Direkte versus indirekte Amortisation: Strategien zur Optimierung der Hypothek

Amortisation der Hypothek: Grundlagen

Bei der Amortisation des Hypothekardarlehens geht es um die Rückzahlung des aufgenommenen Kredits. Dabei unterscheiden Banken zwischen der direkten und der indirekten Rückzahlung (Amortisation).

Wenn Sie eine Hypothek bei einer Bank, Versicherung oder Pensionskasse aufnehmen, dann bringen Sie als Käufer einer Liegenschaft in der Regel mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital auf. Der von der Bank gewährte Kredit teilt sich auf in zwei Teile der Hypothek. Von der Bank erhalten Sie als 1. Hypothek zwei Drittel oder ungefähr 65% Prozent des Kaufpreises. Wenn Sie eine höhere Finanzierung benötigen, dann gewährt Ihnen die Bank eine 2. Hypothek. Im Gegenteil zur 1. Hypothek verlangt die Bank die Rückzahlung dieser 2. Hypothek in einem Zeitrahmen von 15 Jahren oder bis zum ordentlichen Rentenalter.

Für die Rückzahlung der zweiten Hypothek gibt es für Sie zwei mögliche Wege: direkt oder indirekt.

Direkte Amortisation

Die erste Variante ist die direkte Amortisation. Dabei bauen Sie Ihre Hypothekarschulden der 2. Hypothek Jahr für Jahr direkt ab. Der Betrag der jährlich bezahlten Amortisation wird dabei direkt von Ihren Hypothekarschulden abgezogen. Der Vorteil der direkten Amortisation ist, dass sich jährlich die Verschuldung Ihrer Immobilie verringert und Sie Jahr für Jahr weniger Hypothekarzinsen bezahlen.

Indirekte Amortisation

Bei der indirekten Amortisation bezahlen Sie einen jährlichen Amortisationsbetrag auf ein Vorsorgekonto (Säule 3a) oder in eine Vorsorgepolice ein, welche Ihrer Bank als Sicherheit für die gewährten Hypotheken dient und verpfändet ist. Im Gegensatz zur direkten Amortisation verändert sich der Schuldbetrag gegenüber der Bank nicht, sondern bleibt konstant gleich hoch. Die Schuld wird nicht laufend abgebaut, sondern erst nach Ablauf der fünfzehnjährigen Laufzeit. Zu diesem Zeitpunkt wird das auf dem Vorsorgekonto 3a angesparte Vermögen für die Rückzahlung der Hypothekarschulden verwendet. Bei der indirekten Amortisation profitieren Sie von einem doppelten Steuerabzug. Einerseits können Sie die konstanten Hypothekarzinsen von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen, andererseits können Sie auch die Summe, die Sie in die Säule 3a einzahlen, steuerlich in Abzug bringen.

Das Abwägen zwischen direkter sowie indirekter Amortisation und somit zwischen sinkenden Hypothekarzinsen oder einem höheren Steuerabzug fassen wir Ihnen hier mit einer kurzen Auflistung der Vor- und Nachteile der jeweiligen Varianten zusammen:

Vor- und Nachteile der direkten Amortisation:

Vorteile:

• Ihre Hypothekarschuld wird jährlich kleiner
• Die Zinskosten für Ihre Immobilie sinken laufend
• Ihr verfügbares Einkommen wird grösser

Nachteile:

• Ihr steuerlicher Abzug ist geringer, da die Hypothekarschuld sowie die Zinsen abnehmen
• Sofern Sie in die Säule 3a einzahlen möchten, brauchen Sie dafür zusätzliches Budget

Vor- und Nachteile der indirekten Amortisation:

Vorteile:

• Sie können die gesamte Hypothekarschuld bis zur Rückzahlung vom steuerbaren Vermögen abziehen
• Sie können die konstant hohen Hypothekarzinsen bis zur Rückzahlung vom steuerbaren Einkommen abziehen
• Sie können gleichzeitig den maximalen Einzahlungsbetrag in die 3. Säule von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen

Nachteile:

• Ihre Hypothekarschuld verringert sich nicht
• Ihre Zinsbelastung verringert sich nicht

Beratung & Begleitung bei Ihrem Vorhaben

Welche Form der Amortisation für Sie die richtige ist, hängt sehr stark von Ihrer persönlichen sowie auch finanziellen Ausgangslage ab. Auch die steuerlichen Vor- und Nachteile gilt es dabei zu beachten. Die Amortisation der Hypothek sollte langfristig durchdacht werden und an Ihre persönlichen Bedürfnisse angepasst werden.

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