Demografische Risiken am Hypothekarmarkt: Zehn Kantone unter Druck

Gespaltenes Wachstum

Eine gemeinsame Studie von MoneyPark und dem Demografik-Institut, erschienen im Januar 2026, zeichnet ein differenziertes Bild des Schweizer Immobilienmarkts. Während elf Kantone dank anhaltender Zuwanderung auf stabilem Wachstumskurs bleiben, stehen zehn Kantone vor strukturellen Herausforderungen. Die demografische Entwicklung schwächt dort die Nachfrage nach Wohnraum, mit messbaren Folgen für Immobilienpreise und Hypothekensicherheiten.

Von den rund CHF 1'271 Milliarden Gesamtvolumen des Schweizer Hypothekarmarkts per Ende 2024 entfallen etwa CHF 300 Milliarden auf Kantone, in denen die Wohnraumnachfrage laut Prognosen längerfristig zurückgehen wird. Das entspricht knapp einem Viertel des gesamten Marktvolumens.

Die zehn betroffenen Kantone

Als demografisch gefährdet stuft die Studie folgende Kantone ein: Tessin, Bern, Neuenburg, Jura, Appenzell Ausserrhoden, Nidwalden, Obwalden, Graubünden, Glarus und Schaffhausen. Gemeinsam repräsentieren diese Regionen rund 23 Prozent des nationalen Hypothekarvolumens.

Das verbindende Merkmal: Das Bevölkerungswachstum in diesen Kantonen findet fast ausschliesslich in der Altersgruppe ab 65 Jahren statt. Diese Bevölkerungsgruppe zieht selten um und generiert kaum Nachfrage nach neuen Wohnungen oder Einfamilienhäusern. Gleichzeitig schrumpft die erwerbstätige Bevölkerung, jene Altersgruppe, die typischerweise Wohneigentum kauft oder mietet.

Erste Anzeichen in Tessin, Graubünden und Jura

Die strukturellen Veränderungen sind in einigen Kantonen bereits im Markt sichtbar. In Tessin, Graubünden und Jura beobachten Analysten steigende Vermarktungsdauern sowie zunehmende Preisnachlässe bei Immobilientransaktionen. Verkäufer müssen längere Wartezeiten einkalkulieren, und Transaktionspreise weichen häufiger von den anfänglichen Angebotspreisen ab.

Demografische Veränderungen wirken langsam. Sobald das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage jedoch ein kritisches Mass erreicht, kann ihr Einfluss auf Immobilienmärkte erheblich sein.

Banken mit konzentrierten Portfolios besonders exponiert

Besonders exponiert sind Regional- und Kantonalbanken, deren Hypothekarportfolios geografisch konzentriert sind. Ohne breite Diversifikation tragen sie Klumpenrisiken, die bei einer Marktverschlechterung in betroffenen Kantonen direkt auf ihre Bilanz durchschlagen.

Für Hypothekarnehmer bestehen die Risiken auf mehreren Ebenen: Ein Wertrückgang der Liegenschaft kann die Belehnung verschlechtern, was bei einer Refinanzierung zu Nachschusspflichten führen kann. Dazu leidet die Liquidität. Objekte in demografisch schwachen Lagen lassen sich schwieriger und zu tieferen Preisen veräussern.

MoneyPark-CEO Lukas Vogt betont, der Markt sei heute insgesamt besser kapitalisiert als in den 1990er-Jahren, weshalb ein systemischer Zusammenbruch unwahrscheinlich sei. Demografik-CEO Hendrik Budliger rechnet in bestimmten Regionen dennoch mit dramatischen Preisnachlässen, weil aktuelle Bewertungen teilweise auf Erwartungen weiteren Wachstums beruhen, die sich demografisch nicht erfüllen werden.

Der Sentimentfaktor

Ein besonderes Augenmerk gilt der Stimmungsdynamik. Solange Eigentümer in betroffenen Kantonen an die Werthaltigkeit ihrer Liegenschaften glauben, halten sie sich mit Verkäufen zurück. Kippt das Vertrauen, könnte ein aufgestauter Verkaufsdruck freigesetzt werden. Ein solches Szenario ist aus anderen europäischen Ländern bekannt, in denen Strukturwandel und Demografie Immobilienmärkte in ländlichen Regionen substanziell belastet haben.

Demografisches Risiko kaum in Hypothekarvergabe eingepreist

Die Studie hält fest, dass das demografische Risiko bei der Kreditvergabe heute kaum systematisch berücksichtigt wird. Banken orientieren sich primär an aktuellen Marktpreisen, Tragbarkeit und Belehnung, nicht an langfristigen Demografieprognosen. Die Studienautoren empfehlen eine stärkere Integration von Standortrisiken in die Kreditwürdigkeitsbeurteilung.

Für Käufer und Refinanzierende bedeutet das: Wer eine Liegenschaft in einem der betroffenen Kantone hält oder erwirbt, sollte die langfristige Wertentwicklung realistisch einschätzen und bei der Finanzierungsplanung nicht ausschliesslich auf kurzfristige Marktpreise vertrauen.