US-Zölle und Schweizer Immobilienmarkt: Bremsende Effekte für 2026

Wie Handelszölle den Immobilienmarkt beeinflussen

Die USA haben auf Schweizer Exportgüter Zölle von 39 Prozent erhoben. Für die exportorientierte Schweizer Wirtschaft sind das keine abstrakten Zahlen: Rund 70'000 Arbeitsplätze hängen direkt von US-Exporten ab, davon 50'000 im Industriesektor. Das hat direkte Folgen für den Immobilienmarkt – auch wenn der Zusammenhang auf den ersten Blick nicht offensichtlich erscheint.

Der Mechanismus läuft über Wachstum, Beschäftigung und Einwanderung. Schwächelt die Wirtschaft, verlieren Menschen ihre Stellen oder wandern weniger in die Schweiz ein. Das dämpft die Nachfrage nach Wohnraum und damit die Preisdynamik. Analysten von Wüest Partner haben diesen Zusammenhang quantifiziert: Ein Prozentpunkt weniger Wirtschaftswachstum entspricht rund 0,69 Prozentpunkten weniger Preiswachstum bei Einfamilienhäusern und 0,45 Prozentpunkten bei Eigentumswohnungen.

Moderateres Preiswachstum für 2026 erwartet

Die Ausgangslage war bis vor Kurzem komfortabel: Der Schweizer Immobilienmarkt verzeichnete zuletzt jährliche Preiszuwächse von 3 bis 5 Prozent. Doch die Zollpolitik dürfte diesen Trend abschwächen.

Bloomberg-Ökonomen rechnen für 2026 mit einem BIP-Wachstum von nur noch 1,1 Prozent, für 2025 mit 1,4 Prozent. BAK Economics schätzt den zollbedingten Wachstumsverlust auf rund 0,3 Prozentpunkte, andere Schätzungen reichen bis 0,7 Punkte. In der Folge dürfte das Preiswachstum für Wohneigentum 2026 eher bei 2 bis 2,5 Prozent liegen als bei den bisher erwarteten rund 3 Prozent.

Ein weiterer Dämpfer kommt von der Einwanderung. Wächst die Bevölkerung nur noch um 0,8 statt um 1 Prozent jährlich, fehlt ein wichtiger Nachfragetreiber. Der ohnehin angespannte Wohnungsmarkt dürfte sich dadurch etwas entspannen – langsam, aber messbar.

Baumaterialien unter Druck

Die US-Zölle auf Stahl und Aluminium entfalten ihre Wirkung auch auf den Weltmärkten. Baumaterial stammt zwar nicht primär aus den USA, doch der Preisdruck auf internationalen Märkten wirkt sich mittelbar auf die Erstellungskosten für Neubauten aus. Projekte, die sich bereits in der Planung befinden, könnten höhere Baukosten verursachen als ursprünglich kalkuliert.

Parallel dazu wirkt der Frankenkurs als Puffer. In Phasen globaler Unsicherheit wertet die Schweizer Währung traditionell auf, was importierte Inflation dämpft. Für exportierende Unternehmen ist ein starker Franken allerdings eine zusätzliche Last – das Wachstumsproblem verschärft sich dadurch weiter.

SNB: Leitzins könnte wieder negativ werden

Noch im März 2026 beliess die Schweizerische Nationalbank den Leitzins unverändert bei 0 Prozent. Angesichts der wachsenden Konjunkturrisiken diskutiert der Markt nun aber wieder über mögliche Zinssenkungen.

Bloomberg-Ökonomen erwarten den SNB-Leitzins bis 2027 in einer Bandbreite von -0,09 bis +0,08 Prozent. Nomura-Analysten gehen weiter und prognostizieren eine Senkung auf -0,25 Prozent. Eine solche Massnahme würde die Hypothekarkosten nochmals attraktiver machen.

Für SARON-Hypotheken würde ein negativer Leitzins eine direkte Verbilligung bedeuten – vorausgesetzt, die Banken geben die Senkung weiter. In der Vergangenheit haben Geldinstitute Floor-Klauseln eingesetzt, um die Weitergabe von Negativzinsen zu begrenzen. Bei Festhypotheken spiegeln die Zinsen auch die längerfristigen Kapitalmarkterwartungen wider. Da die handelspolitische Unsicherheit eher zunimmt, könnten die langfristigen Renditen trotz einer allfälligen SNB-Lockerung erhöht bleiben.

Pharmasektor als stabilisierender Faktor

Ein wichtiger Unsicherheitsfaktor bleibt die Pharmaindustrie. Medikamente sind von den US-Zöllen bislang ausgenommen. Roche hat angekündigt, in den nächsten fünf Jahren 50 Milliarden Dollar in die US-Produktion zu investieren, Novartis 23 Milliarden. Diese Commitments sollen den politischen Druck mindern und den Marktzugang sichern.

Bleibt das Schweizer Life-Science-Cluster von harten Zollmassnahmen verschont, dürfte der Konjunktureinbruch im oberen Bereich der bisherigen Schätzungen begrenzt bleiben. Die BAK-Economics-Prognose von -0,3 Prozentpunkten Wachstumsverlust gilt explizit unter dieser Annahme.

Bremsung, kein Einbruch

Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt sich strukturell robust: Das Angebot an Wohneigentum bleibt eng, die Nachfrage hält an. Die US-Zölle sind kein Auslöser für eine breite Marktkorrektur, aber sie dämpfen die Preisdynamik spürbar.

Für 2026 zeichnet sich Wachstum im mittleren einstelligen Bereich ab – weniger euphorisch als in den Vorjahren, aber weit entfernt von einem Abschwung. Die entscheidende Variable bleibt das tatsächliche Ausmass des wirtschaftlichen Schadens durch die Zollpolitik sowie die Frage, ob eine mögliche SNB-Lockerung den Hypothekarmarkt neuerlich beflügeln kann.