Ferienimmobilien in der Schweiz: Finanzierung von Zweitwohnsitzen

Eine Ferienwohnung in den Bündner Bergen oder ein Chalet im Wallis bleibt für viele ein Lebenstraum. Aus Bankensicht ist eine Zweitliegenschaft jedoch eine andere Risikoklasse als das selbst bewohnte Eigenheim. Käufer, die finanziell unter Druck geraten, trennen sich erfahrungsgemäss zuerst von der Ferienimmobilie, teilweise unter dem Anschaffungspreis. Banken kompensieren dieses Ausfallrisiko mit höheren Eigenkapitalanforderungen, kürzeren Amortisationsfristen und teilweise auch mit einem Aufschlag auf den Hypothekarzins. Wer den Kauf seriös plant, sollte die Mehrkosten gegenüber einer Erstwohnung von Anfang an einkalkulieren.

Höhere Eigenkapitalanforderung

Während Banken bei selbst genutztem Wohneigentum bis zu 80 Prozent des Marktwerts belehnen, liegt die Belehnungsgrenze bei Ferienobjekten je nach Lage und Kreditinstitut in der Regel zwischen 50 und 67 Prozent. Käufer müssen also mindestens einen Drittel des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufbringen, in Tourismusregionen mit volatilen Preisen oft 40 bis 50 Prozent. Bei Liegenschaften an exponierten Lagen, etwa in einzelnen Hochpreisgemeinden des Engadins oder im Berner Oberland, kalkulieren einzelne Banken zusätzlich mit Sicherheitsabschlägen vom Kaufpreis. Die effektiv ausbezahlte Hypothek liegt dann tiefer, als die nominale Belehnungsquote vermuten lässt. Hinzu kommen die ordentlichen Erwerbsnebenkosten von 3 bis 5 Prozent des Kaufpreises für Notariatsgebühren, Handänderungssteuer und Schuldbrieferrichtung, die ebenfalls aus Eigenmitteln zu finanzieren sind.

Strengere Tragbarkeitsprüfung

Banken prüfen die langfristige Tragbarkeit auch bei Ferienimmobilien mit dem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. Hinzu kommen 1 Prozent Unterhalts- und Nebenkosten sowie die Amortisationsraten. Die gesamten Wohnkosten dürfen einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen, wobei die Kosten der Erstwohnung mitgerechnet werden. Wer also eine selbst genutzte Eigentumswohnung mit laufender Hypothek besitzt und zusätzlich eine Ferienwohnung kaufen möchte, muss die Tragbarkeit auf beiden Objekten gleichzeitig nachweisen. Das setzt in der Praxis ein Bruttojahreseinkommen voraus, das deutlich über dem Schweizer Median liegt. Einzelne Banken erheben zudem einen Zinsaufschlag von 0,25 bis 0,5 Prozent gegenüber Hypotheken auf Erstwohnungen, weil das Risiko höher gewichtet wird.

Schnellere Amortisation der zweiten Hypothek

Die Hypothek wird wie beim Erstwohnsitz in eine erste Hypothek bis zu zwei Dritteln des Verkehrswerts und eine zweite Hypothek darüber hinaus aufgeteilt. Während beim selbst bewohnten Eigenheim die zweite Hypothek innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden muss, gilt bei Ferienimmobilien meist eine kürzere Frist. Üblich sind 10 Jahre, manche Banken verlangen die Rückführung auf 50 Prozent Belehnung innerhalb dieser Periode. Der Grund ist erneut das Risikoprofil: Die Bank will sicherstellen, dass auch bei einem späteren Wertverlust eine ausreichende Reserve im Objekt liegt. Käufer sollten die jährliche Amortisationsbelastung in ihre Liquiditätsplanung einrechnen, denn anders als beim Eigenheim kann die zweite Hypothek nicht über die Erwerbsphase hinaus geschoben werden.

Vorsorgegelder bleiben gesperrt

Eine zentrale Einschränkung betrifft die Eigenmittelherkunft. Mittel aus der Pensionskasse oder der Säule 3a dürfen ausschliesslich für selbst bewohntes Wohneigentum am Hauptwohnsitz eingesetzt werden, weder für den Vorbezug noch für die Verpfändung. Damit fällt für viele Haushalte ein wesentlicher Teil der theoretisch verfügbaren Eigenmittel weg. Käufer müssen die geforderten 33 bis 50 Prozent aus dem freien Vermögen aufbringen, also aus Sparguthaben, Wertschriftendepots, Erbvorbezügen oder dem Verkauf bestehender Vermögenswerte. Wer eine Ferienwohnung über einen Erbvorbezug der Eltern finanzieren will, sollte die güter- und erbrechtlichen Folgen sauber abklären, damit es bei einer späteren Erbteilung nicht zu Streit kommt.

Lex Weber begrenzt das Angebot

Seit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative 2012 und dem Inkrafttreten des Zweitwohnungsgesetzes regelt der Bund den Bau neuer Zweitwohnungen. In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent dürfen grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Betroffen sind rund 337 Gemeinden, die meisten davon im Wallis, in Graubünden und im Berner Oberland. Käufer können in diesen Regionen praktisch nur noch altrechtliche Wohnungen erwerben, also Objekte, die vor dem Stichtag erstellt wurden, oder neu gebaute Wohnungen mit touristischer Bewirtschaftungspflicht. Im Herbst 2024 hat das Parlament eine Lockerung verabschiedet: Altrechtliche Wohnungen dürfen abgerissen, neu aufgebaut und um bis zu 30 Prozent erweitert werden. Diese Regelung wertet bestehende Liegenschaften auf, hat aber das knappe Angebot in den klassischen Tourismusregionen nicht grundlegend entspannt. Für die Bankenbewertung bedeutet die Lex Weber, dass altrechtliche Wohnungen in betroffenen Gemeinden tendenziell als wertstabiler gelten, weil das Angebot strukturell begrenzt ist.

Steuerliche Behandlung im Wandel

Bisher mussten Eigentümer den Eigenmietwert auch für die Ferienwohnung als Einkommen versteuern, in der Regel im Standortkanton der Liegenschaft. Im Gegenzug konnten Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abgezogen werden. Mit der Volksabstimmung vom 28. September 2025 hat das Stimmvolk den Systemwechsel beschlossen. Der Eigenmietwert wird auf Erst- und Zweitliegenschaften abgeschafft, der private Schuldzinsabzug stark eingeschränkt und der Unterhaltskostenabzug entfällt grösstenteils. Den Kantonen wird die Möglichkeit eingeräumt, eine kantonale Objektsteuer für selbstbewohnte Zweitliegenschaften zu erheben. Die definitive Umsetzung wird voraussichtlich 2029 erfolgen. Für Käufer einer Ferienwohnung verschiebt sich damit die Steuerlogik: Ohne Eigenmietwert sinkt das laufende steuerliche Einkommen, gleichzeitig fällt der Zinsabzug weitgehend weg. Hoch belehnte Käufer verlieren tendenziell, ausfinanzierte Käufer gewinnen. Wer aktuell den Kauf plant, sollte die kantonale Objektsteuer im Standortkanton in seine Tragbarkeitsplanung einbeziehen, sobald die Kantone konkrete Sätze publizieren.

Praktische Empfehlungen für Käufer

Erstens die Bankenofferten breit einholen. Konditionen für Ferienwohnungen variieren zwischen Instituten stärker als für Erstwohnungen. Regionale Banken in der Standortregion kennen den lokalen Markt oft besser und akzeptieren tendenziell höhere Belehnungen als grosse Universalbanken.

Zweitens den Gemeindestatus nach Lex Weber vor der Kaufzusage prüfen. Das Bundesamt für Raumentwicklung führt eine öffentliche Liste der betroffenen Gemeinden. Bei altrechtlichen Wohnungen lohnt sich ein Blick ins Grundbuch und in die Baubewilligung, um den Status sauber abzusichern.

Drittens den Liquiditätspuffer grosszügig dimensionieren. Ferienwohnungen haben typischerweise höhere Unterhaltskosten als Stadtwohnungen, von der Heizung über die Schneeräumung bis zur Bewirtschaftung der Aussenanlagen. Eine Reserve von 1 bis 1,5 Prozent des Verkehrswerts pro Jahr ist realistisch.

Viertens die geplante Nutzung sauber dokumentieren. Wer die Wohnung zumindest zeitweise vermieten will, sollte das Bewirtschaftungsmodell im Voraus mit der Bank besprechen. Mieteinnahmen können die Tragbarkeit verbessern, werden aber von Banken konservativ gewichtet, oft nur zu 70 bis 80 Prozent angerechnet.

Fünftens die Steuersituation mit einem Treuhänder durchrechnen. Die Übergangsphase bis zur definitiven Abschaffung des Eigenmietwerts schafft kurzfristig Planungsunsicherheit, insbesondere bei höheren Hypothekarbeständen.

Fazit für die Finanzierungsentscheidung

Eine Ferienimmobilie in der Schweiz ist finanzierbar, aber nicht mit den gleichen Spielregeln wie ein Eigenheim. Wer mindestens einen Drittel Eigenkapital aus freien Mitteln mitbringt, eine solide Tragbarkeit auf beiden Objekten ausweist und die regulatorischen Rahmenbedingungen kennt, findet auch in den klassischen Tourismusregionen passende Hypothekarlösungen. Der Systemwechsel beim Eigenmietwert wird die Rechnung in den nächsten Jahren neu sortieren. Bis zur definitiven Umsetzung lohnt es sich, die Finanzierung flexibel zu strukturieren und die Steuerentwicklung im jeweiligen Standortkanton im Auge zu behalten.

Quellen: UBS, Migros Bank, Homegate, Bundesamt für Raumentwicklung.