Generalunternehmer oder Architekt: Risiken bei der Finanzierung eines Neubaus

Wer in der Schweiz neu baut, entscheidet sich grob zwischen zwei Modellen. Beim Generalunternehmer (GU) übergibt der Bauherr das gesamte Projekt einem Anbieter, der sich vertraglich verpflichtet, das Haus zu einem Pauschalpreis schlüsselfertig zu erstellen. Beim Architekturmodell vergibt der Bauherr, beraten vom Architekturbüro, einzelne Gewerke direkt an Handwerksbetriebe. Beide Wege sind etabliert, doch sie unterscheiden sich grundlegend in der finanziellen Risikoverteilung. Banken prüfen entsprechend bestimmte Vertragskonstellationen genauer und stellen je nach Modell unterschiedliche Anforderungen an Eigenkapital, Auszahlungsplan und Sicherheiten.

Wie die Finanzierung in beiden Modellen aufgebaut ist

In beiden Fällen läuft die Finanzierung in zwei Phasen. Während der Bauphase richtet die Bank einen Baukredit ein, der quartalsweise oder bei Erreichen definierter Bauetappen tranchenweise ausbezahlt wird. Die Zinsen liegen über dem Niveau einer fertigen Hypothek, weil das Risiko der Bank in der Bauphase höher ist. Nach Abschluss der Arbeiten und der Bauabnahme wird der Baukredit in die definitive Hypothek konsolidiert. Üblich ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent der Anlagekosten, davon mindestens 10 Prozent ohne Pensionskassen-Vorbezug.

Beim Architekturmodell rechnet die Bank in der Regel auf Basis der Werkverträge mit den einzelnen Handwerkern ab. Jede Rechnung wird vom Architekturbüro visiert und nach Prüfung des Baufortschritts vom Baukonto bezahlt. Beim GU-Modell erfolgt die Zahlung pauschal nach einem vorab definierten Bauleistungsstand, etwa nach Aushub, Rohbau, Innenausbau und Bezugsbereitschaft. Die Bank verlangt vor jeder Tranche einen Zahlungsplan und prüft, ob der bisherige Wertfortschritt mit dem geleisteten Geld im Einklang steht.

Warum Banken den GU-Vertrag genauer prüfen

«Generalunternehmer» ist in der Schweiz keine geschützte Berufsbezeichnung. Rechte, Pflichten und Qualifikationen sind nicht verbindlich geregelt. Banken haben daher in den vergangenen Jahren ihre Prüfungstiefe erhöht und verlangen zunehmend folgende Unterlagen: aktueller Handelsregisterauszug und Betreibungsregisterauszug der GU, Referenzen vergleichbarer Projekte, Nachweise über Versicherungen sowie idealerweise eine Erfüllungsgarantie und eine Gewährleistungsgarantie einer Schweizer Bank oder Versicherung. Einzelne Institute lehnen Finanzierungen mit Pauschalverträgen unter einem bestimmten Preis ab oder reduzieren die Belehnungsquote, wenn der GU nicht etabliert ist.

Drei Risikokomplexe stehen im Vordergrund. Erstens das Konkursrisiko des Generalunternehmers während der Bauphase. Im Konkursfall fallen bereits geleistete Vorauszahlungen in die Konkursmasse, das Haus bleibt halbfertig, und der Bauherr muss die Restarbeiten neu organisieren. Zweitens das Bauhandwerkerpfandrecht, das einem Subunternehmer auch dann das Recht gibt, ein Pfandrecht auf die Liegenschaft eintragen zu lassen, wenn der Bauherr seinerseits den GU bereits bezahlt hat. Drittens die intransparente Pauschalkalkulation, die spätere Mehrkosten oder Qualitätsabstriche schwer überprüfbar macht.

Sicherheiten, die das Risiko reduzieren

Eine Erfüllungsgarantie in Höhe von 5 bis 10 Prozent der Bausumme greift, wenn der GU seine Leistung nicht erbringt. Die ausstellende Bank oder Versicherung springt für die Mehrkosten der Ersatzunternehmen ein. Die Gewährleistungsgarantie in derselben Grössenordnung gilt für die Mängelhaftung und läuft typischerweise zwei bis fünf Jahre über die Bauabnahme hinaus.

Die SIA-Norm 118 ist die wichtigste vertragliche Grundlage und bündelt die Garantiehaftung für Subunternehmerleistungen beim GU. Wer auf SIA-Norm 118 abstellt, hat einen einzigen Ansprechpartner für Mängel und muss im Streitfall nicht jedem Handwerker einzeln nachgehen. Banken legen Wert darauf, dass die Werkverträge auf SIA-Norm 118 basieren.

Gegen das Bauhandwerkerpfandrecht hilft die Solidarbürgschaft des GU für seine Subunternehmer oder ein Garantievertrag, in dem sich der GU verpflichtet, sämtliche Subunternehmer rechtzeitig zu bezahlen und dies durch Zahlungsbestätigungen nachzuweisen. Manche Bauherren verlangen zusätzlich, dass die Bank die Rechnungen direkt an die Subunternehmer überweist und nur den Margen-Anteil an den GU auszahlt.

Wo das Architekturmodell seine Stärken hat

Beim Architekturmodell trägt der Bauherr formal mehr Verantwortung, hat aber auch mehr Transparenz. Jeder Handwerker rechnet einzeln ab, Mehrkosten sind direkt zuordenbar, und ein Bauleitungsmandat des Architekten sorgt für die Koordination. Banken bewerten dieses Modell tendenziell als risikoärmer, weil sich Probleme einzelner Handwerker nicht auf das Gesamtprojekt übertragen. Dafür verlangen sie eine sorgfältige Kostenkalkulation, häufig auf Basis der SIA-Norm 102 für Architektenhonorare und detaillierter Kostenschätzungen.

Der Nachteil ist die Kostenrisiko-Trägerschaft beim Bauherrn. Wer keinen Pauschalpreis hat, trägt das Risiko von Mehrarbeiten und Materialteuerungen. In der Praxis liegen die Kostenüberschreitungen bei Architekturprojekten je nach Komplexität bei 5 bis 15 Prozent der ursprünglichen Kostenschätzung. Wer das Architekturmodell wählt, sollte daher in seiner Eigenkapitalplanung eine Reserve von mindestens 10 Prozent einrechnen.

Praktische Empfehlungen für Bauherren

Erstens den GU-Vertrag von einer unabhängigen Bauberatung oder einem Baujuristen prüfen lassen, bevor er unterschrieben wird. Die Kosten von CHF 1'000 bis CHF 2'500 amortisieren sich erfahrungsgemäss durch frühzeitig erkannte Schwachstellen.

Zweitens die Bonität des GU vor Vertragsabschluss prüfen lassen, insbesondere bei kleineren Anbietern oder neu gegründeten Gesellschaften. Die meisten Hypothekarvermittler und einige Banken bieten diesen Service kostenlos an.

Drittens den Zahlungsplan der Bank an konkrete und überprüfbare Bauleistungsstände koppeln, nicht an Kalenderdaten. Eine Tranche fliesst erst, wenn der dokumentierte Baufortschritt erreicht ist.

Viertens die Versicherungen sauber abdecken. Bauherrenhaftpflicht, Bauwesenversicherung und Gebäudeversicherung sind die Mindestabsicherung. Eine separate Bauleistungsversicherung deckt Schäden während der Bauphase, etwa durch Wettereinflüsse oder Diebstahl.

Fünftens ausreichend Eigenkapitalreserve einplanen. Ein Puffer von 5 bis 10 Prozent zusätzlich zur Mindestanforderung der Bank fängt Mehrkosten oder Verzögerungen ohne Notfinanzierung auf.

Fazit für die Finanzierungsentscheidung

Beide Modelle haben ihre Berechtigung. Wer Planungssicherheit und einen Pauschalpreis sucht, ist mit dem Generalunternehmer gut beraten, sofern Bonität, Garantien und Vertragsgrundlagen stimmen. Wer Wert auf maximale Transparenz und individuelle Lösungen legt, fährt mit dem Architekturmodell besser, muss aber das Kostenrisiko tragen. Die Bank sollte in beiden Fällen früh in die Planung einbezogen werden, da sie spezifische Anforderungen an Verträge, Garantien und Auszahlungspläne stellt, die das Projekt von Beginn an strukturieren.

Quellen: FinanceScout24, Bauszene zu GU-Risiken, ZKB-Ratgeber Bauablauf.