Zinswende in der Schweiz: Warum die Hypothekarzinsen wieder sinken

Nach einigen Wochen mit leicht steigenden Sätzen drehen die langfristigen Renditen am Schweizer Kapitalmarkt wieder nach unten. Mit ihnen geben auch die Hypothekarzinsen nach. Für alle, die demnächst eine Finanzierung erneuern oder ein Eigenheim kaufen wollen, öffnet sich damit erneut ein günstiges Fenster. Im Folgenden ordnen wir ein, was hinter der Bewegung steckt, wo die Konditionen heute liegen und welche Überlegungen für Schuldnerinnen und Schuldner jetzt naheliegen.

Eine Bewegung, die auf den ersten Blick nicht ins Bild passt

Eigentlich sprach einiges für höhere Zinsen. Die Spannungen im Nahen Osten und die zeitweise Sperrung der Strasse von Hormus trieben die Energiepreise und damit die Inflationserwartungen rund um den Globus. Gleichzeitig hat die Europäische Zentralbank ihren Kurs zuletzt gestrafft. In der Theorie hätte das auch in der Schweiz für Aufwärtsdruck auf die Renditen sorgen müssen.

Tatsächlich zeigt sich das Gegenteil. Die Renditen zehnjähriger Eidgenossen haben sich zuletzt wieder in Richtung des Frühjahrsniveaus bewegt, kurzfristige Laufzeiten notieren nahe null. Der zehnjährige Swap-Satz, die wichtigste Referenz für Festhypotheken, lag Mitte Juni bei rund 0,58 Prozent. Die Luzerner Kantonalbank rechnet auf Sicht von drei Monaten mit einem weitgehend unveränderten Niveau um 0,60 Prozent und erst auf Zwölfmonatssicht mit einem moderaten Anstieg in Richtung 0,80 Prozent.

Warum sinken die Zinsen in der Schweiz trotz gegenläufiger internationaler Signale? Valentino Guggia von der Migros Bank verweist auf hausgemachte Gründe. Die robuste Konjunktur, die tiefe Inflation und die traditionelle Rolle des Frankens als sicherer Hafen wögen eine mögliche Eurostärke, die aus der grösseren Zinsdifferenz zur Eurozone resultiere, mehr als auf. Franken-Anlagen bleiben damit gefragt, und gefragte Anlagen drücken die Renditen.

Der Anker im Hintergrund: die Nationalbank bleibt bei null

Der eigentliche Taktgeber ist die Geldpolitik. Die Schweizerische Nationalbank hat ihren Leitzins an der Lagebeurteilung vom 18. Juni 2026 erneut bei 0,0 Prozent belassen, jenem Niveau, das seit Juni 2025 gilt. Die Inflation war zwar zuletzt gestiegen, von 0,1 Prozent im Februar auf 0,6 Prozent im Mai, ausgelöst vor allem durch teurere Erdölprodukte. Über den gesamten Prognosezeitraum bleibt die Teuerung aber im Bereich der Preisstabilität. Die Nationalbank rechnet mit durchschnittlich 0,6 Prozent für 2026 und 2027 sowie 0,7 Prozent für 2028.

Bemerkenswert ist die Begründung. Notenbanken schauen in der Regel durch einen vorübergehenden Energiepreisschub hindurch, weil dieser die Wirtschaft bremst und mittelfristig sogar preisdämpfend wirken kann. Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen, betont zudem, dass die Energiepreiseffekte in der Schweiz gedämpfter ausfallen. Gründe dafür seien der im internationalen Vergleich tiefe Anteil der Energieausgaben im Warenkorb und der starke Franken. Die Nationalbank stuft eine übermässige Frankenaufwertung derzeit als grösseres Risiko ein als einen temporären Inflationsanstieg und hält sich Interventionen am Devisenmarkt ausdrücklich offen.

Wo die Hypothekarkonditionen heute liegen

Für Immobilienbesitzer schlägt sich das in nachgebenden Sätzen über nahezu alle Laufzeiten nieder. Der Referenzzinssatz Saron liegt aktuell bei rund minus 0,04 Prozent, die CHF-Swapsätze als Grundlage der Festhypotheken bei etwa 0,26 Prozent auf fünf, 0,55 Prozent auf zehn und 0,72 Prozent auf fünfzehn Jahre (Stand 30.06.2026). Bei den Produktkonditionen zeigt der tagesaktuelle Zinsvergleich von das tiefe Niveau deutlich. Als Topkondition ist eine fünfjährige Festhypothek ab rund 1,05 Prozent zu haben, eine zehnjährige ab etwa 1,29 Prozent und eine fünfzehnjährige ab rund 1,60 Prozent. Die dreijährige Saron-Hypothek beginnt bei rund 0,65 Prozent. Bei den Festhypotheken haben die Sätze zuletzt über alle Laufzeiten hinweg nachgegeben.

Zum Vergleich: Auf dem Höhepunkt der Jahre 2022 und 2023 notierten zehnjährige Festhypotheken zeitweise nahe 3 Prozent. Im langfristigen Vergleich sind die heutigen Konditionen also ausgesprochen attraktiv.

Wichtig bleibt: Die genannten Werte sind Topkonditionen, also die jeweils günstigsten am Markt verfügbaren Sätze. Der persönliche Zinssatz hängt von Belehnung, Tragbarkeit, Bonität, Objektart und Lage sowie vom Finanzierungsvolumen ab. Ein unabhängiger Vergleich mehrerer Anbieter lohnt sich fast immer.

Wie geht es weiter, und soll man jetzt handeln?

Für Schuldner und künftige Eigentümer stellen sich zwei Fragen. Wohin bewegen sich die Zinsen, und soll man die Gelegenheit zur Erneuerung nutzen?

Bei der Richtung ist sich der Markt weitgehend einig. Die Geldterminmärkte erwarten für das laufende Jahr keine weiteren Leitzinsschritte in der Schweiz. In einer von LSEG erhobenen Umfrage rechnen 28 von 31 Instituten frühestens ab dem zweiten Halbjahr 2027 mit einer Erhöhung. Nur wenige Häuser sind früher dran. Brian Mandt, Chefökonom der Luzerner Kantonalbank, hält bereits das erste Quartal 2027 für möglich, die UBS nennt das zweite Quartal, J. Safra Sarasin das Jahresende 2027. Swiss Life geht davon aus, dass die Nationalbank den Leitzins mindestens bis Ende 2026 bei null belässt und danach nur langsam zu erhöhen beginnt. Die Hypothekarbank Lenzburg sieht als Basisszenario ebenfalls null Prozent für das gesamte Jahr 2026 und hält das Risiko einer Rückkehr zu Negativzinsen sogar für wahrscheinlicher als einen baldigen Zinsanstieg.

Für die Praxis heisst das Verschiedenes, je nach Ausgangslage. Wer eine Saron-Hypothek hält, profitiert derzeit besonders. Solange die Nationalbank bei null bleibt, bleibt auch der variable Anteil stabil, und ein abruptes Hochschiessen des Saron ist im aktuellen Umfeld unwahrscheinlich. Wer die Flexibilität schätzt und über ausreichend Risikofähigkeit verfügt, fährt damit oft günstiger als mit einer Festhypothek.

Wer dagegen Planungssicherheit sucht, findet 2026 gute Voraussetzungen, um eine mehrjährige Festhypothek zu attraktiven Konditionen zu fixieren. Da bei langen Laufzeiten mittelfristig eher ein leichter Anstieg der Swap-Sätze erwartet wird, kann sich das Sichern des heutigen Niveaus lohnen. Eine Forward-Hypothek erlaubt es, den aktuellen Satz schon Monate vor Ablauf einer bestehenden Finanzierung festzuschreiben, gegen einen Forward-Aufschlag, der umso tiefer ausfällt, je kürzer die Vorlaufzeit ist.

Für viele Haushalte ist eine Mischstrategie der sinnvolle Mittelweg. Die Aufteilung auf mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten, allenfalls kombiniert mit einem Saron-Anteil, verteilt das Zinsänderungsrisiko. Ein Hinweis am Rande: Mehrere Anbieter sind bei Neuabschlüssen und Verlängerungen zuletzt selektiver geworden. Für die Anbieterwahl sollte man deshalb etwas mehr Zeit einplanen.

Fazit

Die überraschende Abwärtsbewegung bei den Renditen verlängert eine für Eigenheimbesitzer erfreuliche Phase. Der Leitzins dürfte noch eine ganze Weile bei null bleiben, echte Inflationsgefahren sind in der Schweiz nicht in Sicht, und die Hypothekarzinsen bewegen sich auf historisch tiefem Niveau. Ob Saron, Festhypothek oder eine Kombination, die beste Wahl hängt von der Risikobereitschaft, dem Planungsbedürfnis und der persönlichen Situation ab. Ein aktueller, unabhängiger Vergleich ist der einfachste Weg, um das günstige Umfeld für sich zu nutzen.

Quellen

• SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 18. Juni 2026
• SRF, SNB lässt Leitzins unverändert bei null Prozent
• finews.ch, SNB bleibt bei null Prozent
• investrends.ch, SNB belässt Leitzins bei null Prozent
• cash.ch, Überraschende Zinswende in der Schweiz
• Raiffeisen, Auswirkungen des SNB-Zinsentscheids
• Luzerner Kantonalbank, Zinsentwicklung und Swap-Prognose
• UBS, Aktuelle Hypothekarzinsen und Zinsentwicklung
• Swiss Life, SNB behält Nullzinspolitik bei
• Hypothekarbank Lenzburg, Zinsprognose
• Schwyzer Kantonalbank, Zinsprognose und Zinsentwicklung
• Zürcher Kantonalbank, Zinsprognosen
• hypothek.ch, Aktuelle Hypothekarzinsen

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Anlage- oder Finanzierungsberatung dar. Zinsangaben sind Richtwerte und können sich jederzeit ändern.