Eigenmietwert-Abschaffung 2029: Fünf Massnahmen für Eigentümerinnen und Eigentümer

Die Schweizer Stimmbevölkerung hat im Herbst 2025 dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung zugestimmt. Per 1. Januar 2029 fällt der Eigenmietwert auf selbst genutzten Liegenschaften weg, im Gegenzug entfallen die Abzüge für Unterhalt sowie für die Schuldzinsen am eigenen Heim. Das VZ VermögensZentrum hat im April 2026 darauf hingewiesen, dass viele Hauseigentümer die finanziellen Konsequenzen unterschätzen. Wer die verbleibenden zweieinhalb Jahre nutzt, kann seine Steuerlast und seine Hypothekarstrategie deutlich besser auf das neue Regime abstimmen.

Worum es beim Systemwechsel konkret geht

Der Eigenmietwert wird auf Bundesebene und in allen Kantonen für selbst bewohnte Erst- und Zweitliegenschaften abgeschafft. Damit entfallen auch die Abzüge für Unterhalt, werterhaltende Investitionen, Versicherungsprämien und Verwaltungskosten am eigenen Objekt. Schuldzinsen lassen sich künftig nur noch im Verhältnis zu steuerbaren Vermögenserträgen abziehen, also faktisch nur dann, wenn auch Mietliegenschaften, Wertpapiere oder Beteiligungen Erträge generieren. Erhalten bleiben in vielen Kantonen die Abzüge für denkmalpflegerische Massnahmen sowie energetische Sanierungen mit ökologischer Wirkung. Parallel zur Reform wird eine kantonale Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen eingeführt, deren Ausgestaltung die Standortkantone festlegen.

Massnahme 1: Renovationen vor 2029 vorziehen

Wer eine grössere Sanierung plant, sollte die steuerliche Wirkung vor dem Stichtag voll ausschöpfen. Bis Ende 2028 lassen sich werterhaltende Aufwendungen wie Dachsanierung, Fensterersatz, Küchen- oder Badumbau vom steuerbaren Einkommen abziehen, danach in den meisten Kantonen nicht mehr. Wichtig ist die Abgrenzung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Arbeiten: Nur die werterhaltenden Anteile sind heute abziehbar, wertvermehrende Arbeiten lassen sich erst beim späteren Verkauf bei der Grundstückgewinnsteuer geltend machen. Bei umfangreichen Projekten lohnt sich eine Aufteilung über mehrere Steuerjahre, um die Progression zu brechen. Auch die Kombination mit dem Pauschalabzug sollte jährlich neu geprüft werden, da dieser ohne Belege geltend gemacht werden kann und in einkommensschwächeren Jahren günstiger sein kann als der Effektivabzug.

Massnahme 2: Amortisationsstrategie überprüfen

Die bisherige Faustregel lautete für viele: Hypothek möglichst stehen lassen, weil die Schuldzinsen abziehbar waren und die Steuerbelastung den Eigenmietwert teilweise kompensierte. Mit dem Wegfall dieser beiden Effekte verändert sich die Rechnung grundlegend. Wer keine weiteren Vermögenserträge versteuert, kann Schuldzinsen nicht mehr abziehen, gleichzeitig entfällt aber die Eigenmietwert-Belastung. Eine höhere Amortisation bringt steuerlich kaum mehr Nachteile, allerdings auch keine zwingenden Vorteile, denn die Opportunitätskosten der gebundenen Liquidität bleiben hoch. Wer bisher freie Mittel einer indirekten Amortisation über die Säule 3a oder die Pensionskasse zugeführt hat, sollte die Strategie nicht reflexartig ändern: Die Steuervorteile beim Einzahlen in die Vorsorge bleiben erhalten und sind unabhängig vom Wohneigentumsregime. Eine Neuberechnung mit dem persönlichen Grenzsteuersatz und realistischen Renditeerwartungen klärt, ob direkte Amortisation, Vorsorgeaufbau oder freie Anlage am sinnvollsten ist.

Massnahme 3: Ersterwerbende sollten den befristeten Schuldzinsabzug nutzen

Die Reform sieht eine Übergangsregel für Ersterwerbende vor: Wer erstmals eine selbst genutzte Liegenschaft kauft, darf während zehn Jahren einen reduzierten Schuldzinsabzug geltend machen. Der Abzug wird linear abgeschmolzen und hat im ersten Jahr den höchsten Wert. Für junge Familien mit hohen Hypothekarzinsen und tiefer Eigenkapitalquote ist das eine willkommene Entlastung in der finanziell belastendsten Phase. Wer vor 2029 Wohneigentum erwirbt, sollte mit der Steuerverwaltung klären, ob er als Ersterwerbender im Sinne der Übergangsbestimmung gilt, da die Definition kantonal noch konkretisiert wird. Bei der Wahl zwischen Festhypothek und SARON-Hypothek lohnt sich eine Hochrechnung über die zehnjährige Periode: Eine längere Festhypothek schafft Planbarkeit, der Abzug ist aber nur ein dämpfender Faktor und sollte die Produktwahl nicht dominieren.

Massnahme 4: Mehrfacheigentümer und die quotal-restriktive Methode

Wer neben dem selbst bewohnten Heim weitere Liegenschaften besitzt, etwa eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus, bleibt steuerlich differenzierter zu behandeln. Mietzinseinnahmen sind weiterhin steuerbar, Unterhalts- und Verwaltungskosten der vermieteten Objekte sowie die anteiligen Schuldzinsen bleiben abziehbar. Massgebend ist die quotal-restriktive Methode: Schuldzinsen werden im Verhältnis der Vermögenswerte aufgeteilt, abziehbar ist nur der Anteil, der auf ertragbringende Vermögenswerte entfällt. Eigentümer sollten ihre Hypothekarverteilung prüfen und gegebenenfalls Belehnungen so verschieben, dass möglichst viel Schuld auf der Renditeliegenschaft liegt. Bei mehreren Liegenschaften lohnt sich auch ein Blick auf die Eigentumsstruktur, etwa die Frage, ob das Renditeobjekt in einer Immobiliengesellschaft besser aufgehoben wäre.

Massnahme 5: Liquidität für die Pensionierung neu planen

Pensionierte mit weitgehend amortisiertem Eigenheim profitieren am stärksten vom neuen System: Sie hatten in der Vergangenheit den Eigenmietwert zu versteuern, ohne ihn entsprechend mit Schuldzinsen kompensieren zu können, und werden ab 2029 entlastet. Trotzdem ist nicht jede Strategie optimal. Wer kurz vor der Pensionierung steht und mit hohen Bezügen aus der Pensionskasse oder Säule 3a rechnet, sollte die Steuerprogression in den Bezugsjahren beachten und gestaffelte Bezüge prüfen. Wichtig ist auch eine Reserve für die Tragbarkeit, denn Banken rechnen die Tragbarkeit weiterhin mit kalkulatorischen Zinssätzen von rund 4.5 bis 5 Prozent. Wer im Rentenalter die Hypothek erneuern muss, ist auf ausreichendes Einkommen oder verwertbares Vermögen angewiesen. Eine Liquiditätsplanung über zehn bis fünfzehn Jahre, gekoppelt mit einer realistischen Amortisationsrechnung, gibt Sicherheit.

Was bis zum Stichtag noch unklar ist

Die Eckwerte der Reform stehen, einige Detailfragen werden in den kommenden Monaten in den kantonalen Steuergesetzen konkretisiert. Dazu gehören die Höhe und Ausgestaltung der neuen Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen, die exakten Bedingungen des Ersterwerber-Abzugs sowie die Behandlung von Übergangsfällen wie Renovationen, die 2028 begonnen und 2029 abgeschlossen werden. Das eidgenössische Finanzdepartement wird voraussichtlich 2027 die Vollzugsverordnung verabschieden. Bis dahin lohnt es sich, grössere Entscheide gestaffelt zu planen und mit dem Treuhänder oder der Steuerberatung jährlich zu überprüfen.

Quelle: VZ VermögensZentrum, April 2026.