Schweizer Hypothekarvolumen erreicht 983 Milliarden Franken

Die Finanzkonten der Schweizerischen Nationalbank zeichnen für 2025 ein widersprüchliches Bild. Während die Schulden der privaten Haushalte erneut wachsen, legen Immobilienvermögen und Finanzanlagen noch stärker zu. Das Nettovermögen der Schweizer Haushalte steigt damit auf 5132 Milliarden Franken, ein Plus von 4.6 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Hypotheken treiben die Verschuldung

Die gesamten Verbindlichkeiten der Haushalte erreichten Ende 2025 rund 1070 Milliarden Franken. Davon entfallen 983 Milliarden auf Hypotheken, der mit Abstand grösste Posten der privaten Verschuldung. Im Vorjahresvergleich legten die Hypothekarschulden um 29 Milliarden zu, das entspricht einem Zuwachs von 3.1 Prozent. Damit setzt sich der seit Jahren stabile Aufwärtstrend fort, getragen von steigenden Liegenschaftspreisen und einer rege bleibenden Nachfrage nach Wohneigentum.

Auf 25-Jahres-Sicht haben sich die Verbindlichkeiten der Haushalte mehr als verdoppelt. Die Verbindlichkeiten stiegen um 123.2 Prozent, das Immobilienvermögen jedoch um 203.4 Prozent. Das bedeutet, dass die Aktivseite der Haushaltsbilanz schneller gewachsen ist als die Passivseite, ein wesentlicher Grund, weshalb die Schuldenquote relativ zum Immobilienwert tendenziell sinkt.

Immobilienvermögen wächst stärker als die Schulden

Das Immobilienvermögen der Haushalte stieg gemäss SNB im Jahr 2025 um 140 Milliarden auf 2924 Milliarden Franken, ein Plus von 5.0 Prozent. Die Finanzanlagen legten um 119 Milliarden auf 3278 Milliarden Franken zu. Damit übersteigt das gesamte Bruttovermögen der Haushalte 6200 Milliarden Franken, dem stehen die erwähnten 1070 Milliarden Schulden gegenüber.

Diese Relation bleibt makroökonomisch komfortabel. Das Immobilienvermögen ist im Schnitt rund dreimal so hoch wie die Hypothekarschulden, was einer aggregierten Belehnungsquote von rund 34 Prozent entspricht. Diese Zahl täuscht allerdings, da sie alle Eigentümer einschliesst, viele davon mit längst amortisierten oder gar schuldenfreien Objekten. Die effektive Belehnung neuer Hypotheken liegt deutlich höher.

Was die Zahlen für einzelne Haushalte bedeuten

Statistische Aggregate verdecken die Streuung. Während ältere Eigentümer mit alten Hypothekarverträgen oft tief belehnt sind, finanzieren junge Käufer regelmässig nahe an der regulatorischen Obergrenze von 80 Prozent. Steigt das Zinsniveau wieder spürbar an, treffen die Mehrkosten vor allem diese Gruppe sowie Halter von Renditeliegenschaften mit hoher Belehnung.

Das geschätzte Hypothekarvolumen pro Haushalt liegt bei rund 213'000 Franken, gemittelt über alle Schweizer Haushalte inklusive Mieterinnen und Mieter. Bezogen nur auf Eigentümerhaushalte dürfte die durchschnittliche Restschuld in der Grössenordnung von 500'000 bis 600'000 Franken liegen. Eine Zinserhöhung um einen Prozentpunkt würde die jährliche Zinsbelastung des Hypothekarsektors entsprechend um knapp 10 Milliarden Franken anheben.

Risiken bleiben latent

Die SNB hebt in ihrer Mitteilung keine akuten Risiken hervor, weist aber regelmässig darauf hin, dass die Schweiz im internationalen Vergleich zu den am höchsten verschuldeten Volkswirtschaften auf Haushaltsebene zählt. Das Verhältnis der Hypothekarschulden zum Bruttoinlandprodukt liegt seit Jahren bei rund 130 Prozent, ein Wert, der nur in wenigen Industriestaaten erreicht wird.

Stabilisierend wirkt, dass ein Grossteil der Hypotheken in Festhypotheken mit langen Laufzeiten gebunden ist. Eine schlagartige Verteuerung wie in Märkten mit kurzen Zinsbindungen ist deshalb unwahrscheinlich. Gleichwohl ist das System stark vom Immobilienwert abhängig. Sollten die Liegenschaftspreise nachhaltig korrigieren, würden Belehnungsquoten steigen und Banken bei Refinanzierungen restriktiver werden.

Ausblick

Mit dem Erreichen der 983-Milliarden-Marke nähert sich der Schweizer Hypothekarmarkt der psychologisch bedeutsamen Schwelle von einer Billion Franken. Bei dem aktuellen Wachstumstempo dürfte diese Marke im Jahr 2026 fallen. Für Eigentümer ändert sich kurzfristig wenig, die Refinanzierungsbedingungen bleiben angesichts des tiefen SNB-Leitzinses günstig. Auf lange Sicht hängt die Stabilität des Marktes davon ab, ob Einkommen und Immobilienwerte mit den Schuldenständen Schritt halten.