SNB-Zinsentscheid September 2026: Was Hypothekarschuldner erwarten dürfen

Seit dem Juni-Entscheid liegt der SNB-Leitzins unverändert bei 0,0 Prozent. Damit hält die Nationalbank seit einem vollen Jahr an ihrer Nullzinspolitik fest, und die Erwartungen der Märkte für die Lagebeurteilung vom 18. September gehen mehrheitlich in Richtung Fortsetzung dieses Kurses. Für Hypothekarschuldner ist der Entscheid trotzdem nicht folgenlos: Von seinem Ausgang hängen die Konditionen für Verlängerungen, der Referenzsatz laufender SARON-Hypotheken und die Preisdynamik am Immobilienmarkt der nächsten Monate ab.

Ausgangslage: Ein Jahr ohne Bewegung

Der Leitzins verharrt seit Juni 2025 bei null. SNB-Präsident Martin Schlegel bezeichnete die aktuelle Geldpolitik zuletzt als weiterhin «expansiv wirkend» und hielt fest, dass die Inflation innerhalb des Zielbandes zwischen null und zwei Prozent liege. Im Mai 2026 lagen die Konsumentenpreise 0,6 Prozent über dem Vorjahreswert, nach 0,1 Prozent im Februar. Der Anstieg geht primär auf höhere Ölpreise zurück und ist damit weniger geldpolitisch relevant als eine strukturelle Teuerung.

Am Hypothekarmarkt spiegelt sich diese Ruhe in den Konditionen. Nach Zahlen von Ende Juni bewegen sich SARON-Hypotheken je nach Bonität und Marge des Kreditgebers bei rund 0,78 Prozent. Fünfjährige Festhypotheken sind ab 1,11 Prozent zu haben, zehnjährige ab 1,41 Prozent, fünfzehnjährige ab 1,67 Prozent. Damit liegt der Markt spürbar unter dem Mai-Höchststand, als zehnjährige Festhypotheken kurzzeitig gegen 1,68 Prozent tendiert hatten.

Basisszenario: Der Leitzins bleibt bei null

Das mit Abstand wahrscheinlichste Szenario für den 18. September ist ein unveränderter Leitzins. Die Kerninflation ist gedämpft, der Franken bleibt stark, und der internationale Zinsvorsprung der Schweiz sorgt bereits ohne aktive Zinssenkung für stabile Rahmenbedingungen. Für Hypothekarschuldner bedeutet ein solches Ergebnis: keine unmittelbaren Verschiebungen an der Zinskurve, aber auch kein klarer Impuls, der die Konditionen weiter nach unten treiben würde.

Konkret hiesse das für laufende SARON-Hypotheken, dass der Referenzsatz von aktuell rund -0,04 Prozent auf ähnlichem Niveau verbleibt. Der Gesamtsatz einer SARON-Hypothek bewegt sich damit weiterhin im Bereich zwischen 0,60 und 1,3 Prozent, abhängig von der individuellen Marge. Bei Festhypotheken dürfte die Kurve seitwärts tendieren, mit leichten Bewegungen auf den langen Laufzeiten in Reaktion auf die internationale Renditeentwicklung.

Ein Zinsschritt nach unten bleibt möglich

Weniger wahrscheinlich, aber nicht ausgeschlossen ist ein Schritt in den Negativbereich. Sollte die SNB die Frankenaufwertung dämpfen wollen oder die Konjunkturaussichten trüber einschätzen als der Konsens, wäre eine Absenkung auf -0,25 Prozent das naheliegende Instrument. Eine Rückkehr der Nationalbank in den negativen Bereich würde Saron-Hypotheken nicht weiter verbilligen. Die Verträge enthalten eine Zinsuntergrenze: Fällt der Saron unter null, wird er für die Zinsberechnung bei null Prozent eingesetzt. Der Schuldner zahlt dann die vereinbarte Marge, bei einer Marge von 0.80 Prozent also 0.80 Prozent Zinskosten. So war es bereits in der Negativzinsphase von 2015 bis 2022. Kostensenkend wirken Leitzinssenkungen für Saron-Schuldner nur bis zur Nullgrenze.

Bei Festhypotheken ist die Reaktion weniger direkt, weil deren Zinsen vor allem an den Kapitalmarkterwartungen hängen. Ein überraschender Schritt in den Negativbereich könnte die Zinskurve nach unten verschieben und Neuabschlüsse für zehnjährige Laufzeiten in Richtung 1,2 Prozent drücken. Wer eine Verlängerung ohnehin plant, kann in diesem Fall mit spürbar besseren Konditionen rechnen als heute.

Der unwahrscheinlichste Fall: Ein Zinsschritt nach oben

Eine Erhöhung des Leitzinses wäre die Überraschung des Jahres. Die aktuellen Inflationsdaten geben dafür keinen Anlass, und die Nationalbank hat mehrfach signalisiert, dass sie den Zinsraum lieber für konjunkturelle Schwächephasen offenhalten möchte. Sollte es dennoch dazu kommen, wären die Reaktionen deutlich: SARON-Hypotheken würden praktisch tagesgleich teurer, Festhypotheken auf den mittleren Laufzeiten dürften über 1,5 Prozent steigen. In diesem Szenario stünde jede laufende Zinsstrategie kurzfristig auf dem Prüfstand.

Bemerkenswert ist der Kontrast zum Euroraum. Die Europäische Zentralbank hält ihren Einlagesatz bei 2,25 Prozent, weil die Teuerung im Euroraum auf 3,2 Prozent gestiegen ist. Die Schweiz profitiert im internationalen Vergleich weiterhin von einer strukturell tieferen Inflation und einer glaubwürdigen Notenbankpolitik, was den Franken stützt und das Zinsumfeld dämpft.

Was Eigentümerinnen und Eigentümer jetzt beachten sollten

Wer aktuell vor der Wahl zwischen einer neuen Festhypothek und einer SARON-Hypothek steht, sollte weniger auf die Prognose eines einzelnen Entscheids setzen als auf die Frage, welche Zinssicherheit das eigene Budget verträgt. Die Prämie für eine zehnjährige Festhypothek gegenüber einer SARON-Lösung liegt derzeit bei rund 60 bis 70 Basispunkten. Das ist historisch tief. Wer die Sicherheit einer fixen Rate schätzt, zahlt heute vergleichsweise wenig dafür.

Für auslaufende Festhypotheken empfiehlt sich eine Analyse spätestens zwölf bis achtzehn Monate vor Ablauf. Viele Banken bieten Forward-Hypotheken an, mit denen sich die heutigen Konditionen für einen späteren Startzeitpunkt sichern lassen. Die Aufschläge dafür sind bei tiefem Zinsniveau moderat, doch sie sollten in die Gesamtrechnung einbezogen werden. Ein Vergleich zwischen mehreren Anbietern lohnt sich in jedem Fall, weil die Margen deutlich auseinanderliegen können.

Wer eine SARON-Hypothek hält, muss keinen Anpassungsbedarf sehen. Der Zinsvorteil gegenüber Festhypotheken bleibt bestehen, das Risiko einer schnellen Zinswende ist im aktuellen Umfeld gering. Sollte die SNB im September wider Erwarten den Leitzins senken, profitiert die SARON-Lösung automatisch. Bei einer Erhöhung liesse sich die Hypothek bei den meisten Instituten innert der vereinbarten Kündigungsfrist in eine Festhypothek überführen.

Ausblick auf den Dezember

Nach dem September-Entscheid richtet sich der Blick unmittelbar auf die Dezember-Sitzung. Aus heutiger Sicht spricht wenig für eine Bewegung vor dem Jahreswechsel. Die Nationalbank dürfte die Zinsen ins Jahr 2027 hinein stabil halten und ihre Handlungsspielräume für eine allfällige Verschlechterung des internationalen Umfelds reservieren. Für die Immobilienfinanzierung heisst das: Das Fenster für Konditionen unter 1,5 Prozent auf langen Laufzeiten dürfte noch eine Weile offenbleiben, ohne dass sich daraus zwingend ein weiterer Preisrückgang für Wohneigentum ableiten liesse. Der Kontext für die eigene Finanzierungsentscheidung bleibt also robust, wechselt aber jederzeit mit einer einzigen geldpolitischen Überraschung.