Der Baukredit: Finanzierung von der grünen Wiese bis zum Einzug

Funktionsweise des Baukontokorrents

Der Baukredit wird von der Bank meist in Form eines Kontokorrentkredits bereitgestellt. Im Gegensatz zu einer Hypothek wird Ihnen nicht der gesamte Betrag auf einmal ausgezahlt. Stattdessen begleicht die Bank laufende Rechnungen von Handwerkern, Architekten und Lieferanten direkt über dieses Konto. Der grosse Vorteil für Sie als Bauherr: Zinsen fallen nur auf den Betrag an, der tatsächlich bereits beansprucht wurde. Mit jeder bezahlten Rechnung steigt die beanspruchte Summe und damit auch die Zinslast, bis das Projekt abgeschlossen ist.

Vom Baukredit zur definitiven Hypothek

Die Phase des Baukredits ist zeitlich begrenzt und endet mit der Fertigstellung des Gebäudes.

• Die Konsolidierung: Sobald die Bauabrechnung vorliegt und das Haus bezugsbereit ist, wird der Baukredit in eine ordentliche Hypothek umgewandelt. Diesen Vorgang nennt man Konsolidierung. Dabei können Sie entscheiden, ob Sie das Darlehen in eine Festhypothek, eine SARON-Hypothek oder einen Mix aus beiden Modellen überführen möchten.
• Die Teilkonsolidierung: Bei längeren Bauphasen kann es sinnvoll sein, bereits während des Baus Teile des beanspruchten Kredits in eine Hypothek umzuwandeln, um sich gegen steigende Zinsen abzusichern. Dies erfordert jedoch eine enge Abstimmung mit dem finanzierenden Institut.

Kostenfaktoren und Bereitstellungskommissionen

Neben dem variablen Zinssatz für das beanspruchte Kapital erheben viele Banken eine sogenannte Bereitstellungskommission. Diese Gebühr wird auf den nicht beanspruchten Teil des Kreditlimits fällig. Sie dient der Bank als Entschädigung dafür, dass sie das Kapital für Ihr Bauprojekt bereithält, ohne damit am Markt arbeiten zu können. In der Gesamtkalkulation Ihres Neubaus sollten Sie diese "Reservierungskosten" unbedingt berücksichtigen, da sie bei Verzögerungen am Bau die Finanzierungskosten ungeplant in die Höhe treiben können.

Zusätzlich verlangen Banken bei einem Baukredit eine detaillierte Kontrolle durch Baukontrollen oder Architektenbestätigungen. Erst wenn der Baufortschritt nachgewiesen ist, werden weitere Tranchen freigegeben. Dies dient der Sicherheit der Bank, stellt aber auch für Sie sicher, dass keine Zahlungen für Leistungen fliessen, die noch nicht erbracht wurden.

Worauf Bauherren bei der Wahl achten sollten

Ein Baukredit bietet maximale Flexibilität, ist aber in der Regel teurer als eine langfristige Hypothek. Daher ist es entscheidend, die Konditionen für die Bauphase und die anschliessende Hypothek als Gesamtpaket zu betrachten. Manche Institute bieten Kombi-Produkte an, bei denen der Zinssatz für die spätere Hypothek bereits bei Spatenstich fixiert werden kann. Dies schützt Sie vor dem Risiko, dass die Zinsen während der ein- bis zweijährigen Bauzeit massiv ansteigen und die Tragbarkeit zum Zeitpunkt der Konsolidierung gefährden.

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