FINMA fordert strengere Hypothekarvergabe: Was das für Hauskäufer bedeutet

Die Auseinandersetzung zwischen Finanzmarktaufsicht und Bankenbranche hat im Frühjahr 2026 eine neue Dimension erreicht. Am 20. Mai 2026 publizierte die FINMA die überarbeitete Risikoverteilungsverordnung (RVV-FINMA), die am 1. Januar 2027 in Kraft tritt. Sie führt zwei bestehende Rundschreiben zusammen und enthält punktuelle Anpassungen an die finalen Basel-III-Standards, die in der Schweiz seit Januar 2025 gelten.

Hinter dieser eher technischen Regulierung steht ein grösseres Spannungsfeld. Die FINMA wirft den Banken seit Jahren zu lockere Vergabestandards vor, die Schweizerische Bankiervereinigung warnt vor einer Verschärfung, die jungen Familien den Erstwohnungskauf weiter erschweren würde. Für Kaufinteressierte stellt sich damit die Frage, wie sich der regulatorische Rahmen ihrer Finanzierung in den nächsten Jahren entwickeln dürfte.

Was die FINMA konkret kritisiert

Die Grundlage der aktuellen Debatte legte die FINMA bereits am 22. Mai 2025 mit einer ausführlichen Aufsichtsmitteilung zu Hypothekarrisiken. Sie stützt sich auf eine Umfrage bei 27 Banken und 18 Versicherungen, auf sechs Vor-Ort-Kontrollen sowie auf Hypothekarstresstests bei 13 Instituten. Die Befunde sind eindeutig: Die FINMA beobachtet zu lockere Tragbarkeitskriterien in den bankinternen Richtlinien und einen zu hohen Anteil sogenannter Exception-to-Policy-Finanzierungen (ETP).

ETP-Geschäfte sind Hypotheken, die ausserhalb der bankinternen Tragbarkeitsregeln vergeben werden. Sie sind grundsätzlich erlaubt, sollten aber laut Aufsicht die Ausnahme bleiben und in jedem Einzelfall sauber begründet und dokumentiert sein. In der Praxis weisen mehrere Schweizer Banken laut FINMA zweistellige ETP-Quoten im Neugeschäft auf. Die Aufsicht sieht darin ein systemisches Risiko, besonders bei einer möglichen Korrektur am Immobilienmarkt.

Daneben kritisiert die FINMA die Bewertung von Liegenschaften. Sie beobachtet die Anwendung zu tiefer Kapitalisierungssätze bei Renditeobjekten, was zu optimistischen Verkehrswerten und in der Folge zu höheren Belehnungen führt. Die Aufsicht erwartet, dass die Institute segmentspezifische Vorgaben für Belehnung und Amortisation einführen, mit tieferen Belehnungsgrenzen und höheren Amortisationsanforderungen für Renditeliegenschaften.

Die Position der Bankenbranche

Die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) weist die Kritik in dieser Schärfe zurück. Ihr Argument: Die geltende Selbstregulierung ist seit Jahren etabliert, die Schweizer Banken sind nach Einschätzung der Nationalbank ausreichend kapitalisiert, um auch grössere Schocks am Immobilienmarkt zu verkraften. Der Stabilitätsbericht 2025 der SNB stützt diese Sichtweise.

Aus Sicht der Branche bilden ETP-Finanzierungen ein notwendiges Korrektiv im starren Tragbarkeitsregime. Typische Fälle sind junge Erstkäuferinnen und Erstkäufer mit einem Einkommen knapp unterhalb der bankinternen Anforderung, aber stabilen Berufsaussichten. Oder Pensionierte mit tiefem Renteneinkommen, deren Hypothek bereits weitgehend amortisiert ist. In beiden Konstellationen wäre eine starre Anwendung der 33-Prozent-Regel ökonomisch nicht gerechtfertigt.

Eine generelle Verschärfung der Tragbarkeitsregeln, so die SBVg, würde den Wohneigentumsmarkt für jüngere Haushalte zusätzlich verengen. Die Folge wäre ein noch höherer Druck auf den ohnehin angespannten Mietmarkt, und mittelbar auch weniger Finanzierung für den Wohnungsbau. Die Branche favorisiert weiterhin die prinzipienbasierte Selbstregulierung über die SBVg-Richtlinien, die seit 2025 zudem an die finalen Basel-III-Vorgaben angepasst sind.

Welche Verschärfungen realistisch sind

Eine umfassende Neuregelung der Tragbarkeit ist kurzfristig nicht zu erwarten. Die FINMA hat die angepasste Selbstregulierung der SBVg im Frühjahr 2024 als Mindeststandard anerkannt und damit den bestehenden Rahmen bestätigt. Die neue Risikoverteilungsverordnung greift nicht direkt in die Tragbarkeitsprüfung ein, sondern adressiert primär die Eigenmittelunterlegung der Banken.

Realistischer als ein gesetzgeberischer Eingriff ist ein schrittweiser Druck der Aufsicht auf einzelne Institute. Die FINMA verfügt über aufsichtsrechtliche Instrumente, mit denen sie höhere Eigenmittel von Banken mit besonders hohen ETP-Quoten oder aggressiven Bewertungen verlangen kann. Ein solcher Pillar-2-Zuschlag macht riskante Kreditportfolios für das Institut teurer und führt indirekt zu einer Verengung der Vergabe.

Möglich sind zudem qualitative Verschärfungen über die Selbstregulierung. Denkbar ist eine verbindliche Obergrenze für ETP-Quoten, eine engere Definition zulässiger Ausnahmegründe oder zusätzliche Dokumentationspflichten. Diskutiert wird auch eine Erhöhung des kalkulatorischen Zinssatzes, der heute branchenüblich bei 4,5 bis 5 Prozent liegt, oder eine Anhebung des Eigenkapitalanteils über die heutigen 20 Prozent hinaus.

Was das für Kaufinteressierte bedeutet

Für Haushalte, die in den nächsten zwei bis drei Jahren ein Eigenheim erwerben wollen, ändert sich vorerst wenig. Die heutige Selbstregulierung bleibt in Kraft, die Tragbarkeit wird weiterhin mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund fünf Prozent, Nebenkosten von 0,8 bis 1 Prozent des Belehnungswerts und einer Drittelsregel beim Einkommen geprüft. Die zweite Hypothek muss binnen 15 Jahren oder bis zur Pensionierung auf zwei Drittel des Verkehrswerts amortisiert werden.

Wer eine Finanzierung am Rand der Tragbarkeit plant, sollte sich allerdings bewusst sein, dass der Spielraum der Banken bei ETP-Geschäften tendenziell kleiner wird. Eine Finanzierung, die heute knapp bewilligt würde, könnte in zwei Jahren auf strengere interne Vorgaben treffen. Es lohnt sich, frühzeitig mit mehreren Instituten zu sprechen und nicht nur auf eine einzelne Offerte zu setzen.

Praktisch heisst das: Mehr Eigenkapital reduziert die Abhängigkeit von der bankinternen Toleranz. Wer statt der minimalen 20 Prozent 25 oder 30 Prozent eigene Mittel einbringt, sinkt mit der Belehnung in eine risikoärmere Kategorie und erhält in der Regel auch günstigere Konditionen. Realistische Einkommensplanung und konservativ kalkulierte Tragbarkeit sind in einem strenger werdenden Umfeld kein Nachteil, sondern eine Versicherung gegen unangenehme Überraschungen bei der nächsten Verlängerung.

Auch bei bestehenden Hypotheken kann der regulatorische Wind eine Rolle spielen. Banken prüfen die Tragbarkeit bei jeder Verlängerung neu. Wer in den vergangenen Jahren eine grenzwertige Finanzierung erhalten hat, sollte bei laufenden Festhypotheken bereits heute den Abbau der zweiten Hypothek und den Aufbau zusätzlicher Reserven priorisieren.

Ein Marathon, kein Sprint

Die regulatorische Debatte rund um die Hypothekarvergabe wird die Branche in den nächsten Jahren begleiten. Eine kurzfristige, harte Verschärfung ist unwahrscheinlich, ein schleichender Druck in Richtung konservativer Standards dagegen wahrscheinlich. Die FINMA hat mit ihren Mitteilungen, der neuen Risikoverteilungsverordnung und gezielten Vor-Ort-Kontrollen die Spielräume bereits jetzt verengt.

Für den Schweizer Hypothekarmarkt bedeutet das eine Phase erhöhter Aufmerksamkeit. Wer heute eine Liegenschaft erwirbt oder eine bestehende Finanzierung verlängert, sollte sich nicht nur an den aktuellen Konditionen orientieren, sondern auch berücksichtigen, dass sich die Vergabepraxis innerhalb der nächsten Verlängerungsperiode verändern kann.

Quellen: FINMA-Medienmitteilung RVV vom 20.05.2026
FINMA-Aufsichtsmitteilung Hypothekarrisiken vom 22.05.2025
Die Volkswirtschaft: Regulierung im Schweizer Hypothekarmarkt
Schweizerische Bankiervereinigung