UBS Real Estate Focus 2026: Eigenheim nur noch in 17% der Gemeinden

Über vier Fünftel aller Gemeinden zu teuer

Wer in der Schweiz eine Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern kaufen möchte, braucht mehr als je zuvor, sowohl an Eigenkapital als auch an Einkommen. Der UBS Real Estate Focus 2026, die jährliche Lagebeurteilung der Grossbank für den Schweizer Immobilienmarkt, kommt zu einem ernüchternden Befund: Eine durchschnittliche Eigentumswohnung dieser Grösse ist für einen Haushalt mit Medianeinkommen nur noch in 17 Prozent aller Schweizer Gemeinden erschwinglich.

Das bedeutet: In rund 83 Prozent der Gemeinden übersteigen die Finanzierungskosten für eine typische Eigentumswohnung das, was ein Haushalt mit normalem Einkommen gemäss den Tragbarkeitsregeln der Banken aufbringen kann.

Tragbarkeitsrechnung als entscheidende Hürde

Der zentrale Engpass ist nicht das Eigenkapital allein, sondern die Tragbarkeit. Schweizer Banken verlangen, dass die gesamten jährlichen Wohnkosten, bestehend aus kalkulatorischem Zins (5 Prozent), Amortisation und Unterhaltskosten, maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Bei einem Kaufpreis von 900'000 Franken, was in Agglomerationen wie Zürich, Basel oder Zug keineswegs übertrieben ist, liegen diese Kosten im kalkulatorischen Modell schnell bei über 50'000 Franken pro Jahr. Das entspricht einer Einkommensanforderung von rund 150'000 Franken brutto jährlich, zuzüglich der 20 Prozent Eigenkapital.

Vor zehn Jahren war die Hürde tiefer. Die Kombination aus höheren Immobilienpreisen bei erst seit kurzem wieder gesenkten, aber immer noch höheren Zinsen als im Tiefststand hat die Erschwinglickeit deutlich verschlechtert.

Wo Eigenheim noch erschwinglich ist

Intakt ist die Situation in einigen ländlichen Regionen. Erschwinglichere Lagen findet man gemäss der Studie entlang des Juras, in weiten Teilen des Wallis sowie im Norden des Tessins. In der Deutschschweiz gelten Regionen wie Thurgau, Appenzell und Schaffhausen noch als vergleichsweise zugänglich für Kaufinteressierte mit einem Haushaltseinkommen im mittleren Bereich.

Gemeinsam ist diesen Regionen ein tieferes Preisniveau, das in Kombination mit dem kalkulatorischen Zinssatz die Tragbarkeit noch in einem realistischen Rahmen hält. Ob die Lagen auch langfristig an Wert halten, ist eine andere Frage – hier spielen demografische Entwicklungen eine wichtige Rolle.

Laufende Kosten trotzdem tiefer als Miete

Ein interessanter Befund der UBS-Studie: Trotz der hohen Einstiegshürden sind die laufenden Kosten von Wohneigentum im Schnitt um fast ein Viertel tiefer als die Miete einer vergleichbaren Wohnung. Wer einmal im Eigenheim ist und die Finanzierungshürde gemeistert hat, profitiert also dauerhaft von tieferen Wohnkosten, ohne die monatliche Mietzahlung und mit dem langfristigen Aufbau von Vermögen.

Preisanstieg setzt sich 2026 fort

Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten rechnet UBS auch für 2026 mit steigenden Preisen. Eigentumswohnungen dürften im Jahresverlauf um rund 3,5 Prozent teurer werden, Einfamilienhäuser um 2,5 Prozent. Bei Mietwohnungen werden Angebotsmieten um rund 2 Prozent zulegen. Das Angebot bleibt knapp: Für 2026 wird mit rund 2'000 neuen Mietwohnungen gerechnet, was angesichts der Nachfrage kaum ins Gewicht fällt.

Die anhaltende Knappheit ist strukturell bedingt: Bauzonen in Stadtnähe sind weitgehend ausgeschöpft, Baubewilligungsverfahren sind langwierig, und Renovationsprojekte fliessen häufig ins gehobene Segment statt in erschwinglicheren Wohnraum.