Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Hypothek?

Die 20-Prozent-Regel und Erwerbsnebenkosten

Wie viel Eigenkapital erforderlich ist, hängt in der Schweiz von Belehnungswert, Objektart und den Regeln des Finanzierers ab. Als Richtgrösse gilt, dass bis etwa 80 Prozent des massgebenden Belehnungswerts mit einer Hypothek finanziert werden können. Die restlichen mindestens 20 Prozent sind als Eigenmittel einzubringen. Zusätzlich fallen Erwerbsnebenkosten wie Notariat, Grundbuch und je nach Kanton eine Handänderungssteuer an, die nicht in die Belehnung einberechnet werden und separat budgetiert werden sollten.

Hartes Eigenkapital: Die 10-Prozent-Hürde

Innerhalb der Eigenmittel unterscheidet man zwischen hartem und sonstigem Eigenkapital. Mindestens rund 10 Prozent des Kaufpreises müssen als „hartes“ Eigenkapital stammen, das nicht aus Vorsorgegeldern kommt. Dazu zählen Bargeld, Sparguthaben, Wertschriften, Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen, Guthaben aus nicht rückzahlbaren Privatbeiträgen sowie nachweislich geschenkte oder ererbte Beträge. Vorsorgegelder aus der Pensionskasse (Säule 2) oder der Säule 3a gelten als Vorsorgevermögen und zählen nicht zu dieser 10‑Prozent‑Quote.

Einsatz von Vorsorgegeldern und Schenkungen

Die verbleibenden Eigenmittel über die 10‑Prozent‑Schwelle hinaus können aus verschiedenen Quellen kommen. Möglich sind Vorbezüge aus der Pensionskasse im Rahmen der Wohneigentumsförderung (WEF), die Verpfändung von Pensionskassenguthaben, der Bezug oder die Verpfändung von Säule‑3a‑Geldern sowie Schenkungen oder Erbvorbezüge. Jeder Weg hat unterschiedliche steuerliche und vorsorgerechtliche Folgen. Ein Vorbezug reduziert beispielsweise die künftigen Rentenleistungen, während eine Verpfändung die Rente schützt, dafür aber strengere Amortisationsziele nach sich ziehen kann.

Tragbarkeit und Belehnung

Wichtig ist ausserdem die Tragbarkeit. Selbst wenn genügend Eigenkapital vorhanden ist, prüfen Finanzierer, ob die laufenden Wohnkosten auch bei einem erhöht gedachten Zinssatz tragbar bleiben. Dazu rechnen sie konservativ mit kalkulatorischen Zinsen, Amortisation des zweiten Rangs und pauschalen Unterhaltskosten. Wer mehr Eigenkapital einbringt, senkt die Belehnung und verbessert oft die Konditionen sowie die Robustheit gegenüber Marktschwankungen.

Budgetierung von Reserven und Investitionen

Bei der Budgetierung sollte man Nebenkosten, künftige Unterhalts- und Renovationsausgaben sowie Reserven für Unvorhergesehenes berücksichtigen. Gerade bei älteren Liegenschaften entstehen in den ersten Jahren häufig zusätzliche Investitionen. Wer frühzeitig Polster einplant, vermeidet spätere Engpässe und behält die finanzielle Flexibilität, auch wenn Zinsen oder Lebensumstände sich ändern.

Strategisches Vorgehen

Ein praxisnaher Ansatz lautet: Zuerst die verfügbaren Eigenmittel sauber dokumentieren, dann die 10‑Prozent‑Regel ohne Vorsorgegelder sicherstellen und erst danach entscheiden, ob Vorsorgevermögen zur Aufstockung eingesetzt oder verpfändet werden soll. So bleibt die Finanzierung tragbar, und die Vorsorge bleibt soweit möglich geschützt.