Systemwechsel beim Eigenmietwert: Abschaffung tritt per 1. Januar 2029 in Kraft

Steuerlicher Systemwechsel und Abzugsbeschränkungen

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt die Besteuerung des fiktiven Mietwerts als Einkommen – eine deutliche Entlastung für Eigentümer mit tiefen Hypothekarschulden. Gleichzeitig fallen jedoch zentrale Gegenstücke weg: Der Schuldzinsabzug für selbstgenutztes Wohneigentum sowie die Abzüge für werterhaltende Unterhaltskosten und energetische Sanierungen auf Bundesebene werden gestrichen. Lediglich für Erstkäufer ist eine zeitlich befristete Sonderregelung für Schuldzinsen vorgesehen. Für den Immobilienmarkt bedeutet dies eine Verschiebung der Anreize weg von der steuerlich motivierten Verschuldung hin zu einer schnelleren Entschuldung des Eigenheims.

Übergangsstrategie für Unterhalt und Sanierungen

Bis Ende 2028 gelten die aktuellen Steuerregeln unverändert, was ein Zeitfenster für Optimierungen öffnet. Wer grössere Renovationen wie Fenster- oder Dachsanierungen plant, sollte diese bevorzugt in die Jahre 2026 bis 2028 vorziehen, um die volle steuerliche Abzugsfähigkeit der Unterhaltskosten zu nutzen. Auch Investitionen in Photovoltaikanlagen oder Wärmepumpen profitieren nur noch bis zum Systemwechsel vom sicheren Bundesabzug. Eine strategische Staffelung dieser Projekte über die nächsten drei Steuerperioden ermöglicht es, die Steuerprogression optimal zu brechen, bevor die Abzugsmöglichkeiten ab 2029 massiv eingeschränkt werden.

Amortisationsmechanik und indirekte Finanzierung

Der Wegfall des Schuldzinsabzugs verändert die Attraktivität der indirekten Amortisation über die Säule 3a. Während dieses Modell bis 2028 aufgrund der doppelten Steuerbegünstigung (Abzug der 3a-Einzahlung und der Hypothekarzinsen) vorteilhaft bleibt, verliert es ab 2029 an Reiz. Kreditnehmer sollten prüfen, ob nach dem Systemwechsel eine schrittweise Direktamortisation zur Reduktion der Zinslast wirtschaftlich sinnvoller ist. Da die kalkulatorische Tragbarkeit der Banken unverändert bei 4,5% bis 5% bleibt, die steuerliche Entlastung durch Zinsen aber schwindet, gewinnt eine solide Eigenkapitalbasis als Stabilitätsfaktor gegenüber steuerlichen Optimierungsmodellen an Bedeutung.

Zweitliegenschaften und kantonale Sondersteuern

Für Eigentümer von Ferienobjekten bleibt die Lage komplex. Die Reform sieht vor, dass Kantone eine spezielle Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einführen können, um den Wegfall des Eigenmietwerts in Tourismusregionen zu kompensieren. Während Erstwohnungen ab 2029 steuerlich entlastet werden, könnten Zweitwohnungsbesitzer in Kantonen wie dem Wallis oder Graubünden mit neuen Pauschalsteuern konfrontiert werden. In dieser Übergangsphase bleibt die Beobachtung der kantonalen Gesetzgebung sowie eine Überprüfung der Belehnungshöhe (Zielwert unter 65%) entscheidend, um die Finanzierungskosten der neuen steuerlichen Realität anzupassen.