Mehrfamilienhaus kaufen 2026: Was das aktuelle Marktumfeld für Investoren bedeutet

Was der Markt gerade zeigt

Der Schweizer Mietwohnungsmarkt steckt in einem ausgeprägten Angebotsengpass. Die Quote der ausgeschriebenen Mietwohnungen liegt aktuell bei lediglich 1 Prozent, nahe dem historischen Tiefstwert. Wer eine Wohnung sucht, weiss das aus eigener Erfahrung oder aus dem Erleben von Freunden und Familie.

Gleichzeitig wird zu wenig gebaut. Raiffeisen Economic Research hat in ihrer aktuellen Immobilienstudie aufgezeigt, dass die Planungstätigkeit im Wohnungsbau Ende 2025 auf einen neuen Tiefstand gefallen ist. Gemessen am Wohnungsbestand und an der Bevölkerung liegt die Zahl der neu eingereichten Baugesuche rund 30 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt. Und die Wohnungen, die gebaut werden, sind kleiner als früher: Im Jahr 2025 hatte eine neue Wohnung im Schnitt noch 88 Quadratmeter, gegenüber 105 Quadratmetern vor 15 Jahren.

Das Angebot wächst also nicht. Die Nachfrage schon.

Wer sich selbst ein Bild machen möchte, öffnet einfach eines der grossen Immobilienportale. Mehrfamilienhäuser, die zum Kauf stehen, sind auf Comparis, Immoscout24 oder Homegate dünn gesät. Was erscheint, ist oft innerhalb von Tagen weg oder wird unter der Hand weitergegeben, bevor es überhaupt online geht. Das ist kein Zufall. Investoren wissen, was der Markt wert ist, und warten nicht lange.

Die Zuwanderung ist zwar leicht rückläufig, aber die inländische Nachfrage füllt die Lücke. Raiffeisen beschreibt das treffend: Während ausländische Zuzüger sofort eine Wohnung brauchen und weniger preissensitiv sind, bauen Inländer ihre aufgestaute Nachfrage langsamer aber stetig auf. Diese Welle ist noch nicht gebrochen. Sie kommt noch.

Was das für Renditen bedeutet

Wer ein Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt hält oder kaufen möchte, profitiert von mehreren Faktoren gleichzeitig.

Die Angebotsmieten sind seit Anfang 2024 zwar etwas langsamer gestiegen. Das Ende dieser Beruhigung ist aber absehbar. Die dämpfenden Effekte des gesunkenen Referenzzinssatzes laufen in der zweiten Jahreshälfte 2026 aus. Und die höheren Energiepreise infolge des Iran-Konflikts werden sich über die Baukosten mit Verzögerung in höheren Neubaumieten niederschlagen. Wer heute ein gut vermietetes Mehrfamilienhaus besitzt, sitzt auf einer Einkommensquelle, die sich mittelfristig weiter aufwerten dürfte.

Gleichzeitig bleiben die Finanzierungskosten tief. Die Schweizerische Nationalbank sieht keinen Anlass, die Zinsen zu erhöhen. Der SNB-Leitzins bleibt auf absehbare Zeit auf dem aktuellen Niveau. Das bedeutet: SARON-Hypotheken bleiben günstig, und auch die Festhypotheken für 5 oder 10 Jahre bewegen sich in einem Bereich, der Renditeobjekte deutlich attraktiver macht als noch vor drei Jahren.

Was Banken bei MFH-Finanzierungen prüfen

Hier liegt für viele Investoren die eigentliche Hürde. Nicht der Markt, nicht die Zinsen, sondern die Finanzierungsstruktur.

Bei einem selbstgenutzten Eigenheim prüft die Bank die Tragbarkeit anhand des Einkommens des Eigentümers. Bei einem Mehrfamilienhaus ist das anders. Die Bank bewertet die Liegenschaft primär als Renditeobjekt und stellt folgende Fragen:

Ertragswert: Wie hoch sind die nachhaltigen Mieteinnahmen, und was ergibt das als Ertragswert der Liegenschaft? Banken arbeiten dabei mit einem Kapitalisierungssatz, der je nach Lage, Zustand und Mieterstruktur zwischen rund 3 und 5 Prozent liegt. Je tiefer der Kapitalisierungssatz, desto höher der anerkannte Wert, und desto mehr Fremdkapital ist möglich.

Belehnungsgrenze: Bei Renditeobjekten finanzieren die meisten Banken maximal 75 Prozent des Ertragswertes. Das bedeutet: 25 Prozent Eigenmittel sind Pflicht, und diese müssen in der Regel aus eigenem Kapital stammen, nicht aus weiteren Hypotheken.

Tragbarkeit: Auch bei Renditeobjekten rechnet die Bank mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. Die Mieteinnahmen müssen die Zinskosten, Amortisationen und Unterhaltskosten bei diesem Stressszenario decken können. Das ist die Hürde, die viele Investoren unterschätzen, insbesondere wenn die Liegenschaft auch leer stehende Einheiten hat oder der aktuelle Mietzins unter Marktniveau liegt. In der Praxis bedeutet dies oftmals Finanzierungsangebote von Banken bei maximaler Belehnungshöhe von 60-65%. Das bedeutet das plötzlich nicht mehr 25% Eigenkapital benötigt werden, sondern 35-40%, was die Eigenkapitalrendite als Investor schmälert.

Mieterstruktur und Zustand: Banken sind keine Immobilienfonds. Sie wollen wissen, wer die Mieter sind, wie stabil die Mieteinnahmen sind, und ob grössere Investitionen in den nächsten Jahren anstehen. Ein frisch saniertes Mehrfamilienhaus in einer Agglomeration mit stabilen Mietverhältnissen bekommt bessere Konditionen als ein Altbau mit hoher Fluktuation in einer Randlage.

Warum ein Vergleich hier besonders viel bringt

Bei selbstgenutzten Eigenheimen denken viele Käufer, die Unterschiede zwischen den Banken seien minimal. Das kann hinsichtlich der Belehnungshöhe bei neuen Objekten zum Zweck der Selbstnutzung zutreffen. Bei Mehrfamilienhäusern ist das grundlegend anders.

Banken berechnen den Ertragswert nach eigenen Modellen. Der Kapitalisierungssatz variiert von Institut zu Institut. Eine Bank, die mit 3.8 Prozent kapitalisiert, anerkennt einen deutlich höheren Wert als eine, die mit 4.5 Prozent rechnet. Diese Differenz kann bei einem Objekt im Wert von CHF 3 Millionen schnell CHF 300'000 oder mehr an anerkanntem Belehnungspotenzial ausmachen.

Das bedeutet: Wer nur bei seiner Hausbank anfrägt, sieht möglicherweise nie, was anderswo möglich wäre. Und wer zu wenig Eigenkapital mitbringt, weil der Ertragswert konservativ berechnet wurde, verliert das Objekt vielleicht an jemanden, der einfach eine besser passende Bankbeziehung oder einen professionellen Transaktionsbegleiter hatte.

Steuerliche Überlegungen nicht vergessen

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029 ändert sich auch die steuerliche Ausgangslage für Investoren mit Renditeobjekten im Privatvermögen.

Schuldzinsen sind für natürliche Personen ab 2029 grundsätzlich nicht mehr unbeschränkt abzugsfähig. Wer ein Mehrfamilienhaus im Privatvermögen hält, kann die Hypothekarzinsen nur noch im Verhältnis zum Anteil der Renditeobjekte am Gesamtvermögen abziehen. Das kann die Steuerbelastung spürbar erhöhen.

Wer heute ein Mehrfamilienhaus kauft oder besitzt, sollte deshalb frühzeitig prüfen, ob das Halten im Privatvermögen oder in einer Immobilien-AG künftig die bessere Lösung ist. In einer AG bleiben Schuldzinsen weiterhin als Geschäftsaufwand abzugsfähig. Die Entscheidung ist aber von vielen Faktoren abhängig und sollte zusammen mit einem Steuerberater getroffen werden.

Was jetzt konkret zu tun ist

Ob Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen, refinanzieren oder strategisch neu ausrichten wollen: Die nächsten zwei bis drei Jahre bieten ein Fenster, das so günstig war wie selten zuvor.

Tiefe Finanzierungskosten, strukturell knappes Angebot, stabile und perspektivisch steigende Mieteinnahmen sowie eine SNB, die keine Zinserhöhung plant. Wer in diesem Umfeld gut finanziert, legt ein solides Fundament.

Drei Punkte sollten Sie dabei im Blick haben:

Erstens: Holen Sie nicht nur einen Zinssatz ein, sondern lassen Sie den Ertragswert von mehreren Instituten berechnen. Die Unterschiede können erheblich sein.

Zweitens: Klären Sie Ihre Eigenkapitalsituation realistisch. 25 Prozent Eigenmittel sind die Untergrenze, und die Bank zählt nicht alles als Eigenmittel, was sich auf dem Papier so anfühlt.

Drittens: Denken Sie die Steuerstruktur mit. Was heute im Privatvermögen günstig ist, kann ab 2029 teurer werden. Dieser Entscheid lässt sich später nur mit erheblichem Aufwand korrigieren.

Bei hypothek.ch vergleichen wir für Sie die Konditionen und Bewertungsansätze verschiedener Institute, nicht nur den Zins, sondern auch den anerkannten Ertragswert und die Strukturierungsmöglichkeiten. Gerade bei Mehrfamilienhäusern macht das einen erheblichen Unterschied. Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess, unabhängig, ohne Eigeninteresse an einer bestimmten Bank, und mit dem Fokus auf das Gesamtbild.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz- oder Steuerberatung. Renditeberechnungen und steuerliche Auswirkungen sind von der persönlichen Situation und dem jeweiligen Kanton abhängig. Wir empfehlen, vor Investitionsentscheiden eine unabhängige Beratung beizuziehen.

Quelle: Raiffeisen Economic Research, Immobilien Schweiz 2Q 2026