Baurecht vs. Volleigentum: Was bedeutet das für Ihre Finanzierung?

Das Prinzip des geteilten Eigentums

Ein Grundstück im Baurecht zu nutzen bedeutet, dass Sie das Recht haben, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten. Dafür entrichten Sie dem Grundeigentümer – oft öffentliche Institutionen, Stiftungen oder Kirchen – eine Gebühr, den sogenannten Baurechtszins. Da der Bodenwert beim Kaufpreis entfällt, ist die Anfangsinvestition für ein Baurechts-Objekt deutlich geringer als beim Volleigentum. Sie kaufen lediglich die Substanz des Hauses, was den Einstieg in Wohneigentum an begehrten Lagen finanziell erst ermöglicht.

Die kalkulatorische Hürde des Baurechtszinses

Obwohl der Kaufpreis niedriger ist, stellt die Finanzierung eines Baurechts-Objekts oft höhere Anforderungen an das Einkommen der Käufer.

• Tragbarkeitsrechnung: Banken behandeln den Baurechtszins in ihrer Kalkulation wie eine zusätzliche Zinsverpflichtung oder wie Nebenkosten. Da dieser Betrag fix anfällt und oft indexiert ist (an die Inflation gekoppelt), schmälert er den Spielraum für die eigentliche Hypothek.
• Wertentwicklung und Heimfall: Im Gegensatz zum Boden beim Volleigentum ist das Baurecht zeitlich begrenzt, meist auf 30 bis 100 Jahre. Gegen Ende der Laufzeit nähert sich der Wert des Baurechts theoretisch dem Nullpunkt, es sei denn, es besteht eine klare Regelung zur Verlängerung oder eine angemessene Heimfallentschädigung.

Finanzierungsgrenzen und Restlaufzeiten

Bei der Kreditprüfung legen Schweizer Banken ein besonderes Augenmerk auf den Baurechtsvertrag. Die maximale Belehnungshöhe kann niedriger ausfallen als die üblichen 80%, da das Grundstück nicht als Sicherheit für die Bank zur Verfügung steht. Ein entscheidendes Kriterium ist zudem die Restlaufzeit des Vertrags: Viele Institute vergeben keine langfristigen Hypotheken mehr, wenn die verbleibende Dauer des Baurechts kürzer ist als die angestrebte Amortisationszeit der Hypothek.

Steuerlich gesehen ist der Baurechtszins für private Eigentümer in den meisten Kantonen ein Nachteil. Während Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können, ist dies beim Baurechtszins bei selbstbewohntem Eigentum meist nicht möglich. Dies erhöht die effektiven Nettokosten im Vergleich zu einer höheren Hypothek im Volleigentum.

Strategische Entscheidungshilfe für Käufer

Das Baurecht ist ein interessantes Modell für Personen, die bei begrenztem Eigenkapital an erstklassigen Lagen wohnen möchten und keinen Wert auf die volle Verfügungsgewalt über den Boden legen. Wer jedoch eine Immobilie als langfristige Wertanlage mit maximalem Steigerungspotenzial sucht, fährt mit dem Volleigentum besser, da hier die Wertsteigerung des Bodens vollumfänglich dem Eigentümer zugutekommt. Wichtig ist in jedem Fall eine detaillierte Prüfung des Baurechtsvertrags hinsichtlich Zinsanpassungsklauseln und der Regelungen am Ende der Laufzeit.

Beratung & Begleitung bei Ihrem Vorhaben

Haben Sie ein Objekt im Baurecht ins Auge gefasst und sind unsicher, wie der Baurechtszins Ihre maximale Kreditsumme beeinflusst? Wir analysieren für Sie die vertraglichen Details und vergleichen die Angebote der Banken, die auf Baurechts-Finanzierungen spezialisiert sind. Nutzen Sie unseren kostenlosen 15-Minuten-Check für eine professionelle Ersteinschätzung Ihres Vorhabens und erfahren Sie, wie wir Sie auf Honorarbasis unterstützen können.