Hypotheken teurer trotz Nullzins: So verhandeln Sie bessere Konditionen

Das Paradox: Nullzins, aber teurere Hypotheken

Seit Juni 2025 hält die Schweizerische Nationalbank ihren Leitzins bei null Prozent. Eigentlich müssten Hypothekarschuldner damit von historisch günstigen Konditionen profitieren. Die Realität sieht anders aus: Die durchschnittliche Marge auf SARON-Hypotheken ist gemäss Vergleichsplattformen seit Ende 2024 von rund 0.9 auf 1.1 Prozent gestiegen. Festhypotheken liegen heute auf einem ähnlichen Niveau wie vor den letzten beiden SNB-Zinssenkungen. Wer im Frühjahr 2026 eine neue Hypothek abschliesst oder verlängert, zahlt unter dem Strich mehr, obwohl der Leitzins gefallen ist. Die Zürcher Kantonalbank hat ihre Richtzinsen zuletzt am 25. April 2026 angepasst und damit den Trend bestätigt.

Wie kommt die Bank zum Zinssatz?

Banken refinanzieren ihre Hypothekarbestände nicht ausschliesslich über den SNB-Leitzins, sondern über eine Mischung aus Kundeneinlagen, Pfandbriefen und kurzfristigem Geld. Auf diese Refinanzierungskosten schlagen sie eine Marge auf, die Kapitalkosten, Risikoprämien und Gewinn abdeckt. Die effektive Hypothekarrate ist also kein Spiegel des Leitzinses, sondern das Resultat zweier beweglicher Komponenten: dem Marktzins (etwa SARON oder die Swap-Kurve) und der individuell verhandelten Marge. Genau dort, bei der Marge, haben die Schweizer Institute zuletzt zugelegt.

Drei Treiber hinter der höheren Marge

Basel III final. Die strengeren Eigenkapitalvorschriften, die Anfang 2025 in Kraft getreten sind, verteuern für Banken die Vergabe von Hypothekarkrediten. Jeder ausstehende Franken muss nun mit mehr regulatorischem Eigenkapital unterlegt werden, was sich direkt auf die Preisgestaltung niederschlägt. Die im Bundesbericht in Aussicht gestellten Erleichterungen für Eigenheimfinanzierungen sind in der Praxis nicht angekommen.

Geopolitische Risikoaufschläge. Die Unsicherheit rund um US-Zölle und den Nahen Osten hat die Risikoprämien an den Anleihemärkten weltweit erhöht. Schweizer Banken, die sich teilweise über Pfandbriefe refinanzieren, geben diese Aufschläge an die Hypothekarkunden weiter.

Schwacher Wettbewerb. Pensionskassen und grosse Versicherer halten sich im Hypothekargeschäft seit über einem Jahr zurück. Damit fehlt den Banken der Konkurrenzdruck, der die Margen früher gedeckelt hatte. Wer Offerten einholt, merkt schnell: Die Bandbreite zwischen Anbietern ist breiter geworden.

Wer ist betroffen, und wie stark?

Bei einer SARON-Hypothek von 800'000 Franken bedeutet eine Margenerhöhung um 0.2 Prozentpunkte einen Mehraufwand von 1'600 Franken pro Jahr. Eine Anhebung um 0.4 um beispielsweise 0.4 Prozentpunkte, schlägt mit 3'200 Franken jährlich zu Buche, hochgerechnet auf zehn Jahre also mit 32'000 Franken.

Auch der Vergleich zwischen Anbietern lohnt sich: Die Vergleichsplattform Moneyland verzeichnete zuletzt Richtmargen von rund 1.35 Prozent bei der Zürcher Kantonalbank, 1.05 Prozent bei der PostFinance sowie 1.0 bis 1.1 Prozent bei der Raiffeisen-Gruppe. Diese Differenz von 30 Basispunkten entspricht über zehn Jahre und 800'000 Franken einer Mehrbelastung von rund 24'000 Franken.

Festhypothek oder SARON: Was ist heute günstiger?

Die fünfjährige Festhypothek wird derzeit zu Richtzinsen zwischen 1.1 und 1.55 Prozent angeboten, die zehnjährige zwischen 1.4 und 2.0 Prozent. Eine SARON-Hypothek bewegt sich, je nach individueller Marge, derzeit zwischen 0.65 und 1.5 Prozent. Wer Planungssicherheit sucht, ist mit einer Festhypothek nicht zwingend teurer unterwegs als mit einer Geldmarkthypothek, sofern die Marge solide ausgehandelt ist.

Die Wahl hängt von zwei Fragen ab: Wie stark belastet ein potenzieller Zinsanstieg das Budget? Und wie wahrscheinlich ist eine erneute SNB-Senkung? Die Mehrheit der Marktbeobachter rechnet 2026 mit einer Seitwärtsbewegung des Leitzinses. Spürbare Senkungen sind nicht in Sicht, ein Tragbarkeitsstresstest kann deshalb auch bei einer SARON-Hypothek unbesorgt bestanden werden.

Drei Schritte zu einer besseren Hypothek

Erstens: Konkurrenzofferten einholen. Mindestens drei Offerten von Banken, Versicherern und unabhängigen Hypothekarvermittlern liefern die Vergleichsbasis. Auch eine Kantonalbank ausserhalb des Wohnkantons gehört auf die Liste.

Zweitens: Marge gezielt verhandeln. Während der SARON oder die Swap-Kurve nicht verhandelbar sind, ist es die Bankmarge sehr wohl. Ein konkretes Konkurrenzangebot in der Hand ist hier der wirksamste Hebel. Erfahrungsgemäss bewegen sich Banken bei guten Schuldnern um 10 bis 30 Basispunkte. Auch innerhalb der bestehenden Hypothek lässt sich nachverhandeln, insbesondere am Ende einer Festhypothek-Laufzeit oder bei einer geplanten Aufstockung.

Drittens: Wechsel ernsthaft prüfen. Wer am Ende der aktuellen Laufzeit steht oder eine SARON-Hypothek hält, kann ohne grosse Hürden den Anbieter wechseln. Der administrative Aufwand ist überschaubar, der Hebel auf die Gesamtkosten erheblich. Wichtig: allfällige Kündigungsfristen bei Festhypotheken prüfen, da gewisse Kapitalgeber diese in ihr Vertragswerk einbauen. Die Übertragungsgebühren liegen je nach Kanton zwischen 200 und 700 Franken und amortisieren sich bei einer ernsthaften Marktverschiebung innert weniger Monate.

Fazit

Die Differenz zwischen dem SNB-Leitzins und den effektiven Hypothekarzinsen ist im Frühjahr 2026 grösser als in den Vorjahren. Verantwortlich sind in erster Linie die ausgeweiteten Bankmargen, getrieben von strengerer Regulierung, geopolitischen Risikoprämien und einem ausgedünnten Wettbewerb. Hypothekarnehmer haben dennoch Spielraum: Wer Offerten vergleicht, die Marge konsequent verhandelt und einen Anbieterwechsel nicht scheut, kann einen erheblichen Teil der Mehrkosten neutralisieren. Quellen für eine vertiefte Lektüre bieten die Berichterstattung der NZZ und des Tages-Anzeigers.