Wohnraumkrise: Schweizer Leerwohnungsziffer auf tiefstem Stand seit zwölf Jahren

Der Schweizer Wohnungsmarkt hat sich in den vergangenen Jahren spürbar verengt. Mit einer nationalen Leerwohnungsziffer von 1,0 Prozent verzeichnet das Bundesamt für Statistik (BFS) per 1. Juni 2025 den tiefsten Wert seit zwölf Jahren. Es ist der fünfte Rückgang in Folge. In den urbanen Zentren ist die Lage deutlich angespannter als der nationale Durchschnitt vermuten lässt: Die Stadt Zürich meldete zum selben Stichtag gerade 235 leerstehende Wohnungen, was einer Leerwohnungsziffer von 0,1 Prozent entspricht. Ökonomisch gilt bereits eine Quote unter 1,5 Prozent als Wohnungsmangel; bei 0,1 Prozent ist der natürliche Umzugsverkehr innerhalb der Stadtgrenzen faktisch zum Erliegen gekommen.

Genf, Zug und Zürich mit den tiefsten kantonalen Werten

Zürich ist kein Einzelfall. Unter den Kantonen weisen Genf mit 0,34 Prozent, Zug mit 0,42 Prozent und Zürich mit 0,48 Prozent die tiefsten Leerwohnungsziffern der Schweiz auf. Alle drei liegen weit unter der Schwelle, ab der Ökonomen von einem funktionierenden Wohnungsmarkt sprechen. In Kantonen wie dem Jura mit 3,03 Prozent oder Solothurn mit 2,05 Prozent ist das Bild ein anderes; das Gefälle zwischen den Wirtschaftszentren und den ländlichen Regionen hat sich weiter verschärft.

Die Folgen zeigen sich direkt in den Angebotsmieten. Schweizweit stiegen die ausgeschriebenen Mietpreise 2025 um 2,3 Prozent, in der Stadt Zürich um 2,2 Prozent. Auffällig dabei: Wer seine bestehende Mietwohnung in Zürich aufgibt, bezahlt beim nächsten Mietverhältnis im Schnitt 33 Prozent mehr als vorher. Dieser sogenannte Verweilbonus hat sich in den letzten Jahren stark ausgeweitet; 2023 betrug der Unterschied zwischen Angebots- und Bestandsmieten erst 26 Prozent.

Zu wenig Wohnungen für zu viele neue Haushalte

Die Knappheit ist strukturell begründet. Zwischen 2020 und 2024 entstanden in der Schweiz im Jahresdurchschnitt weniger als 46'000 neue Wohnungen, in den fünf Jahren davor waren es noch über 51'000. Gleichzeitig kamen jährlich rund 50'350 neue Haushalte hinzu, woraus sich eine anhaltende Versorgungslücke ergibt. Im Kanton Zürich fiel der Wohnbausaldo 2025 mit rund 5'200 Einheiten auf einen der tiefsten Werte der letzten fünfzehn Jahre.

Hinzu kommt ein demographischer Dauertreiber. Über die letzten zehn Jahre wuchs die Schweizer Bevölkerung im Jahresdurchschnitt um rund 81'300 Personen. Gleichzeitig nimmt die durchschnittliche Haushaltsgrösse weiter ab, was den Bedarf an Wohneinheiten unabhängig vom Bevölkerungswachstum zusätzlich erhöht.

Räumlich entsteht dabei eine Verzerrung: Neu erstellte Wohnungen entstehen häufig dort, wo Bauland verfügbar und der politische Widerstand gering ist, also in Agglomerationen und Randregionen. Die Nachfrage konzentriert sich indes auf die Kernstädte und ihre direkten Vororte, wo die Knappheit trotz Neubautätigkeit weiter zunimmt.

Kaufmarkt: Preise steigen das fünfte Jahr in Folge

Wer dem angespannten Mietmarkt durch Wohneigentum entkommen möchte, stösst auf einen Kaufmarkt, der sich in dieselbe Richtung bewegt. Der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) des BFS stieg im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr um 4,7 Prozent. Eigentumswohnungen verteuerten sich um 4,8 Prozent, Einfamilienhäuser um 4,6 Prozent. In den grossen Agglomerationen Zürich, Bern, Basel, Lausanne und Genf lag der Preisanstieg im Quartalsvergleich bei 3,1 Prozent.

Für Haushalte mit Kaufabsicht verschärft sich damit ein bekanntes Dilemma. Die Banken prüfen die Tragbarkeit nach wie vor mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund fünf Prozent. Bei einem Einfamilienhaus für 1,2 Millionen Franken und 20 Prozent Eigenkapital erfordert das ein Bruttoeinkommen von rund 200'000 Franken, um die formellen Anforderungen zu erfüllen. Diese Schwelle ist für einen wachsenden Teil der Haushalte in den Wirtschaftszentren ohne familiäre Unterstützung nicht erreichbar.

Strukturelles Problem, keine kurzfristige Episode

Die aktuelle Knappheit ist nicht das Resultat einer konjunkturellen Sondersituation. Sie ist das Ergebnis einer langjährigen Diskrepanz zwischen Bevölkerungswachstum, schrumpfenden Haushaltsgrössssen und einer Bautätigkeit, die mit dieser doppelten Dynamik nicht Schritt halten kann. Verdichtetes Bauen scheitert in vielen Gemeinden an Einsprachen, an Lärmschutz- und Heimatschutzvorgaben oder an der mangelnden Verfügbarkeit erschlossener Flächen. Die im Raumplanungsgesetz vorgesehene Verdichtung nach innen ist in der Praxis nur schleppend vorangekommen.

Für den Hypothekarmarkt bedeutet dieses Umfeld, dass die Nachfrage nach Wohneigentum trotz hoher Preise und strikter Tragbarkeitsanforderungen robust bleibt. Solange die Angebotsmieten stärker steigen als die Hypothekarzinsen, behält der Erwerb von Wohneigentum seine wirtschaftliche Attraktivität für jene Haushalte, die die Einstiegshürde überwinden können.

Quellen:
BFS / BWO, Leerwohnungsziffer fällt auf 1 Prozent im Jahr 2025 Medienmitteilung, 9. September 2025
BFS, Leerwohnungszählung 2025, Vollständige Medienmitteilung (PDF) 9. September 2025
Stadt Zürich, Leerwohnungsziffer bleibt mit 0,1 Prozent auf sehr tiefem Niveau Medienmitteilung, 14. August 2025
Statistisches Amt Kanton Zürich, Leerwohnungszahlen
Statistisches Amt Kanton Zürich, Wohnbautätigkeit 2025 Februar 2026
Zürcher Kantonalbank, Immobilienbarometer Q4 2025 Januar 2026
Zürcher Kantonalbank, Immobilien aktuell: Verweilbonus, Verdichtung und Dynamik am Immobilienmarkt Mai 2026
BFS / EDI, Die Preise für Wohneigentum sind im 1. Quartal 2026 um 1,5% gestiegen Medienmitteilung, 30. April 2026
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