Eigenkapital-Falle: Schweizer sparen zwölf statt vier Jahre fürs Eigenheim

Die Schere zwischen Preisen und Sparkraft

Eine aktuelle Studie der Raiffeisen-Gruppe, zeigt eine deutliche Entkopplung von Immobilienpreisen und Sparkraft junger Schweizer Haushalte. 2010 genügte einem durchschnittlichen jungen Haushalt eine Sparzeit von rund vier Jahren, um das notwendige Eigenkapital für eine Eigentumswohnung zusammenzustellen. Heute sind es rund zwölf Jahre.

Allein 2025 verlängerte sich die nötige Sparzeit durch weitere Preissteigerungen um rund 1,2 Jahre für eine Eigentumswohnung. Für ein Durchschnittsobjekt am Schweizer Markt müssen Käuferinnen und Käufer aktuell rund 190'000 Franken an Eigenkapital mitbringen und ein Haushaltseinkommen von etwa 165'000 Franken pro Jahr nachweisen. Vor zehn Jahren reichten noch 140'000 Franken Eigenkapital und ein Einkommen von 123'000 Franken.

Warum die Lücke wächst

Verantwortlich für die Verschiebung ist eine doppelte Bewegung. Die Immobilienpreise steigen seit Jahren stärker als die Löhne, gleichzeitig bleibt die Belehnungsgrenze von 80 Prozent (Säule 3a, Pensionskasse und Bankhypothek zusammen) regulatorisch fest, davon mindestens 10 Prozent harte Eigenmittel ausserhalb der zweiten Säule. Wer kaufen möchte, muss überproportional mehr ansparen, sobald die Preise zulegen.

Die Tragbarkeitsregel der Banken verschärft die Lage zusätzlich. Sie verlangt, dass die kalkulatorischen Wohnkosten mit einem Zinssatz von rund 5 Prozent nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens beanspruchen. Steigt der Preis einer Liegenschaft, steigt automatisch die Anforderung an das Haushaltseinkommen, unabhängig vom tatsächlichen Marktzins.

Folgen für den Markt

Die wachsende Lücke zwischen Sparfähigkeit und Preisniveau führt dazu, dass immer weniger Haushalte ohne familiäre Unterstützung kaufen können. Ein zunehmender Anteil der Erstkäufe in der Schweiz wird heute durch Erbvorbezüge, Schenkungen oder einen Vorbezug aus der Pensionskasse mitfinanziert. Auch die Säule 3a wird häufiger gezielt für den späteren Wohneigentumserwerb maximal ausgeschöpft.

Wer ausschliesslich auf das eigene Sparen angewiesen ist, weicht zunehmend auf günstigere Regionen ausserhalb der Wirtschaftszentren aus oder verschiebt den Erwerb in eine spätere Lebensphase. Die Studie illustriert eine Verschiebung im Wohneigentum vom traditionellen Mittelstandsgut hin zu einem Vermögenswert, der ohne Generationenkapital kaum noch zu erreichen ist.

Ausblick

Eine kurzfristige Entlastung ist nicht absehbar. Solange Zuwanderung, Angebotsknappheit und tiefe Kapitalmarktzinsen weiter Druck auf die Preise ausüben und die Lohnentwicklung dahinter zurückbleibt, dürfte sich die Sparzeit für junge Haushalte tendenziell weiter verlängern. Eine spürbare Korrektur würde entweder einen deutlichen Zinsanstieg, einen Preisrückgang oder eine substanzielle Lohnerhöhung voraussetzen. Alle drei Szenarien gelten in den meisten Prognosen für 2026 als unwahrscheinlich.

Tragbarkeit einfach berechnen auf hypothek.ch

Berechnen Sie anhand weniger Informationen mit unserem Hypothekenrechner Ihre Tragbarkeit. Folgen Sie dazu diesem Link. Bei Fragen steht Ihnen unser Team von Expertinnen und Experten gerne zur Verfügung.

Quelle: Raiffeisen Economic Research, Immobilien Schweiz Q1/2026