Hypothek für Selbstständige: So berechnen Banken das Einkommen

Wer als Selbstständige oder Selbstständiger eine Liegenschaft kaufen will, sieht sich mit einer Tragbarkeitsrechnung konfrontiert, die anders funktioniert als bei einer Festanstellung mit Lohnausweis. Schwankende Gewinne, Bilanzposten mit Bewertungsspielraum und das Fehlen einer Pensionskasse machen den Nachweis komplexer. Die folgenden Erläuterungen zeigen, mit welchen Massstäben Schweizer Banken arbeiten und wie sich die Ausgangslage gezielt verbessern lässt.

Wie Banken das Einkommen ermitteln

Die wichtigste Kennzahl ist der nachhaltig erzielbare Gewinn vor Steuern. Banken stützen sich dabei in der Regel auf den Durchschnitt der letzten drei Geschäftsjahre, in einzelnen Häusern auch auf zwei Jahre. Der Mehrjahresschnitt soll Ausreisser nach oben wie nach unten glätten. Wer im jüngsten Jahr ein Rekordergebnis ausweist, kann nicht mit dieser Spitze rechnen, sondern mit dem geglätteten Durchschnitt.

Bei der Einzelfirma fliesst der ausgewiesene Reingewinn aus der Erfolgsrechnung ein, korrigiert um nicht betriebsnotwendige Aufwendungen und private Bezüge. Bei juristischen Personen wie GmbH oder AG zählen das Geschäftsführergehalt, allfällige Dividenden sowie ein Teil des thesaurierten Gewinns, sofern er nachhaltig erscheint. Sonderdividenden, einmalige Auflösungen stiller Reserven oder Veräusserungsgewinne werden in der Regel ausgeklammert.

Welche Unterlagen Banken sehen wollen

Im Standardfall verlangen Hypothekargeber drei testierte Jahresabschlüsse mit Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang. Dazu kommen die letzten drei Steuerveranlagungen, ein aktueller Auszug aus dem Betreibungsregister, Kontoauszüge der Geschäftskonten sowie bei juristischen Personen ein aktueller Handelsregisterauszug.

Wer noch keine drei Geschäftsjahre vorweisen kann, hat es deutlich schwerer. Manche Institute akzeptieren provisorische Abschlüsse oder Zwischenrevisionen, verlangen dann aber höhere Eigenmittel oder eine Bürgschaft. In den ersten zwei Jahren der Selbstständigkeit ist eine Hypothek ohne Mitschuldnerin oder Mitschuldner mit festem Lohnausweis selten realisierbar.

Tragbarkeit nach kalkulatorischer Logik

Die Berechnung der Tragbarkeit folgt für Selbstständige denselben kalkulatorischen Annahmen wie bei Angestellten. Banken setzen einen langfristigen Durchschnittszins von 4.5 bis 5.0 Prozent an, rechnen 1.0 Prozent für Unterhalt und Nebenkosten und addieren die laufende Amortisation auf die Belehnung über zwei Drittel. Die so ermittelte Belastung darf rund ein Drittel des anrechenbaren Einkommens nicht übersteigen.

Der Knackpunkt liegt im Nenner. Wenn die Bank statt der jüngsten Spitze einen Dreijahresschnitt verwendet, verschiebt sich die Tragbarkeit oft um zehn bis zwanzig Prozent nach unten. Selbstständige sollten ihre Zahlen deshalb selbst rechnen, bevor sie ein Objekt besichtigen, und realistisch einschätzen, welches Kaufpreisniveau tatsächlich finanzierbar ist.

Belehnung und Eigenkapital

Auch die Belehnungsquote wird bei Selbstständigen oft konservativer angesetzt. Während Angestellte regelmässig 80 Prozent Belehnung erhalten, verlangen einzelne Banken bei volatilen Geschäftsmodellen eine höhere Eigenkapitalquote von 25 bis 30 Prozent. Mindestens zehn Prozent des Kaufpreises müssen wie üblich aus echten Eigenmitteln stammen, also nicht aus der zweiten Säule.

Wer als Einzelunternehmerin oder Einzelunternehmer in keine Pensionskasse einbezahlt, verfügt ohnehin nicht über Vorsorgegelder im klassischen Sinn. Stattdessen rückt die Säule 3a in den Vordergrund. Selbstständige ohne BVG-Anschluss können bis zu 20 Prozent des Nettoeinkommens, maximal 35'280 Franken im Jahr 2026, in die gebundene Vorsorge einzahlen und diese Mittel später für den Erwerb von selbstbewohntem Wohneigentum nutzen.

Typische Fallen in der Erfolgsrechnung

Banken prüfen die Erfolgsrechnung kritisch und nehmen verschiedene Korrekturen vor. Privatanteile auf Geschäftsfahrzeugen, hohe Repräsentationsspesen, Lohnzahlungen an Familienmitglieder ohne klare Gegenleistung oder überdurchschnittliche Pensionskasseneinkäufe können das anrechenbare Einkommen reduzieren. Auch ungewöhnlich tiefe Geschäftsführergehälter bei juristischen Personen werden hochgerechnet, wenn die Bank vermutet, dass die Person mehr Einkommen entnehmen könnte.

Auf der Aktivseite der Bilanz interessieren sich Banken für die Liquidität und den Eigenkapitalanteil der Firma. Wer hohe Forderungen, knappe flüssige Mittel und eine schwache Eigenkapitaldecke ausweist, wirkt fragiler. Eine saubere, konservativ geführte Bilanz wirkt entlastend, auch wenn die ausgewiesenen Gewinne moderat ausfallen.

Praktische Tipps für die Hypothekarsuche

Wer eine Hypothek plant, sollte mindestens 18 bis 24 Monate vor dem geplanten Kauf mit der Vorbereitung beginnen. Wichtig sind eine bewusste Bilanzpolitik, der Verzicht auf übermässige Gewinnminderung in den letzten Jahren vor dem Antrag sowie eine klare Trennung von Geschäfts- und Privatvermögen. Wer die Steuerlast in der Vergangenheit aggressiv minimiert hat, zahlt im Hypothekarprozess die Rechnung in Form eines tieferen anrechenbaren Einkommens.

Sinnvoll ist auch der Vergleich mehrerer Anbieter. Kantonalbanken, Grossbanken, Versicherungen und Pensionskassen bewerten Selbstständige unterschiedlich. Versicherungen und Pensionskassen sind teilweise konservativer, dafür flexibler bei langen Laufzeiten und stabilen Branchen. Spezialisierte Hypothekarvermittler kennen die Risikoappetite der einzelnen Institute und können den Antrag dort platzieren, wo das Profil am besten passt.

Fazit

Selbstständige müssen mit höheren Hürden rechnen, sind aber keineswegs vom Wohneigentum ausgeschlossen. Ausschlaggebend sind eine vollständige Aktenlage, ein über mehrere Jahre stabiles Einkommen und eine konservative Bilanz. Wer früh plant, die Berechnungslogik der Banken versteht und bewusst zwischen Steueroptimierung und Hypothekarfähigkeit abwägt, schafft die Tragbarkeit auch ohne Lohnausweis.