Amortisieren oder investieren nach 2029: Rechenbeispiele zur neuen Entscheidung

Bis Ende 2028 gilt in der Schweiz noch die vertraute Steuerlogik. Der Eigenmietwert wird als fiktives Einkommen versteuert, Hypothekarzinsen und Unterhalt lassen sich vom steuerbaren Einkommen abziehen. Dieses System hat über Jahrzehnte eine hohe Belehnung finanziell attraktiver gemacht, als es die reine Zinsrechnung nahelegen würde. Mit dem Jahreswechsel 2028/2029 entfallen beide Seiten der Gleichung: Der Bundesrat hat die Reform der Wohneigentumsbesteuerung per 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Der Tages-Anzeiger hat die Frage in einem Geldblog-Beitrag zugespitzt: Wer eine hohe Hypothek unverändert lässt, verliert den bisherigen Zinsabzug ohne direkte Kompensation. Doch heisst das automatisch, dass mehr amortisiert werden sollte? Ein genauer Blick lohnt sich, denn die Antwort fällt differenzierter aus, als die Schlagzeile vermuten lässt.

Was sich mit dem Eigenmietwert-Aus tatsächlich ändert

Die Reform bringt mehrere parallele Änderungen. Erstens entfällt der Eigenmietwert als fiktives Einkommen, was das steuerbare Einkommen reduziert. Zweitens fallen die Abzüge für Hypothekarzinsen und Liegenschaftsunterhalt bei selbstbewohntem Wohneigentum weitgehend weg; bei vermieteten oder verpachteten Objekten bleiben sie bestehen. Drittens können energetische Sanierungen bei der direkten Bundessteuer nicht mehr abgezogen werden, auf kantonaler Ebene bleiben befristete Abzugsmöglichkeiten je nach Kanton erhalten. Viertens sieht das Gesetz für Personen, die erstmals selbstbewohntes Wohneigentum erwerben, einen zeitlich und betragsmässig begrenzten Ersterwerberabzug für Schuldzinsen vor. Die Details regeln die Ausführungsbestimmungen, die das Eidgenössische Finanzdepartement derzeit erarbeitet.

Die Netto-Wirkung ist für jeden Haushalt unterschiedlich und hängt vom Verhältnis von Eigenmietwert, Hypothekarzins und Unterhalt ab. Eine verbreitete Fehlannahme lautet, dass Eigentümer mit hoher Hypothek durch die Reform automatisch verlieren. Das stimmt beim aktuellen Zinsniveau in vielen Fällen nicht: Solange Zinsen und Unterhalt zusammen tiefer liegen als der Eigenmietwert, war der Haushalt bisher ein Netto-Steuerzahler auf dem Wohneigentum und wird durch den Systemwechsel entlastet. Zum Verlierer wird, wer bisher mehr abziehen konnte, als der Eigenmietwert einbrachte, typischerweise bei hohen Zinsen, sehr hoher Belehnung oder grossem Unterhaltsaufwand. Was sich hingegen für alle ändert, ist die Anreizstruktur: Schulden werden steuerlich nicht mehr subventioniert, und damit verschiebt sich die Rechnung zwischen Amortisieren und Anlegen.

Die Grundfrage bleibt: Verzinsung des Eigenkapitals

Der Kern der Amortisationsfrage ändert sich durch die Reform nicht grundsätzlich. Wer amortisiert, zieht Geld aus einer Alternativverwendung ab und tilgt damit eine Schuld. Der Zins der Schuld wird gespart, dafür entgeht die Rendite der Alternativverwendung. Was sich ändert, sind zwei Parameter: der effektive Hypothekarzins nach Steuern und die effektive Anlagerendite nach Steuern.

Vor der Reform war der Hypothekarzins nach Steuern deutlich tiefer als der nominale Satz, weil er abzugsfähig war. Wer beispielsweise 30 Prozent Grenzsteuersatz zahlt und einen Hypothekarzins von 2,0 Prozent bezahlt, trug einen effektiven Zinssatz von 1,4 Prozent. Ab 2029 entspricht der effektive Zinssatz dem nominellen. Die Hürde, welche eine Anlagealternative übertreffen muss, steigt damit. Der Vorteil einer Amortisation wird rechnerisch grösser, auch für Haushalte, die von der Reform insgesamt profitieren.

Rechenbeispiel: Haushalt mit hoher Hypothek

Betrachtet sei ein Ehepaar Anfang fünfzig mit einer Hypothek von 800'000 Franken auf einem Einfamilienhaus im Wert von 1,2 Millionen Franken. Das Objekt ist zu zwei Dritteln belehnt. Die Familie zahlt heute einen Mischsatz von 1,8 Prozent, entspricht einem jährlichen Zinsaufwand von 14'400 Franken. Der Grenzsteuersatz beträgt 32 Prozent, der Eigenmietwert liegt bei 22'000 Franken pro Jahr, der pauschale Unterhalt bei 4'400 Franken.

Bis 2028: Steuerbar sind netto rund 3'200 Franken (Eigenmietwert minus Zinsen minus Unterhalt), was rund 1'000 Franken zusätzliche Steuer pro Jahr bedeutet.

Ab 2029: Der Eigenmietwert entfällt, dafür auch die Abzüge. Weil dieser Haushalt bisher netto Steuern auf dem Wohneigentum bezahlt hat, wird er durch die Reform um rund 1'000 Franken pro Jahr entlastet. Die Reform ist für ihn also kein Verlustgeschäft.

Trotzdem verändert sich die Amortisationsrechnung deutlich. Bisher kostete die Hypothek nach Steuern effektiv rund 1,2 Prozent, ab 2029 sind es die vollen 1,8 Prozent. Reduziert die Familie die Hypothek um 200'000 Franken auf 600'000 Franken, sinken die Zinskosten um 3'600 Franken pro Jahr, und diese Ersparnis kommt neu ungeschmälert im Budget an, während sie bisher durch den wegfallenden Steuerabzug auf netto rund 2'450 Franken zusammenschmolz. Vorteilhaft ist die Amortisation immer dann, wenn die 200'000 Franken auf der Anlageseite nicht mehr als 1,8 Prozent nach Steuern und Kosten erwirtschaften, also nicht mehr als den Hypothekarzins selbst. Diese Hürde ist tiefer, als sie klingt: Ein defensives Konto- oder Obligationenportfolio schafft sie nach Kosten und Einkommenssteuern auf den Erträgen nicht ohne Weiteres, ein diversifiziertes Portfolio mit Aktienanteil über lange Frist hingegen schon, allerdings ohne Garantie.

Rechenbeispiel: Haushalt mit tiefer Belehnung

Anders sieht die Situation bei einem Rentnerpaar aus, das nach jahrzehntelanger Amortisation nur noch eine Hypothek von 200'000 Franken auf einer Liegenschaft im Wert von 1,5 Millionen Franken hält. Der Zinsaufwand beträgt bei 1,8 Prozent lediglich 3'600 Franken pro Jahr. Der Grenzsteuersatz liegt bei 25 Prozent, der Eigenmietwert bei 28'000 Franken, der pauschale Unterhalt bei 5'600 Franken.

Bis 2028: Nach Abzug von Zinsen und Unterhalt bleiben rund 18'800 Franken steuerbares Zusatzeinkommen aus dem Eigenmietwert, entspricht rund 4'700 Franken zusätzlicher Steuer pro Jahr.

Ab 2029: Der Eigenmietwert entfällt vollständig, die kleinen Abzüge fallen weg. Netto spart der Haushalt rund 4'700 Franken Steuern pro Jahr, ohne dass sich an der Hypothek etwas ändert. Für dieses Profil ist die Reform ein reiner Steuervorteil, und die Amortisation der Resthypothek wird finanziell weitgehend uninteressant. Die 200'000 Franken bleiben besser als Liquidität für Renovationen und Lebensunterhalt verfügbar, zumal eine spätere Aufstockung der Hypothek im Rentenalter an der Tragbarkeitsprüfung scheitern kann.

Rechenbeispiel: Junge Familie mit langfristigem Horizont

Eine dreissigjährige Familie hat gerade ein Reihenhaus zu 1,0 Million Franken gekauft und eine Hypothek von 700'000 Franken aufgenommen. Zinssatz 1,7 Prozent, Grenzsteuersatz 28 Prozent, Eigenmietwert 18'000 Franken. Bis 2028 ist die Belastung im Steuerregime moderat, weil Zinsen und Unterhalt den Eigenmietwert weitgehend kompensieren; unter dem Strich resultieren rund 700 Franken zusätzliche Steuer pro Jahr, die ab 2029 wegfallen.

Ab 2029 fehlt der Steuervorteil auf den Zinsen, die Hürde für die Anlagealternative steigt von rund 1,2 auf 1,7 Prozent. Zu prüfen ist zudem, ob und in welchem Umfang der neue Ersterwerberabzug greift; hier lohnt sich der Blick in die Ausführungsbestimmungen, sobald diese vorliegen. Die Familie hat drei realistische Wege. Sie kann die pflichtgemässe Amortisation der zweiten Hypothek beschleunigen, um bis zur Pensionierung die Zwei-Drittel-Belehnung deutlich zu unterschreiten. Sie kann die Amortisation im gesetzlichen Mindestrahmen laufen lassen und die freien Mittel in ein diversifiziertes Portfolio oder die Säule 3a lenken. Oder sie kombiniert beides: Sondertilgungen bei günstigen Marktphasen, Anlagen in Aktien und Vorsorge in stabilen Phasen.

Auf 25 Jahre gerechnet unterscheiden sich die Endvermögen der Varianten stark. Wer jährlich rund 15'000 Franken freie Mittel in ein Portfolio mit einer Nettorendite von vier Prozent investiert, statt damit die Hypothek zu 1,7 Prozent zu tilgen, liegt am Ende in der Grössenordnung von 160'000 Franken vorne. Fällt die Nettorendite auf zwei Prozent, schrumpft der Vorsprung auf wenige Tausend Franken und kann nach Depotkosten und Vermögenssteuer ins Negative kippen, dann liegt die Amortisation vorne. Die Familie muss also weniger die Frage «amortisieren oder nicht» beantworten als die Frage, wie realistisch die eigene Renditeerwartung ist.

Der Zeitpunkt: Warum das Jahr 2028 wichtig ist

Bis Ende 2028 gilt die alte Steuerlogik. Wer noch grössere werterhaltende Unterhaltsarbeiten steuerlich abziehen möchte, sollte diese in diesen Zeitraum vorziehen. Ebenso können Zinszahlungen auf selbstbewohntem Wohneigentum letztmals für das Steuerjahr 2028 geltend gemacht werden. Wer sich für die schnelle Amortisation entscheidet, sollte den Umbau des Vermögens gleichwohl nicht überstürzen, sondern gestaffelt umsetzen. Grössere Auszahlungen von Pensionskasse oder Säule 3a haben ihre eigene Steuerlogik und sollten mit der Pensionierungsplanung abgestimmt sein.

Wer welche Strategie fahren sollte

Aus den drei Beispielen ergibt sich ein einfaches Raster. Amortisation ist tendenziell sinnvoll, wenn die Belehnung über 65 Prozent liegt, die Renditeerwartung an das Portfolio verhalten ist, die Anlagealternative vor allem steuerbare Erträge wie Zinsen abwerfen würde und ausreichend Liquidität bleibt. Anlegen ist tendenziell die bessere Wahl bei geringer Belehnung, langer Restlaufzeit bis zur Pensionierung, hoher Risikotragfähigkeit und disziplinierter Diversifikation, zumal private Kursgewinne in der Schweiz steuerfrei bleiben.

Ein häufig unterschätzter Faktor ist die Verfügbarkeit. Kapital, das in der Liegenschaft steckt, lässt sich nur über eine neue Aufstockung wieder mobilisieren, und die Bank wird diese im Alter oder bei geringerem Einkommen kritisch prüfen. Wer nach der Pensionierung Renovationen plant, sollte einen Teil der freien Mittel bewusst liquid halten.

Fazit

Die Reform verändert nicht das Grundgesetz der Vermögensbildung, sondern hebt eine steuerliche Verzerrung auf. Beim heutigen Zinsniveau werden viele Eigentümer durch den Systemwechsel per Saldo entlastet, auch solche mit hoher Hypothek. Gleichzeitig steigt die Messlatte für das Halten von Schulden: Ab 2029 muss eine Anlagealternative den vollen Hypothekarzins nach Steuern und Kosten übertreffen, nicht mehr nur den steuerlich verbilligten. Wer die drei Kennzahlen kennt, nominellen Hypothekarzins, realistische Nachsteuer-Rendite des Portfolios und die eigene Liquiditätsreserve, hat den Kern der Entscheidung in der Hand. Alles andere ergibt sich aus dem persönlichen Zeithorizont und der Bereitschaft, Kapital zu binden.

Wichtig: Die in diesem Beitrag dargestellten Szenarien und Rechenbeispiele dienen ausschliesslich der allgemeinen Information und Veranschaulichung der Systematik. Sie stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Da die konkreten steuerlichen Auswirkungen stark von den individuellen Einkommens- und Vermögensverhältnissen, dem jeweiligen Wohnkanton und der persönlichen Vorsorgesituation abhängen, sollte jede Konstellation vor der Umsetzung von Massnahmen individuell mit einem qualifizierten Steuerexperten oder Finanzplaner geprüft werden.