigenheimmarkt nimmt zu

Die UBS hat am 7. Mai 2026 die neuste Ausgabe ihres Swiss Real Estate Bubble Index publiziert. Der Indikator kletterte im ersten Quartal von 0.46 auf 0.69 Punkte. Es ist bereits der zweite kräftige Quartalssprung in Folge, nachdem im Vorquartal die stärkste Bewegung seit den späten 1980er-Jahren registriert worden war. Das Risiko einer Überhitzung am Schweizer Eigenheimmarkt stufen die UBS-Ökonomen formal weiterhin als «moderat» ein, der Weg zur Warnschwelle bei 1.0 Punkten wird allerdings sichtbar kürzer.

Was der Blasenindex tatsächlich misst

Der UBS Bubble Index ist kein Preisbarometer im klassischen Sinn, sondern ein Frühwarnsystem für Ungleichgewichte. Er verdichtet sechs Teilindizes zu einer einzigen Kennzahl, die ausdrückt, wie stark sich der Markt von langfristig tragfähigen Niveaus entfernt hat.

Zur Anwendung kommen vier Vergleichsgrössen: das Verhältnis der Eigenheimpreise zu den Mietzinsen, das Verhältnis zu den Haushaltseinkommen, das Verhältnis der Hypothekarkredite zum Bruttoinlandprodukt sowie die Bauinvestitionen relativ zum BIP. Hinzu kommen zwei Dynamikkomponenten: die reale Preisveränderung über drei und über zehn Jahre. Die UBS klassifiziert das Resultat in vier Zonen. Unter null Punkten gilt der Markt als unterbewertet, zwischen 0 und 1 als ausgeglichen, zwischen 1 und 2 als Risikozone und ab 2 Punkten als Blase. Historisch erreichte der Index in der Immobilienkrise der frühen 1990er-Jahre Werte von über 2 Punkten, weshalb diese Schwelle als kalibrierter Bezugspunkt dient.

Warum 0.69 mehr Aussagekraft hat als eine reine Preiszahl

Hypothek.ch hat in den vergangenen Wochen bereits über die Preisdynamik im ersten Quartal berichtet. Wohneigentum verteuerte sich gemäss UBS um 3.5 Prozent, während die Haushaltseinkommen trotz höherer Teuerung leicht zurückgingen. Eine reine Preissteigerung sagt jedoch wenig darüber aus, ob ein Markt tragbar bleibt. Solange Einkommen, Mieten und Hypothekarkredite im Gleichschritt mitwachsen, lassen sich höhere Preise volkswirtschaftlich begründen.

Genau diese Lücke schliesst der Blasenindex. Er zeigt, ob die Preise schneller steigen als die fundamentalen Stützfaktoren. Im ersten Quartal 2026 hat sich die Schere weiter geöffnet: Preise wachsen, Einkommen sinken nominell, Hypothekarschulden expandieren erneut. Dass der Index in zwei aufeinanderfolgenden Quartalen so stark zulegt, ist ein deutlicheres Signal als ein einzelner Preissprung. Die UBS verweist als Ursachen vor allem auf die seit Anfang Jahr wieder bei null liegenden Leitzinsen der Schweizerischen Nationalbank und eine schwache Konjunktur, die Wohneigentum als Anlage gegenüber anderen Vermögensklassen relativ attraktiv erscheinen lässt.

Regionale Hotspots

Auf der regionalen Karte der UBS sticht ein bekanntes Muster hervor. Erhöhte Bewertungsrisiken werden in den Tourismusregionen Graubündens identifiziert, wo Zweitwohnungen die Preise zusätzlich treiben. Auch Einsiedeln, die Stadt Zürich und der Kanton Nidwalden gelten als Gebiete mit überdurchschnittlich angespanntem Preisniveau im Verhältnis zu lokalen Einkommen. In ländlichen Regionen des Juras, des Wallis und des Tessins bleibt die Bewertung dagegen vergleichsweise moderat. Wer in einem Hotspot kauft, sollte sich bewusst sein, dass eine Korrektur dort grössere absolute Verluste auslösen könnte als in einer Lage mit ausgeglichener Preisstruktur.

Bedeutung für Tragbarkeit und Kaufentscheid

Für die individuelle Tragbarkeitsberechnung ändert der Anstieg des Blasenindex zunächst nichts. Die Banken kalkulieren weiterhin mit einem hypothetischen Zinssatz von rund 5 Prozent, dazu Nebenkosten von 1 Prozent des Liegenschaftswerts und einer Amortisation auf zwei Drittel Belehnung innert 15 Jahren. Diese kalkulatorische Hürde bleibt der entscheidende Filter, ob eine Hypothek bewilligt wird.

Indirekt beeinflusst der Indikator den Markt aber sehr wohl. Wenn die Preise weiter über den Einkommen wachsen, steigt das nötige Eigenkapital in absoluten Zahlen, die kalkulatorische Belastung wird höher, und die Zahl der tragbaren Objekte sinkt. Käuferinnen und Käufer in den genannten Hotspots stehen damit faktisch vor einer doppelten Hürde: höhere Einstiegspreise und ein höheres Bewertungsrisiko. Wer eine Festhypothek mit langer Laufzeit abschliesst, fixiert zwar den Zinsaufwand, nicht aber den Marktwert der Liegenschaft. Bei einer späteren Refinanzierung können tiefere Belehnungswerte zu Anpassungen führen.

Ist 0.69 ein Warnsignal?

In der Lesart der UBS bleibt das Risiko «moderat». Der Index liegt noch klar unter der Warnschwelle von 1.0 Punkten, und das Bild ist nicht mit der ausgeprägten Überhitzung der frühen 1990er-Jahre vergleichbar. Die ruhige Bautätigkeit und die strengen regulatorischen Vorgaben für Eigenkapital und Tragbarkeit dämpfen die Dynamik zusätzlich.

Gleichzeitig steht der Markt nicht im Leerlauf. Zwei kräftige Quartalsbewegungen in Folge, ohne dass ein Korrekturmechanismus sichtbar wäre, sind in der Historie des Index eher die Ausnahme. Die UBS rechnet vorerst weiter mit nominal rund 3 Prozent Preiswachstum pro Jahr, was den Index ohne Trendbruch in absehbarer Zeit Richtung Warnzone führen würde. Eine restriktivere Geldpolitik der SNB oder eine spürbare Erholung der Reallöhne wären die naheliegendsten Faktoren, die diesen Pfad bremsen könnten.

Ausblick

Der Blasenindex ist kein Timing-Werkzeug, sondern ein Strukturindikator. Er sagt nicht voraus, wann eine Korrektur eintritt, sondern nur, wie verwundbar der Markt im Falle eines Schocks wäre. Mit 0.69 Punkten liegt die Verwundbarkeit höher als noch vor einem Jahr, ohne dass eine Blase vorliegt. Für Käuferinnen und Käufer bleibt das Umfeld damit zweischneidig: tiefe Zinsen halten die laufende Belastung gering, gleichzeitig wächst das Bewertungsrisiko. Wer in den kommenden Monaten eine Liegenschaft erwirbt, tut gut daran, die regionalen Unterschiede ernst zu nehmen und konservative Tragbarkeitsannahmen anzulegen.

Quellen: UBS Swiss Real Estate Bubble Index Q1 2026, cash.ch, Swissinfo.