SARON oder Festhypothek: Strategie nach den Zentralbankentscheiden im Juni 2026

Innerhalb von zwei Wochen haben im Juni 2026 die drei wichtigsten Zentralbanken der westlichen Welt ihre geldpolitischen Karten neu gelegt. Die Schweizerische Nationalbank bestätigte am 19. Juni ihren Leitzins von 0 Prozent. Die Europäische Zentralbank hob erstmals seit drei Jahren wieder die Zinsen an. Die US-Notenbank wechselte ihren Ton und stellt sich auf ein vorsichtigeres Tempo künftiger Zinssenkungen ein. Für Schweizer Hypothekarschuldner ist die Lage damit komplexer geworden, denn die drei Räume bewegen sich erstmals seit Längerem nicht mehr im Gleichschritt.

Was die SNB im Juni 2026 entschieden hat

Die SNB hat ihren Leitzins bei 0 Prozent belassen, nachdem sie ihn im März auf dieses Niveau gesenkt hatte. Begründet wird der Entscheid mit der gedämpften Inflation, die im Mai 2026 bei 0,6 Prozent lag und damit im unteren Drittel des Zielbandes von 0 bis 2 Prozent. Die Zürcher Kantonalbank erwartet, dass der Leitzins bis Ende 2026 auf diesem Niveau verharrt. Der hypothekarische Referenzzinssatz, an dem Mieterhöhungen und ein Teil der Bestandshypotheken gekoppelt sind, steht bei 1,25 Prozent und dürfte vorerst stabil bleiben.

Direkt wirkt der SNB-Entscheid auf den SARON-Compound, der eng am Leitzins liegt. Wer heute eine SARON-Hypothek abschliesst, zahlt typischerweise eine Marge von 0,55 bis 0,80 Prozent über dem SARON-Compound. Der effektive Zinssatz bewegt sich damit für Standardprofile zwischen 0,55 und 0,90 Prozent, bevor allfällige Aufschläge für höhere Belehnungen oder schwächere Bonitäten dazukommen.

EZB und FED: Wieso die Schweiz nur teilweise mitzieht

Die EZB hat im Juni ihre Zinsen um 25 Basispunkte angehoben. Hintergrund ist eine hartnäckigere Kerninflation in der Eurozone, getragen vor allem von steigenden Lohnkosten im Dienstleistungssektor. Für die Schweiz hat dieser Schritt zwei Effekte. Erstens verbreitert sich der Zinsabstand zwischen Franken und Euro, was den Franken tendenziell schwächt und der SNB Spielraum lässt, ihren Kurs unverändert beizubehalten. Zweitens steigen die langfristigen Swap-Sätze in der Eurozone, was über die hohe Korrelation der Kapitalmärkte auch auf Schweizer Swap-Sätze drückt.

Die FED änderte ihren Ton zurückhaltender, ohne die Zinsen zu verändern. Marktteilnehmer interpretieren die Aussagen so, dass die geplanten Senkungen für 2026 später kommen könnten als bisher angenommen. Auch das stützt die Renditen am langen Ende.

Für die Schweizer Hypothekarzinsen heisst die Konstellation: kurzfristige Sätze bleiben tief, langfristige Sätze stehen unter leichtem Aufwärtsdruck. Die Luzerner Kantonalbank rechnet damit, dass die zehnjährigen Swap-Sätze über die nächsten zwölf Monate moderat auf rund 0,80 Prozent ansteigen könnten. Das wäre rund 20 bis 30 Basispunkte über dem aktuellen Niveau.

Was das für die SARON-Hypothek bedeutet

Die SARON-Hypothek bleibt im Juni 2026 das günstigste Standardprodukt. Bei einem Leitzins von 0 Prozent und der Erwartung, dass die SNB bis Jahresende nicht reagiert, sind die Wahrscheinlichkeiten einer plötzlichen Verteuerung gering. Wer eine SARON-Hypothek wählt, profitiert von tiefen laufenden Kosten und einer hohen Flexibilität bei Verkauf oder Erbfall, da keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Die Kehrseite: Eine Trendwende in der Geldpolitik wirkt unmittelbar. Sollte die SNB im Verlauf von 2027 doch zu Zinserhöhungen gezwungen werden, weil etwa der Franken nachgibt oder importierte Inflation ansteigt, schlägt sich das innerhalb eines Quartals im SARON nieder. Wer mit einer SARON-Hypothek arbeitet, muss diese Schwankung budgetär aushalten können.

Wann eine SARON-Hypothek passt

• Bei hoher Liquiditätsreserve und einem Einkommenspuffer, der einen Zinsanstieg von 1,5 bis 2 Prozentpunkten auffängt
• Wenn die Liegenschaft in absehbarer Zeit verkauft, vererbt oder umgenutzt werden könnte
• Bei tiefer Belehnung von unter 50 Prozent, wo die Bank weniger Aufschläge verlangt
• Wenn ein aktives Zinsmanagement gewünscht ist und die Bereitschaft besteht, später auf eine Festhypothek zu wechseln

Was das für die Festhypothek bedeutet

Festhypotheken bilden den langfristigen Kapitalmarkt ab. Eine zehnjährige Festhypothek wird heute typischerweise zwischen 1,40 und 1,75 Prozent angeboten, je nach Anbieter und Profil. Fünfjährige Hypotheken liegen rund 30 Basispunkte tiefer, Zweijährige nochmals etwa 20 Basispunkte darunter. Die Zinskurve ist also leicht aufwärts geneigt, aber nicht steil.

Wer heute eine Festhypothek auf zehn Jahre abschliesst, sichert sich die aktuelle Tiefphase. Sollten sich die Prognosen der LUKB bewahrheiten und die langfristigen Sätze in den kommenden zwölf Monaten um 20 bis 30 Basispunkte steigen, wäre die heutige Bindung im Rückblick günstig. Sollten die Sätze überraschend wieder fallen, etwa wegen einer globalen Wachstumsschwäche, würde sich die SARON-Variante als günstiger erweisen.

Wann eine Festhypothek passt

• Bei knapper Tragbarkeit, wo monatliche Schwankungen nicht verkraftbar sind
• Wenn Planungssicherheit für die nächsten fünf bis zehn Jahre Priorität hat
• Bei Erstkäufern, die ihr Budget mit fixen Annahmen kalkuliert haben
• Wenn die Liegenschaft langfristig selbst genutzt werden soll und ein Verkauf nicht ansteht

Die Split-Strategie: Ein Hybrid für unsichere Phasen

In einem Umfeld widersprüchlicher Signale ist die Aufteilung der Hypothek in mehrere Tranchen oft die robusteste Lösung. Ein klassischer Split sieht zum Beispiel so aus: 50 Prozent SARON, 50 Prozent zehnjährige Festhypothek. Bei einer Hypothek von 800'000 Franken sind das je 400'000 Franken.

Der gewichtete Zinssatz liegt mit dieser Aufteilung bei rund 1,10 Prozent, sofern die SARON-Tranche bei 0,80 Prozent und die zehnjährige Festhypothek bei 1,55 Prozent liegt. Steigt der SARON in den nächsten Jahren um einen Prozentpunkt, erhöht sich der Gesamtaufwand um 4'000 Franken pro Jahr, nicht um 8'000 Franken. Umgekehrt profitiert die Hälfte des Volumens weiter, falls die kurzfristigen Sätze tief bleiben.

Wer noch defensiver aufstellen will, kann auch dreigeteilt vorgehen: 30 Prozent SARON, 35 Prozent fünfjährige Festhypothek, 35 Prozent zehnjährige Festhypothek. Damit werden Refinanzierungsspitzen gestreckt, sodass nie das gesamte Volumen gleichzeitig zu marktüblichen Konditionen verlängert werden muss.

Rechenbeispiel für eine Hypothek von 800'000 Franken

Folgende Übersicht zeigt die jährlichen Zinskosten bei drei Strategien, auf Basis der typischen Marktkonditionen im Juni 2026:

• Reine SARON-Hypothek bei 0,80 Prozent: 6'400 Franken pro Jahr
• Reine zehnjährige Festhypothek bei 1,55 Prozent: 12'400 Franken pro Jahr
• Split 50/50 SARON und zehnjährige Festhypothek: 9'400 Franken pro Jahr

Die SARON-Variante ist also im ersten Jahr rund 6'000 Franken günstiger als die Festhypothek. Diese Ersparnis ist allerdings nicht garantiert. Steigt der SARON über die zehnjährige Laufzeit auf einen Durchschnittswert von 1,30 Prozent, gleicht sich die Rechnung über die Gesamtlaufzeit aus. Steigt er auf 1,80 Prozent im Schnitt, war die Festhypothek im Rückblick die bessere Wahl.

Wie Eigenkapital und Tragbarkeit den Entscheid prägen

Unabhängig von der Zinslandschaft gelten in der Schweiz die regulatorischen Vorgaben. Bei einem selbstgenutzten Wohneigentum müssen mindestens 20 Prozent Eigenkapital eingebracht werden, davon mindestens 10 Prozent ausserhalb der zweiten Säule. Die kalkulatorische Tragbarkeit wird mit einem Zinssatz von 5 Prozent berechnet, zuzüglich 1 Prozent Nebenkosten und der Amortisation auf die zweite Hypothek innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung.

Diese kalkulatorische Tragbarkeit ist robust gegenüber kurzfristigen Zinsbewegungen. Ein Haushalt, der mit dem aktuellen tiefen Zinsniveau gerade so durchkommt, hat keinen Spielraum für eine SARON-Hypothek. Wer hingegen bei der Tragbarkeitsrechnung deutlich unter der Drittelgrenze des Bruttoeinkommens liegt, kann die Schwankungen der SARON-Variante verkraften.

Fazit: Entscheidung mit Blick auf das eigene Risikoprofil

Die Zinsentscheide vom Juni 2026 verändern die Grundlogik der Schweizer Hypothekenwahl nicht. Der SARON bleibt das günstigste Produkt, die Festhypothek bietet Planungssicherheit. Neu ist, dass die langfristigen Sätze unter leichtem Aufwärtsdruck stehen, während die kurzfristigen Sätze stabil verankert sind. Wer sich die heutige Tiefphase sichern will, dürfte mit einer mehrjährigen Festhypothek oder einer Split-Lösung gut bedient sein. Wer Flexibilität und tiefe laufende Kosten priorisiert und die Schwankungsrisiken aushalten kann, fährt mit dem SARON weiterhin am günstigsten.

Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht. Die Wahl hängt von der Belehnung, der Tragbarkeitsreserve, dem geplanten Halteszenario und der persönlichen Risikobereitschaft ab. Wer unsicher ist, sollte mehrere Offerten einholen und die Konditionen für SARON, Fünf- und Zehnjahres-Festhypothek nebeneinander rechnen lassen.