Wohnrecht und Nutzniessung: Was Eigentümer und ihre Nachkommen wissen müssen

Was ist eine Nutzniessung?

Die Nutzniessung ist im Schweizer Recht in Art. 745 ZGB geregelt und gewährt dem Berechtigten den vollen Genuss an einem fremden Vermögenswert. Im Kontext einer Liegenschaft bedeutet das: Die nutzniessungsberechtigte Person darf das Haus nicht nur selbst bewohnen, sondern es auch vermieten und die Mieterträge vollständig behalten.

Was der Nutzniesser nicht darf: die Liegenschaft verkaufen. Er muss den Bestand des Vermögensgutes erhalten, damit es nach dem Erlöschen der Nutzniessung an den Eigentümer zurückfallen kann.

Kostentragung bei der Nutzniessung:

Nach gesetzlicher Regelung trägt der Nutzniesser die Kosten für den ordentlichen Unterhalt, die Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien sowie Steuern und Abgaben. Die neuen Eigentümer, also in der Regel die Kinder, sind für ausserordentliche Renovationen zuständig, tragen aber in dieser Konstellation keine laufenden Wohnkosten.

Steuerlich bleibt es beim Nutzniesser: Er versteuert den Eigenmietwert oder die Mieteinnahmen als Einkommen und deklariert den Steuerwert der Liegenschaft als Vermögen. Im Gegenzug kann er die Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehen.

Die Nutzniessung ist weder übertragbar noch vererblich. Sie erlischt spätestens beim Tod des Berechtigten.

Was ist ein Wohnrecht?

Das Wohnrecht nach Art. 776 ZGB ist eine eingeschränktere Form der Dienstbarkeit. Es erlaubt dem Berechtigten ausschliesslich, das Gebäude oder Teile davon selbst zu bewohnen. Eine Vermietung ist nicht möglich. Wer ein Wohnrecht hat und vorübergehend in ein Pflegeheim zieht, kann die Wohnung in dieser Zeit also nicht als Einkommensquelle nutzen.

Dafür sind die Pflichten geringer: Der Wohnrechtsinhaber trägt die Kosten des gewöhnlichen Unterhalts sowie die laufenden Nebenkosten wie Heizung, Strom und Wasser. Die Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien und ausserordentliche Renovationen hingegen gehen zulasten der neuen Eigentümer. Dies kann im Wohnrechtsvertrag aber auch anders geregelt werden.

Steuerlich muss der Wohnrechtsinhaber den Mietwert der genutzten Räume als Einkommen versteuern (Eigenmietwert). Vermögenssteuern auf die Liegenschaft fallen hingegen beim Eigentümer an.

Auch das Wohnrecht ist nicht übertragbar und nicht vererblich.

Wie werden Wohnrecht und Nutzniessung begründet?

Beide Rechte entstehen durch Eintragung im Grundbuch. Dafür braucht es zwingend einen öffentlich beurkundeten Vertrag, der vor einer Notarin oder einem Notar abzuschliessen ist. Im Vertrag werden Umfang, Dauer und Modalitäten des Rechts festgehalten. Ohne Grundbucheintrag entfalten weder Wohnrecht noch Nutzniessung rechtliche Wirkung.

Was bedeutet das für die Hypothek?

Hier beginnt für viele Familien der komplexeste Teil der Planung. Die Übertragung einer Liegenschaft mit gleichzeitiger Einräumung einer Dienstbarkeit hat direkte Auswirkungen auf die Finanzierungsstruktur.

Wer steht im Kreditvertrag, wer im Grundbuch?

Das ist eine Frage, die in der Praxis häufig zu Unsicherheit führt, denn Grundbucheigentümer, Kreditnehmer (Schuldner) und Pfandgeber müssen in dieser Konstellation nicht dieselbe Person sein. Grundsätzlich kennt das Schweizer Recht hier drei klar voneinander zu trennende Rollen:

Der Grundbucheigentümer ist diejenige Person, die im Grundbuch als Eigentümer der Liegenschaft eingetragen ist. Nach der Übertragung sind das die Kinder. Der bisherige Eigentümer verliert diese Stellung, auch wenn er noch das Wohnrecht oder die Nutzniessung innehat.

Der Kreditnehmer (Schuldner) ist diejenige Person, die gegenüber der Bank für die Rückzahlung der Hypothek haftet und den Kreditvertrag unterzeichnet hat. Das ist die Person, bei der die Bank die Tragbarkeit prüft.

Der Pfandgeber ist diejenige Person, die der Bank das Grundpfand, also den Schuldbriefbestand, als Sicherheit zur Verfügung stellt. In aller Regel ist das der Grundbucheigentümer, muss es aber nicht sein.

Im Normalfall fallen alle drei Rollen zusammen: Wer das Haus besitzt, hat auch die Hypothek aufgenommen und stellt das Pfand. Bei einer Übertragung mit Dienstbarkeit entstehen jedoch verschiedene Konstellationen, je nachdem was die Bank akzeptiert:

Konstellation 1: Vollständige Schuldübernahme durch die Kinder. Die Kinder werden Grundbucheigentümer, Kreditnehmer und Pfandgeber zugleich. Die Eltern scheiden aus dem Kreditverhältnis vollständig aus. Voraussetzung ist die ausdrückliche Zustimmung der Bank. Diese prüft die Tragbarkeit bei den Kindern vollständig neu, auf Basis eines kalkulatorischen Zinssatzes von 5 Prozent. Ist die Tragbarkeit gegeben, ist das die sauberste Lösung für alle Parteien.

Konstellation 2: Solidarschuld. Verweigert die Bank die vollständige Schuldübernahme durch die Kinder, etwa weil deren Einkommen die Tragbarkeit nicht erfüllt, bleiben die Eltern als bisherige Schuldner im Kreditvertrag. Die Kinder sind dann zwar Grundbucheigentümer, aber nicht formell Kreditnehmer. Beide Parteien haften als Solidarschuldner gegenüber der Bank. Das ist aus Sicht der Bank die sicherste Lösung, aus Sicht der Familie aber eine unbefriedigende Zwischenlösung, die eine klare interne Regelung erfordert.

Konstellation 3: Drittpfandverhältnis. Hier verbleibt die Hypothekschuld bei den Eltern als Kreditnehmer. Die Kinder werden zwar Grundbucheigentümer, unterzeichnen den Kreditvertrag aber ausschliesslich als Pfandgeber, nicht als Schuldner. Sie stellen der Bank das Grundpfand als Sicherheit zur Verfügung, ohne selbst die Schuld zu tragen. Das setzt voraus, dass die Bank einem solchen Drittpfandverhältnis zustimmt. Praktisch bedeutet das: Können die Eltern eines Tages die Hypothekarzinsen nicht mehr bezahlen, kann die Bank das Pfand verwerten, also die Liegenschaft zwangsversteigern, obwohl die Kinder Eigentümer sind. Das Drittpfandverhältnis sollte deshalb vertraglich durch eine entsprechende Rückgriffsregelung zwischen den Familienmitgliedern abgesichert werden.

Die folgende Übersicht zeigt, wer in welcher Konstellation welche Rolle übernimmt:

Welche Konstellation möglich ist, entscheidet letztlich die Bank. Sie prüft in jedem Fall die Bonität und Tragbarkeit des oder der Kreditnehmer sowie die Sicherheit des Pfandes. Ein frühzeitiges Bankgespräch ist deshalb unerlässlich, bevor rechtliche Schritte beim Notar eingeleitet werden.

Wichtiger Praxistipp zur Reihenfolge: Wer eine Dienstbarkeit zusammen mit einer Liegenschaftsübertragung plant, sollte auf die Reihenfolge der Grundbucheintragungen achten. Werden Schuldbriefe vor dem Wohnrecht oder der Nutzniessung eingetragen, bleibt der Belehnungswert der Liegenschaft aus Sicht der Bank unverändert. Wird die Dienstbarkeit hingegen zuerst eingetragen, berechnet die Bank den Verkehrswert bereits unter Berücksichtigung der Belastung, was die Belehnungsgrundlage und damit den verfügbaren Hypothekarbetrag reduzieren kann.

Wertminderung bei belasteten Liegenschaften: Banken sind bei der Kreditvergabe für Liegenschaften mit eingetragenem Wohnrecht oder Nutzniessung generell zurückhaltend. Der Grund liegt auf der Hand: Eine belastete Liegenschaft lässt sich im Verwertungsfall schwieriger veräussern, da die Dienstbarkeit grundsätzlich bestehen bleibt. Das reduziert den Kreis potenzieller Käufer erheblich und damit den realisierbaren Wert als Sicherheit.

Tragbarkeit und Verantwortung: Bei einer Nutzniessung prüft die Bank die Tragbarkeit in der Regel primär bei den Nutzniessern, also den Eltern. Da sie gesetzlich verpflichtet sind, die Hypothekarzinsen zu tragen, muss ihr Einkommen und Vermögen die laufenden Zinsen abdecken können. Die Kinder als Grundbucheigentümer stehen dennoch im Risiko: Über ihre Rolle als Pfandgeber oder Solidarschuldner kann die Bank bei Zahlungsausfall der Eltern auf die Liegenschaft zugreifen. Diese Risikosituation sollte im Voraus klar zwischen den Parteien besprochen und schriftlich geregelt werden.

Steuerliche Aspekte und Erbrecht

Die vorzeitige Übertragung einer Liegenschaft mit Wohnrecht oder Nutzniessung kann die Steuerbelastung erheblich reduzieren. Der Wert der Dienstbarkeit mindert den steuerbaren Schenkungswert, was insbesondere dann relevant ist, wenn Erbschafts- und Schenkungssteuern anfallen, etwa für entferntere Verwandte oder Konkubinatspartner.

Der Kapitalwert des Wohnrechts berechnet sich aus dem Nettojahresmietwert multipliziert mit einem kantonal festgesetzten Kapitalisierungsfaktor. Der Abzug für Unterhaltskosten beträgt je nach Alter des Gebäudes 10 bis 20 Prozent.

Erbrecht: Wird eine Liegenschaft zu Lebzeiten auf ein Kind übertragen, müssen die Pflichtteile der übrigen Kinder gewahrt bleiben. Massgebend ist dabei der Anrechnungswert der Liegenschaft unter Berücksichtigung der eingeräumten Dienstbarkeit. Eine Belastung von Pflichtteilen mit einer Nutzniessung ist im Erbfall grundsätzlich unzulässig; einzige Ausnahme ist die Begünstigung des überlebenden Ehegatten gemäss Art. 473 ZGB. Wer mehrere Kinder hat und die Liegenschaft auf eines überträgt, sollte die Ausgleichspflicht gegenüber den übrigen Erben frühzeitig und verbindlich regeln.

Wann ist welches Modell sinnvoller?

Die Wahl zwischen Wohnrecht und Nutzniessung hängt von der Lebenssituation und den finanziellen Zielen der Familie ab.

Die Nutzniessung ist in der Regel dann die bessere Wahl, wenn die Eltern das Haus oder die Wohnung auch vermieten wollen, sei es weil sie ins Pflegeheim ziehen oder weil sie Mieteinnahmen als Einkommensquelle benötigen. Auch wenn die Eltern finanziell gut aufgestellt sind und die laufenden Kosten selbst tragen können, bleibt ihnen mit der Nutzniessung mehr Spielraum und Unabhängigkeit.

Das Wohnrecht eignet sich besser, wenn die Eltern das Eigenheim ausschliesslich selbst bewohnen wollen und die neue Generation bereit ist, die laufenden Finanzierungskosten zu übernehmen. Es entlastet die Eltern operativ und ist kostenseitig für sie vorteilhafter.

In vielen Fällen werden beide Instrumente auch kombiniert, zum Beispiel ein Wohnrecht für Teile des Gebäudes und eine Nutzniessung für andere Bereiche.

Ihre Checkliste vor dem Entscheid

Bevor Sie eine Liegenschaftsübertragung mit Dienstbarkeit in Angriff nehmen, sollten folgende Punkte geklärt sein:

1. Grundbuchauszug einholen: Welche bestehenden Schuldbriefe und Belastungen sind eingetragen?
2. Verkehrswert ermitteln: Was ist die Liegenschaft heute wert, und wie verändert sich der Wert durch die Dienstbarkeit?
3. Bankgespräch führen: Stimmt die Bank einer Schuldübernahme durch die Nachkommen zu, und zu welchen Konditionen?
4. Tragbarkeit beim Nachfolger prüfen: Kann der neue Eigentümer die Hypothek nach den Tragbarkeitsregeln der Bank langfristig tragen?
5. Steuerfolgen abklären: Welche Schenkungssteuern fallen im betreffenden Kanton an, und wie verändert die Dienstbarkeit den steuerbaren Wert?
6. Erbrechtliche Gleichbehandlung sicherstellen: Gibt es andere Erben, und wie wird die Ausgleichspflicht geregelt?
7. Reihenfolge der Grundbucheintragungen planen: Schuldbriefe sollten vor der Dienstbarkeit eingetragen werden.
8. Notarielle Beurkundung organisieren: Wohnrecht und Nutzniessung sind zwingend öffentlich zu beurkunden.

Fazit

Wohnrecht und Nutzniessung sind wertvolle Instrumente der Nachlassplanung, die es ermöglichen, Wohneigentum frühzeitig weiterzugeben, ohne das vertraute Zuhause aufgeben zu müssen. Für die Finanzierungsplanung gilt: Die Auswirkungen auf Belehnungswert, Tragbarkeit und Bankverhältnis sind erheblich und müssen frühzeitig mit der kreditgebenden Stelle besprochen werden. Eine schlechte Reihenfolge bei den Grundbucheintragungen oder eine ungeklärte Schuldübernahme kann die gesamte Transaktion gefährden.

Da jede Familiensituation individuell ist, empfiehlt sich eine unabhängige Beratung, die rechtliche, steuerliche und finanzierungsseitige Aspekte gemeinsam betrachtet. Bei hypothek.ch helfen wir Ihnen, die richtigen Fragen zu stellen und die passenden Ansprechpartner zu finden.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Wohnrecht und Nutzniessung berühren Fragen des Erbrechts, Steuerrechts und der Hypothekarfinanzierung gleichzeitig. Wir empfehlen, vor einem Entscheid eine Notarin oder einen Notar sowie einen Steuerberater beizuziehen. Für die finanzierungsseitige Planung stehen wir Ihnen bei hypothek.ch gerne als unabhängige Anlaufstelle zur Verfügung.

Quellen: VZ VermögensZentrum, Voser Rechtsanwälte, PostFinance, RealAdvisor, MoneyPark

Rechtliche Basis: Art. 745 ZGB (Nutzniessung), Art. 776 ZGB (Wohnrecht), Art. 778 ZGB (Kosten Wohnrecht), Art. 473 ZGB (Begünstigung Ehegatte)